3-4 proc. zamiast "kredytu zero". Sprawdzamy obliczenia ministra

Nie zero procent, nie 1,5 procent i na pewno nie „bezpieczne 2 procent”. Obserwatorzy kolejnych pomysłów na zapowiadane wsparcie dla nowych kredytobiorców mają prawo się pogubić. Ostatnia wersja brzmi „3 do 4 procent”. Sprawdzamy, jak to przekłada się na raty.

„Dzisiaj średnia, jeśli chodzi o oprocentowanie kredytu w Polsce, to jest blisko 8 proc. Średnia europejska to jest 4 proc. Tu mamy tę dwukrotność, która powoduje, że te raty są nie do spłacenia” – powiedział na antenie Polskiego Radia minister Krzysztof Paszyk. W wypowiedzi z 26 marca pojawia się, po raz kolejny, mgliste nawiązanie do planowanych parametrów dopłat dla kredytobiorców.

„Rozwiązanie, które położyliśmy na stole właśnie redukuje oprocentowanie do tej średniej europejskiej, a więc 3-4 proc. i to (...) powoduje nawet o 1-1,5 tys. zł mniejszą ratę” – pochwalił się minister, mówiąc o inicjatywie, która dopiero co została przesunięta w kolejce prac legislacyjnych rządu. Podkreślił jednocześnie, że prace nad projektem nie zostały porzucone i lada moment powróci on na warsztat.

„Pierwsze klucze” – fatamorgana na horyzoncie

Przypomnijmy, że mowa tu o programie „Pierwsze klucze” mieszczącym się w szerszym pakiecie „Klucz do mieszkania”. Na razie wiadomo o nim niewiele. Główne założenia streścić można następująco:

• będzie opierał się na dopłatach do rat kredytów hipotecznych,
• przeznaczonych na zakup pierwszej nieruchomości, wyłącznie na rynku wtórnym,
• obudowany zostanie szeregiem dodatkowych warunków dochodowych, limitów kwotowych oraz limitów cen kwalifikujących się nieruchomości.

Oficjalnych szczegółów brak zwłaszcza w jednym obszarze – technikaliów związanych z wysokością dopłat. Resort prezentując założenia „Pierwszych kluczy” pominął zupełnie ten wątek. Jedynym sygnałem pozostają lakoniczne wypowiedzi takie, jak ostatni radiowy wywiad ministra. Rzucone w nim liczby posłużyły nam do przeprowadzenia kilku prostych symulacji.

Tysiąc złotych mniej w racie, ale…

Spójrzmy na bardzo uproszczone przykłady oparte na następujących założeniach – dzisiejsze „komercyjne” oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 7,5 proc. Jak na tym tle prezentowałby się kredyt, którego oprocentowanie wynosiłoby 3,5 proc. (środek przedziału rzuconego w wypowiedzi ministra). Czy liczby pasują w takim scenariuszu do zapowiedzi?

Zakładając naiwnie, że program nie skomplikuje algorytmu wyliczania dopłat i efektywnie doprowadzi do obniżenia oprocentowania do poziomu 3,5 proc., różnica w wysokości rat równych byłaby zbliżona do wspomnianych przez ministra. Przykładowo dla kwoty kredytu 500 tys. zł, wyniosłaby około 1200 zł. Zamiast 3,7 tys. zł miesięcznie, kredytobiorca płaciłby w okresie otrzymywania dofinansowania 2,5 tys. zł.

Przyjmując, że podobnie jak w serii poprzednich projektów („Kredyt na start”) obowiązkową formułą spłaty byłyby raty malejące, różnica na początku byłaby jednak sporo mniejsza. Wspomniane przez ministra Paszyka 1000 zł osiągnąć byłoby można dopiero przy kwocie 900 tys. zł. W tabeli uwzględniamy tak wysokie kwoty, ale jest wątpliwe, patrząc na wcześniejsze propozycje, że byłyby one objęte dopłatami w całości i dostępne dla większości zainteresowanych.

Niższe oprocentowanie, lepsza dostępność?

Na tle dzisiejszych komercyjnych propozycji hipotetyczny kredyt z dopłatami prezentuje się bez wątpienia atrakcyjnie. Sprawdźmy, jednak, jak w przybliżeniu zmieniłaby się dostępność finansowania dla klientów. W tym celu sięgamy po bardzo uproszczone (i konserwatywne) założenia:

• bank udzieli kredytu, jeśli rata nie przekracza 40 proc. dochodu miesięcznego klienta (DSTI <= 40 proc.),
• przy szacowaniu zdolności bank bierze pod uwagę ratę po dopłacie (czyli wyliczaną dla obniżonego oprocentowania na poziomie 3,5 proc.),
• dla rat malejących do szacunków używana jest pierwsza (najwyższa) rata.

Gdyby obniżenie efektywnego oprocentowania było jedynym elementem programu dopłat, poprawa dostępności kredytu byłaby odczuwalna. W naszym uproszczonym przykładzie widać, że nawet w scenariuszu wymuszenia formuły raty malejącej wymagany teoretyczny dochód spada o co najmniej 1 tys. zł.

Wprowadzenie limitu kwoty, dla której liczone są dopłaty oraz limitów dochodowych może jednak zupełnie zmienić obraz sytuacji. Kilka miesięcy temu Związek Banków Polskich analizował pod tym względem projekt „Kredyt na start”. Wyniki były interesujące – rozwiązanie dawało szansę na obniżenie kosztów finansowania, ale nie poprawiało dostępności. Mogło zatem wesprzeć osoby, które i tak posiadały zdolność do obsługi „drogiego” kredytu.

Źródło: