Czym jest ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska ma na celu regulację zasad ochrony praw osób nabywających mieszkanie czy dom, wobec których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności nieruchomości. Do tej pory praktycznie każdy deweloper mógł w dowolny sposób prowadzić proces budowy, finansowania, sprzedaży i przekazywania własności lokali na nabywców. Od kwietnia  wszystkie działania będą przebiegały zgodnie z prawnie określonymi zasadami.

Zwiększenie bezpieczeństwa transakcji

Pierwszym i najprawdopodobniej najważniejszym nakazem narzucanym deweloperom jest konieczność zapewnienia klientom co najmniej jednego środka ochrony, wybranego spośród 4 wymienianych:

• zamknięty rachunek powierniczy;

• otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową;

• otwarty rachunek powierniczy;

• otwarty rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową.

Oznacza to, że po wprowadzeniu ustawy prawdopodobieństwo niewypłacalności dewelopera lub braku pieniędzy na kontynuowanie budowy, gwałtownie się zmniejszy. Dzięki zabezpieczeniu deweloper otrzyma pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji lub w ratach, w trakcie realizacji inwestycji. W razie plajty dewelopera pieniądze klientów będą tworzyć oddzielną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności opłacani będą nabywcy.

- Rachunki powiernicze będą zabezpieczeniem dla funduszy nabywców. Dzięki kontroli ze strony banków, klienci będą mieli pewność, że ich pieniądze przeznaczane są wyłącznie na cele związane z wybudowaniem inwestycji – tłumaczy Grzegorz Grzyb, prezes TBS Wawel Service.

Umowy w formie aktu notarialnego

Kolejną zmianą jest wymóg zawarcia umowy przedwstępnej z nabywcą w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska proponuje uregulowanie treści umowy, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji. Do tej pory klienci, między innymi ze względów finansowych, decydowali się na zawieranie umów przedwstępnych w formie zwykłej pisemnej, która w świetle prawa zapewnia niski poziom bezpieczeństwa nabywcom, teraz sytuacja się zmieni. Zawieranie umów z deweloperami w formie aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie – tłumaczy Marlena Czarnocka, prawnik w firmie Wawel Service.

Przed podpisaniem umowy deweloper będzie miał obowiązek przedstawić nabywcy prospekt informacyjny zawierający m.in. harmonogram prac, koszty realizacji, rzuty kondygnacji z zaznaczeniem konkretnego lokalu, plan zabudowy najbliższej okolicy oraz informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej. Dane z prospektu będą miały charakter wiążący - inny niż dane z folderów reklamowych, które prezentują dane na temat inwestycji bez żadnych konsekwencji.

Inne aspekty wynikające z ustawy deweloperskiej

Wymóg prowadzenia rachunków powierniczych ograniczy zjawisko finansowania budowy tylko z wpłat kupujących, a to odmieni oblicze rynku deweloperskiego w Polsce. Taka sytuacja może oznaczać problemy dla małych przedsiębiorstw nie posiadających własnego kapitału, a mających trudności z uzyskaniem wsparcia w postaci kredytu bankowego.

– Kondycja wielu mniejszych firm deweloperskich bez wątpienia ulegnie zmianie po wprowadzeniu nowych zapisów prawnych. Banki zapewne będą dużo bardziej ostrożne w zakresie finansowania projektów w których inwestor nie może się poszczycić zbyt bogata historią, a to z kolei spowoduje, iż na rynku zmniejszy się podaż. Można się także  pokusić o stwierdzenie, iż w perspektywie kilku kolejnych lat, na rynku prym będą wiodły największe firmy, o ugruntowanej i stabilnej sytuacji finansowej – mówi Piotr Kijanka, Dyrektor Działu Sprzedaży Wawel Service.

- Nie można również zapomnieć, że konieczność posiadania gwarancji bankowych zwiększy koszty zakupu nieruchomości. Specjaliści szacują, iż ceny mieszkań mogą wzrosnąć nawet o 10 procent. Jednak z doświadczenia wiemy, iż bezpieczeństwo transakcji bywa dla nabywców warte wyrzeczeń i poniesienia większych kosztów – tłumaczy Grzegorz Grzyb z Wawel Service.

W interesie klienta

Ustawa deweloperska ma celu zmianę stosunków na linii klient - deweloper. Działanie zgodnie z ustawą pomoże deweloperom zwiększyć zaufanie nabywców, dlatego też część firm już na kilka miesięcy przed wejście ustawy w życie decyduje się na wprowadzanie dobrych praktyk w swej działalności. – Wprowadzając dobre praktyki wcześniej, chcemy zagwarantować klientom poczucie większego bezpieczeństwa, co w dzisiejszych czasach jest szczególnie ważne – tłumaczy Grzegorz Grzyb z Wawel Service.

Komentuje Malwina Wrotniak, ekspert sektora bankowego Bankier.pl

Ustawa to nie czarodziejska różdżka Wszyscy chcieliby, żeby w ślad za nowym obliczem prawa przyszedł nowy (i lepszy) wizerunek branży deweloperskiej. Nowa ustawa nie jest jednak różdżką, która od ręki zdejmie z rynku nieruchomości klątwę wszystkich jego dotychczasowych bolączek. Trzeba pamiętać, że działalność deweloperów ma charakter czysto komercyjny, nie charytatywny. W związku z tym każda ze stron nadal będzie walczyła o maksymalizację swoich korzyści. Przewagą deweloperów jest ich skala i doświadczenie. Orężem w rękach klienta ma być nowe prawo. Jest jednak broń skuteczniejsza i prostsza w obsłudze, a na imię jej umowa. Nie każda, ale ta, która została po pierwsze - przeanalizowana, po drugie - negocjowana w razie niejasnych lub krzywdzących klienta zapisów. Dyskusja z podmiotem większym i silniejszym wydaje się bezcelowa, ale mimo zmieniającego się otoczenia, nadal pozostaje zasadna. Koniec końców to, co w niej zapisane, w pierwszej kolejności będzie decydowało o losach przyszłych mieszkańców.