Ograniczeniem w sprzedaży deweloperów jest ich oferta mieszkań. Będzie ona stopniowo, ale ostrożnie odbudowywana w kolejnych kwartałach - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM. Nie spodziewa się on utrzymania w 2024 r. tempa wzrostu cen mieszkań.
"W pierwszych trzech kwartałach 2023 deweloperzy (GPW oraz Catalyst, bez PRS) sprzedali prawie tyle samo mieszkań co w całym 2022 roku. Baza dla czwartego kwartału jest niska. Jeśli w ostatnim kwartale roku sprzedaż byłaby porównywalna z trzecim, to całoroczna dynamika wyniosłaby ok. 40 proc. Ograniczeniem dla deweloperów jak na razie jest ich oferta mieszkań. Wrześniowe dane GUS wskazują co prawda na najwyższą od czerwca 2022 r. liczbę wydanych pozwoleń na budowę dla deweloperów i rozpoczętych budów mieszkań, ale są to poziomy niższe niż np. średnia z 2021 roku. Więc pod względem odbudowy oferty jesteśmy dopiero na samym początku" - ocenił Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.
"Zakładam, że oferta deweloperów będzie w kolejnych kwartałach stopniowo się odbudowywać, aczkolwiek jesteśmy dopiero na samym początku tego trendu i nie spodziewam się, że będzie to szybki proces. Z jednej strony wynika to z długich procedur administracyjnych, które mogą jeszcze spowolnić przy okazji wyborów samorządowych. Z drugiej deweloperzy będą pozostawać ostrożni ze względu na nadal wysokie koszty pozyskania finansowania, niepewność względem otoczenia makro oraz decyzji w zakresie wsparcia rządowego potencjalnych kupujących" - dodał.
Nadal istotny wpływ "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
W czwartym kwartale 2023 r. nadal istotny - zdaniem analityka - będzie wpływ programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." ponieważ zakres (pula finansowa) programu na 2024 rok i kolejne lata jest sporą niewiadomą, co może wpłynąć na przyspieszenie decyzji części kupujących w końcówce tego roku.
Pado zauważył, że miniony kwartał przyniósł kontynuację trendu odbudowy sprzedaży, który zapoczątkowany został w końcówce 2022 roku, ale baza z ubiegłych wakacji była bardzo niska, a deweloperzy odnotowali wtedy wieloletni dołek sprzedażowy.
"Kwartalna sprzedaż giełdowych deweloperów (GPW plus Catalyst, po oczyszczeniu z komunikowanych transakcji z PRS) była najwyższa od dwóch lat. Należy przy tym pamiętać, że na przełomie 2020/21 mieliśmy odłożony popyt z pierwszego okresu covidowego, boom na pracę zdalną i bardzo niskie stopy procentowe. Sprzedaż w trzecim kwartale 2023 r. należy uznać więc za bardzo wysoką. Aczkolwiek było to oczekiwane. Pojawił się pozytywny efekt wprowadzenia BK2 proc., który już w pierwszej połowie roku stymulował zawieranie umów przedwstępnych/rezerwacyjnych. Rynek finansowy od jakiegoś czasu wyceniał także spadki stóp procentowych. Pierwszą obniżkę mieliśmy we wrześniu. To także miało pozytywny wpływ na decyzje zakupowe" - dodał.
W jego ocenie, 2023 r. od strony popytowej stoi pod znakiem programu "Bezpieczny kredyt 2 proc."
"Z jednej strony na rynek wrócili kupujący, którzy w 2022 roku nie mieli zdolności kredytowej, z drugiej popychał on do decyzji zakupowych także niekorzystających z tego programu. Pozytywny wpływ na popyt miały także oczekiwania w zakresie stóp procentowych, najpierw ich stabilizacji, a następnie spadku w otoczeniu nadal bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy" - ocenił zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM.
Czynniki te będą także miały wpływ na popyt w kolejnych okresach.
"Jeżeli program zostanie utrzymany w 2024 roku i kolejnych latach, należy pamiętać, że duża pula nabywców mieszkań dążyła do skorzystania z niego jak najszybciej i tej nadwyżki kupujących (czy inaczej odroczonego popytu z 2022 roku) nie będzie w kolejnych latach na rynku" - uważa analityk.
"Ważne będą też najbliższe posiedzenia RPP. Ostatnie decyzje były tu dość gołębie, ale nie można wykluczyć, że optyka członków rady zmieni się w kontekście wyników wyborów i wyklaruje się inna przeważająca opcja niż dotychczas. Na przyszły rok mamy zapowiedzianą znaczną podwyżkę płacy minimalnej, co popchnie także ogólnie w górę płace w gospodarce, pytanie, czy nie nałoży się to na jakieś głębsze spowolnienie w światowej gospodarce, które będzie miało także wpływ na nastroje konsumenckie" - dodał.
Polityka mieszkaniowa niewiadomą. Tempo wzrostu cen z '23 nie powinno się powtórzyć w '24
Zdaniem Pado zakres wsparcia w obrębie polityki mieszkaniowej po wyborach wydaje się dość sporą niewiadomą.
"Czytając programy partii, które mogą zbudować rząd, wydaje się, że nie ma chyba na ten moment jakiegoś dominującego kierunku: czy wspierać tanim kredytem kupujących, czy może stawiać na wynajem, czy może przede wszystkim uprościć procedury dla deweloperów. Największa dotychczas partia opozycyjna zapowiadała wprowadzenie kredytu 0 proc., ale z części wypowiedzi jej przedstawicieli wynikało, że może on mieć zaszyte pewne ograniczenia. Nie wykluczałbym też, że zostanie utrzymany, z jakimiś drobnymi modyfikacjami, BK2 proc." - ocenił.
Jak zwrócił uwagę, od początku 2023 r. roku ceny mieszkań wzrosły na głównych rynkach miejskich o średnio kilkanaście procent, ale nie spodziewa się on, by takie tempo wzrostu cen powtórzyło się w przyszłym roku.
"Wynikało to z dużego, odłożonego popytu i ograniczonej oferty deweloperów. Należy tez pamiętać, że rynek został +wyczyszczony+ z tańszych mieszkań, gdzie pojawił się popyt z BK2 proc., więc średnia cena ofertowa może nie do końca obrazować docelową strukturę oferty, jaką może mieć rynek w średnim/długim terminie. Wydaje się, że BK2 proc. mógł zaburzyć cykliczność rynku. Obecnie ceny części materiałów budowlanych są niższe niż rok temu, nie ma na razie presji na koszty pracy w segmencie kubaturowym. Deweloperzy mieliby więc przestrzeń, by wprowadzać do oferty nowe projekty z może nawet atrakcyjniejszymi cenami. Ale przy stymulowanym popycie nie mieli takiej motywacji" - ocenił Pado.
"Byłbym jednocześnie zaskoczony, gdyby takie tempo wzrostu cen powtórzyło się w przyszłym roku, zakładając, że popyt nie będzie już tak przestymulowany, a oferta deweloperów będzie jednak powoli się odbudowywać. Z drugiej strony w przyszłym roku mamy zapowiedzianą dużą podwyżkę płacy minimalnej, co może pociągnąć za sobą także dalsze, istotne wzrosty średniego wynagrodzenia, a to z kolei będzie także popychało ceny mieszkań w górę" - dodał.
Poniżej zestawienie PAP Biznes opracowane na podstawie danych ze spółek, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w trzecim kwartale 2023 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.
| III kw. 2023 | III kw. 2022 | zmiana rdr | I-III kw. 2023 | I-III kw. 2022 | zmiana rdr | |
| Dom Development | 1081 | 703 | 53,8% | 2926 | 2262 | 29,4% |
| Murapol* | 887 | 825 | 7,5% | 2229 | 2215 | 0,6% |
| Robyg | 765 | 403 | 89,8% | 2245 | 1644 | 36,6% |
| Atal | 760 | 376 | 102,1% | 1901 | 1711 | 11,1% |
| Develia | 876 | 261 | 235,6% | 2060 | 1225 | 68,2% |
| Grupa Archicom** | 493 | 175 | 181,7% | 1315 | 1202 | 9,4% |
| Victoria Dom | 736 | 445 | 65,4% | 1619 | 970 | 66,9% |
| Dekpol | 161 | 65 | 147,7% | 359 | 262 | 37,0% |
| Inpro | 286 | 79 | 262,0% | 642 | 279 | 130,1% |
| Ronson Development | 305 | 85 | 258,8% | 799 | 298 | 168,1% |
| Lokum Deweloper | 196 | 103 | 90,3% | 558 | 280 | 99,3% |
| Wikana | 69 | 30 | 130,0% | 158 | 164 | -3,7% |
| Marvipol Development | 213 | 44 | 384,1% | 461 | 152 | 203,3% |
| RAZEM | 6828 | 3594 | 90,0% | 17272 | 12664 | 36,4% |
* sprzedaż netto do klientów detalicznych
** w ramach działalności Grupy Archicom oraz w ramach zarządzania projektami mieszkaniowymi dla Grupy Echo Investment
(PAP Biznes)
doa/ gor/
