Głos w sprawie projektu „Kredytu na start” zabrali bankowcy. Z analizy Związku Banków Polskich wynika, że planowany schemat w minimalnym stopniu poprawi dostęp do kredytu. Najwięcej korzyści z dopłat zgarną osoby mające pieniądze na duży wkład własny.
Powrót do planów wprowadzenia programu dopłat do kredytów hipotecznych skłonił Związek Banków Polskich do zaktualizowania swojej opinii o projekcie ustawy. Analizę przedstawiono podczas konferencji prasowej 30 lipca. Uwagi bankowców są w większości krytyczne i dotykają podstawowych celów, jakie zrealizować ma „Kredyt na start”.
Przypomnijmy, że na poziomie deklaracji kluczową kwestią jest dostępność finansowania. W jednym z pierwszych zdań uzasadnienia projektu czytamy, że „wysokie oprocentowanie kredytów wyklucza z rynku mieszkaniowego szeroką grupę gospodarstw domowych niemogących sprostać wymaganiom dotyczących zdolności kredytowej”. Bankowcy pokusili się o porównanie szacunkowej zdolności kredytowej przy komercyjnym kredycie i hipotece z dopłatami.
Zdolność niższa niż w kwietniowej wersji ustawy
Zaprezentowana w lipcu wersja projektu zakłada niższe niż wcześniej limity dochodów dla potencjalnych beneficjentów. Podobnie jak wcześniej przyjęto założenie, że przekroczenie granicznych poziomów dochodu oznacza pomniejszenie dopłat do rat (aż do momentu ich „wyzerowania”). Przestrzeń na odchylenia jest niewielka. Z analiz ZBP wynika, że:
- Jeżeli dochód singla wzrośnie o 3,6% w stosunku do wartości progowej (7 tys. zł), tj. o 253 zł – wysokość raty w ramach KnS zrównuje się z ratą równą komercyjnego kredytu hipotecznego.
- Jeżeli dochód gospodarstwa 5-osobowego wzrośnie o 19,9% w stosunku do wartości progowej (21 tys. zł), tj. o 4176 zł – wysokość raty w ramach KnS zrównuje się z ratą równą komercyjnego kredytu hipotecznego.
Z jednej strony sprawia to, że grono adresatów programu zostanie ograniczone, z drugiej – spada dostępna kwota finansowania, jeśli chcemy skorzystać z dopłat.
„Jeśli dzisiaj chcielibyśmy zaciągnąć kredyt zwykły na warunkach komercyjnych, ze spłatą w ratach równych (pomarańczowe słupki na wykresie – dopisek redakcji), to mamy wyższą zdolność kredytową niż w ‘Kredycie na start’. Można więc wysnuć z tego wniosek, że ‘Kredyt na start’ w istocie nie poprawia zdolności kredytowej. On raczej obniża koszt kredytu dla kredytobiorcy, który zdecyduje się skorzystać z tego rozwiązania. (…) Natomiast niestety nie powoduje, że ci kredytobiorcy, którzy dzisiaj nie mają zdolności kredytowej tą zdolność kredytową nagle uzyskają” – wskazała Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Dopiero w porównaniu kredytów hipotecznych opartych na ratach malejących („Kns” kontra komercyjny, na wykresie odpowiednio szare i niebieskie słupki) widoczna jest różnica na korzyść programu dopłat. Bankowcy podkreślają, że „Kredyt na start” jest zatem przede wszystkim tańszy, a nie bardziej dostępny. Niższy koszt odsetkowy jest pochodną zarówno dopłat, jak i narzuconej ustawowo formuły spłaty w ratach malejących.
Jeśli przykładowi klienci zdecydują się po okresie otrzymywania dopłat nadal spłacać zobowiązanie w ratach malejących, korzyści są największe. Odsetki w najbardziej optymalnym scenariuszu (5-osobowe gospodarstwo domowe) byłyby wówczas o ponad 40 proc. niższe niż w komercyjnym kredycie z ratami równymi.
W najlepszej sytuacji będą posiadacze oszczędności
W symulacjach Związku Banków Polskich zwrócono uwagę na jeszcze jedną z problematycznych cech programu „Kredyt na start”, istotną szczególnie w miejscowościach o wyśrubowanych cenach nieruchomości:
- Klienci, którzy nie dysponują znaczącym wkładem własnym, muszą zaciągnąć kredyt na wyższą kwotę.
- Wyższa kwota kredytu jest dostępna dla kredytobiorców mogących pochwalić się wyższymi dochodami.
- Przekroczenie limitów dochodowych powoduje obniżenie dopłat do rat kredytu.
W analizie wybranych przypadków bankowcy doszli do wniosku, że taki mechanizm pozbawi kredytobiorców dysponujących niskim wkładem korzyści z dofinansowania. W najlepszym położeniu znajdą się ci, którzy mogą zaangażować w zakup spore środki w gotówce i jednocześnie mieszczą się w limitach dochodowych. Warto przypomnieć jednocześnie, że nowa wersja ustawy zakłada limit wkładu własnego – nie może on być wyższy niż 50 proc.
Co z cenami nieruchomości?
Kwestia najbardziej rozgrzewająca dyskutujących o „Kredycie na start” została w głosie bankowców potraktowana raczej drugoplanowo. ZBP odniósł się jednak do niebezpieczeństwa wzrostu cen nieruchomości.
„MRiT zakłada wygładzenie popytu w ujęciu kwartalnym (dzięki limitom kredytowym) – co ma ograniczyć wzrost cen, a jednocześnie zapewnić deweloperów, że opłaca im się rozpoczynanie dziś budów, które zakończą się za dwa lata. Biorąc pod uwagę słabe wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2023 r. i na początku 2024 r. – powstaje pytanie, czy w pierwszym roku obowiązywania programu uda się zapewnić wystarczającą podaż mieszkań bez znaczącego wzrostu ich cen” – wskazano w uwagach do projektu.
Bankowcy zauważają, że w pierwszym roku działania „Kredytu na start” (2025) limit preferencyjnych kredytów wynosi 75 tys. sztuk. Przez pół roku działania „Bezpiecznego kredytu 2 procent” udzielono natomiast niemal 90 tys. kredytów. „Powstaje pewna wątpliwość, czy uda się doprowadzić do tego, żeby nie nastąpiła znacząca kumulacja wniosków szczególnie w początkowym okresie obowiązywania. Tak żeby nie doszło do pewnej destabilizacji na rynku cen mieszkań, z czym mieliśmy do czynienia w przypadku ‘Bezpiecznego kredytu 2 procent’” – wskazała Agnieszka Wachnicka.
Warto przypomnieć, że podobne w tonie uwagi przedstawili bankowcy w przypadku pierwszej wersji ustawy – postulaty ZBP prezentowaliśmy na łamach Bankier.pl w kwietniu 2024 r., zadając retoryczne pytanie „czy komuś w ogóle podoba się ‘Kredyt na start’?”. Kilka miesięcy później temat powrócił, wątpliwości przybyło, a pytanie staje się jeszcze bardziej aktualne.
