Marże najwyższe od dwóch lat, a zdolność kredytowa nadal spada – banki dokręcają śrubę potencjalnym klientom. Zjawisko, które widać było wyraźnie w pierwszych trzech miesiącach roku, przybrało tylko na sile w drugim kwartale 2019 r.
Drożej i ostrożniej – tak można podsumować najważniejsze trendy ostatniego półrocza na rynku kredytów hipotecznych. Zapowiedzi banków wskazujących na zaostrzenie kursu zdecydowanie się sprawdziły. Widać to także w wynikach najnowszego zestawienia HipoTracker Bankier.pl. Średnia marża modelowego kredytu była w czerwcu najwyższa od początku 2018 r.
Od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Przyjęliśmy, że kwota kredytu hipotecznego zaciąganego przez profilowych kredytobiorców będzie zbliżona do średniej wartości nowego kredytu w Polsce. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Oferty banków zbieramy dla dwóch wariantów kredytu:
- z 10-procentowym wkładem własnym,
- z 20-procentowym wkładem własnym.
Drugi kwartał 2019 r. przyniósł istotną zmianę na rynku. Kredyty hipoteczne dawnego Raiffeisen Polbanku stały się niedostępne. Bank BNP Paribas ujednolicił ofertę i zmienił szyld. Dla klientów oznacza to, że zniknęła kolejna instytucja proponująca zobowiązania z 10-procentowym wkładem własnym. W panelu HipoTracker uwzględnialiśmy w ostatnich trzech miesiącach zatem już tylko 14 instytucji.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – tak drogo jeszcze nie było
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). Kilka instytucji nie oferuje kredytów hipotecznych z takim wkładem własnym, dlatego też w tym scenariuszu analizowaliśmy mniejszą liczbę banków – łącznie 10 instytucji.
W czerwcu 2019 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,228 proc. To najwyższa wartość odnotowana od początku 2018 roku. Wskaźnik ten pnie się powoli w górę od początku pomiarów w ramach panelu HipoTracker, ale w ostatnich miesiącach wzrost przyspieszył. Klienci dysponujący skromnymi oszczędnościami muszą się dziś liczyć z kredytem droższym o co najmniej 0,1 pp. niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.
Średnia zdolność kredytowa podążała w inną stronę i osiągnęła najniższą wartość od początku 2018 r. Profilowi klienci mogliby liczyć na sfinansowanie wydatku w kwocie 566,9 tys. zł. Dla porównania, w styczniu 2018 r. kredytobiorcy byli w stanie średnio pożyczyć 606 tys. zł. To jeden z dowodów na coraz ostrożniejsze podejście banków do oceny finansowej wydolności kredytobiorców.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1455 zł w czerwcu i była wyższa o 24 zł niż w styczniu.
Średni łączny koszt kredytu, uwzględniający odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości, zbliżył się do 230 tys. zł. To najwyższy odczyt od początku badania. Warto przypomnieć, że przez ostatnie 1,5 roku istotnej zmianie nie uległ wskaźnik WIBOR. Drożejący kredyt to zatem „zasługa” rosnących marż i kosztów pozaodsetkowych.
Kredyty z 20-procentowym wkładem własnym – zdolność nurkuje
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa obliczona na podstawie ofert 14 banków w czerwcu wynosiła 1,90 pp. Oznacza to powrót w okolice maksimum odnotowanego w styczniu 2018 r. (1,9033 pp.).
Średnia maksymalna zdolność kredytowa obniżyła się ponownie w drugim kwartale. Profilowi kredytobiorcy jeszcze rok temu (w czerwcu 2018 r.) mogli liczyć średnio na 621,8 tys. zł kredytu. W grudniu wskaźnik ten spadł do 616,8 tys. zł, a w czerwcu 2019 r. do nowego minimum wynoszącego 598,8 tys. zł.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, w 14 bankach wyniosła w czerwcu 1236 zł. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 184,8 tys. zł. Oba wskaźniki nie ulegały w ostatnim roku znaczącym zmianom i nadal są sporo niższe niż na początku 2018 r.
Promocje maskują podwyżki
Coraz liczniejsze promocje kredytów hipotecznych mogą świadczyć o tym, że banki starają się doraźnie poprawiać wyniki sprzedaży. Tymczasowe obniżki marży i prowizji nie zmieniają jednak ogólnej tendencji – kredyty mieszkaniowe drożeją. Nieco mniej odczuwalne dla klientów jest zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej. Rosnące wynagrodzenia neutralizują skutki bardziej konserwatywnego podejścia kredytodawców.
Najbliższe miesiące pokażą, czy ilościowy (mierzony liczbą nowych kredytów) spadek zainteresowania hipotekami przełoży się na bardziej zdecydowane ruchy w cennikach najbardziej aktywnych banków. To mogłoby odwrócić obserwowany obecnie trend drożejącego kredytu.
