Zmiany w hipotekach, nowe prawa dla właścicieli nieruchomości

20 lutego 2011 r. zaczyna obowiązywać nowa wersja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wprowadza szereg kluczowych zmian, które zgodnie z intencją ustawodawcy mają lepiej zabezpieczać interesy właścicieli nieruchomości, a także sprawić, aby zarządzanie hipotekami stało się tańsze i efektywniejsze dzięki przyspieszonym i uproszczonym procedurom.

Jedną ze zmian w zakresie wyłączenia „posuwania się hipotek na przód”, która niewątpliwie budzi najwięcej emocji, jest wprowadzona możliwość rozporządzania przezwłaściciela nieruchomości opróżnionym miejscem po hipotece (art. 1011 - 10111 u.k.w.h.).To przede wszystkim instytucja mająca na celu ochronę interesów właściciela obciążonejnieruchomości, w przypadku skupienia w jednym ręku własności obciążonej nieruchomości iwierzytelności hipotecznej oraz w razie wygaśnięcia hipoteki.

Do 20 lutego 2011 r. w prawie polskim obowiązuje reguła „posuwania się hipotek naprzód”. Zgodnie z nią w razie wygaśnięcia, wpisanej do księgi wieczystej hipoteki, prawa o niższym pierwszeństwie awansują w kolejności wykonania i zaspokojenia tj. posuwają się wyżej. Przy tym każde nowe obciążenie nieruchomości uzyskuje niższe pierwszeństwo w tym ciągu, a decyduje o tym chwila złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Tym samym podmioty posuwających się praw uzyskują korzyść wskutek zdarzenia, którego nie brały pod uwagę przy ustalaniu z właścicielem warunków ustanowienia obciążenia (np. przy określaniu wysokości odsetek w związku z pierwszeństwem oferowanego zabezpieczenia) bez żadnej rekompensaty na rzecz właściciela.

W miejsce tego rozwiązania nowelizacja wprowadza uprawnienia właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Skoro bowiem wygasło istniejące obciążenie, właściciel nieruchomości może rozporządzić swoim prawem własności np. przez ustanowienie nowej hipoteki w miejsce wygasłej. W myśl nowych przepisów, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi przysługuje w granicach wygasłej hipoteki, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem. Jeżeli hipoteka wygasłaby tylko częściowo, to właściciel może rozporządzać miejscem hipotecznym w tej właśnie części.

Hipoteka pierwotna i hipoteka ustanowiona lub przeniesiona na opróżnione częściowo miejsce miałyby wtedy równe pierwszeństwo. Przy tym zgodnie z art. 1014 u.k.w.h., w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej.

Umożliwienie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a więc ustanowienie na tym miejscu nowej hipoteki lub przeniesienie innej hipoteki, z niższym pierwszeństwem, nie będzie zagrażało interesom innych wierzycieli hipotecznych, gdyż wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce wygasłej nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Gdyby miało być inaczej, wówczas konieczna byłaby na to zgoda wszystkich osób, którym przysługują do nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki.

Trzeba równocześnie podkreślić, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu, a wpis hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu jest niedopuszczalny. Przytoczone postanowienie wyłącza bowiem jedynie pierwotne wpisanie hipoteki przymusowej na żądnie wierzyciela na opróżnionym miejscu. Nie wyklucza natomiast przeniesienia już istniejącej hipoteki przymusowej na opróżnione miejsce hipoteczne w sposób określony w nowej ustawie.

Z kolei w sytuacji, gdy hipoteka wygasłaby na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nie mógłby rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1013 ust. 1 u.k.w.h). Przyczym zgodnie z nowelizacją, właściciel nieruchomości nie może się skutecznie zobowiązać do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie powstaje także w sytuacji, w której hipoteka wygasana skutek utraty przedmiotu zabezpieczenia (np. zniszczenie obciążonego lokalu, wygaśnięcie użytkowania wieczystego).

Likwidując zasadę posuwania się hipotek, może dojść do sytuacji, w której żaden zwierzycieli nie będzie chciał, aby jego wierzytelność została zabezpieczona poprzez hipotekę ustanowioną na nieruchomości już obciążonej inną hipoteką, lub po której pozostało opróżnione miejsce. Istnieją także obawy, że właściciel mógłby ustanowić hipotekę na rzecz fikcyjnego wierzyciela i tym samym zablokować możliwość zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości innym wierzycielom. Nie sposób pominąć takich sytuacji, jednakże należy je pozostawić tylko w sferze teoretycznych rozważań.

Podkreślenia wymaga fakt, że wnowym stanie prawnym reguła „posuwania się hipotek naprzód” odzyskuje znaczenie w przypadkach, w których uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w ogóle nie powstaje (np. art. 10111 u.k.w.h.), wygasa (np. art. 1014 ust. 1 u.k.w.h.) lub niepodlega uwzględnieniu (art. 1013 ust. 2 u.k.w.h.). Podstawą prawną stosowania tej reguły jest wówczas art. 249 k.c. w zw. z art. 12 u.k.w.h. Wszystkie hipoteki ustanowione przed wejściem w życie nowych przepisów oczywiście pozostają w mocy.

Do dotychczasowych hipotek kaucyjnych będą miały zastosowanie już przepisy znowelizowane, przy czym w przypadku, gdy taka hipoteka wygaśnie, to wyjątkowo nie będzie możliwości rozporządzania opróżnionym po niej miejscem. Z uwagi na bardzo daleko idące zmiany wprowadzane do konstrukcji hipoteki oraz konieczność dostosowania do nich przepisów wykonawczych do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, regulujących dokonywanie wpisów do ksiąg wieczystych, ustawa regulująca te zagadnienia przewiduje wyjątkowo długi okres vacatio legis. Uczestnicy obrotu na rynku nieruchomości mają 18 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy na zapoznanie się z wprowadzanymi zmianami.

Marek Broś
Źródło: KRN.pl

Źródło: