Jak szeroki powinien być pas służebności przesyłu? O wyniku postępowania nie zawsze decydują parametry techniczne urządzeń. Znacznie ważniejsze może być to, jaką metodę przyjmie sąd: czy uwzględni wyłącznie zwykłą eksploatację sieci, czy również awarie i inne zdarzenia występujące nawet raz na kilkadziesiąt lat. Dwa postanowienia Sądu Okręgowego w Legnicy, wydane w odstępie zaledwie siedemnastu dni, pokazują, że w orzecznictwie nadal brakuje jednolitego podejścia. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to realne różnice w powierzchni obciążonego gruntu, wysokości wynagrodzenia oraz możliwości korzystania z działki.
Jeden sąd. Jeden wydział. Siedemnaście dni różnicy. W obu składach orzekał ten sam sędzia. A mimo to Sąd Okręgowy w Legnicy przyjął w tym czasie dwie przeciwstawne metody wyznaczania zakresu służebności przesyłu.
Nie chodzi o to, że sądy różnie liczą metry. Inna infrastruktura z natury wymaga innej szerokości pasa, więc same wartości liczbowe nie są tu żadną zagadką. Problem polega na tym, że sądy udzieliły odmiennych odpowiedzi na pytanie, co w ogóle powinno zostać uwzględnione przy ustalaniu zakresu służebności. Czy należy brać pod uwagę jedynie czynności bieżącej i typowej eksploatacji, czy również zdarzenia nadzwyczajne, które mogą wystąpić choćby raz na kilkadziesiąt lat?
Dla właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe – wodociągi, gazociągi czy linie energetyczne – nie jest to spór wyłącznie akademicki. Metoda przyjęta przez sąd decyduje o tym, jaka powierzchnia gruntu zostanie obciążona. To z kolei wpływa na wysokość należnego wynagrodzenia oraz na sposób, w jaki właściciel będzie mógł w przyszłości zagospodarować swoją działkę.
Opisana rozbieżność pokazuje więc więcej niż tylko różnice w liczbie metrów. Ujawnia, że sądy nadal nie wypracowały jednolitej odpowiedzi na fundamentalne pytanie: czy służebność przesyłu powinna zabezpieczać wyłącznie to, co jest potrzebne w normalnych warunkach eksploatacji, czy również działania konieczne w sytuacjach nadzwyczajnych. A jeżeli także te ostatnie, to czy odpowiednie uprawnienia trzeba przewidzieć już w treści służebności, czy wystarczy odwołać się do innych przepisów.
W sprawach o służebność przesyłu najważniejsza jest metoda ustalenia pasa służebności
Artykuł 305¹ Kodeksu cywilnego, wprowadzający służebność przesyłu, mówi jedynie o prawie „korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej”. Przepis nie określa żadnej minimalnej ani maksymalnej szerokości pasa i nie wskazuje konkretnych odległości od urządzenia.
– Ustawodawca celowo pozostawił to pojęcie ogólne, zakładając, że sąd wypełni je treścią odpowiednią do konkretnego rodzaju infrastruktury i konkretnych okoliczności – wyjaśnia radca prawny Agnieszka Madej, z Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy z Wrocławia.
To, że wodociąg i gazociąg średniego ciśnienia mogą wymagać innej szerokości pasa, jest naturalne i nie powinno budzić kontrowersji. Inne są bowiem parametry techniczne urządzeń, wykorzystywany sprzęt oraz częstotliwość ingerencji w nieruchomość.
Prawdziwym polem sporu pozostaje jednak metodologia. Chodzi o to, jakie zdarzenia i czynności sąd bierze pod uwagę, ustalając zakres „niezbędnego” korzystania z nieruchomości. Czy mają to być wyłącznie działania podejmowane rutynowo, czy także takie, które mogą wystąpić wyjątkowo? A jeżeli sąd uwzględnia zdarzenia incydentalne, to czy powinny one wpływać na zakres samej służebności, czy też być rozliczane odrębnie dopiero w chwili, gdy rzeczywiście wystąpią?
Więcej inwestycji oznacza więcej sporów o pas służebności
Znaczenie tego problemu rośnie wraz z liczbą inwestycji infrastrukturalnych. Rozbudowa sieci gazowych, modernizacja wodociągów, rozwój instalacji fotowoltaicznych oraz elektrowni wiatrowych sprawiają, że coraz więcej właścicieli nieruchomości musi mierzyć się z pytaniem, jak szeroki pas gruntu zostanie obciążony na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.
Nie bez znaczenia jest też sposób, w jaki strony przygotują materiał dowodowy. W praktyce szerokość pasa może zależeć od opinii biegłego, instrukcji eksploatacyjnych przedsiębiorstwa, rodzaju używanego sprzętu oraz tego, czy określone czynności zostaną zakwalifikowane jako typowe, czy nadzwyczajne.
Wodociąg i pięciometrowy pas służebności
W postanowieniu z 5 czerwca 2026 r. (sygn. akt II Ca 1115/24) Sąd Okręgowy w Legnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy, rozpoznawał w składzie jednoosobowym apelację właścicieli nieruchomości od postanowienia Sądu Rejonowego w Lubinie z 12 sierpnia 2024 r. (I Ns 776/20). Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego.
Sąd odwoławczy zmienił rozstrzygnięcie pierwszej instancji. Przyjął szerokość pasa służebności na poziomie 5 metrów, czyli po 2,5 metra od osi przewodu w obie strony, i zwiększył powierzchnię obciążenia ze 115 do 177 m².
Najważniejsza jest jednak nie sama liczba metrów, lecz sposób, w jaki sąd doszedł do tego wyniku.
W uzasadnieniu postanowienia sąd przyjął metodę uwzględniającą także zdarzenia wykraczające poza bieżącą eksploatację. Wskazał, że „służebność obejmuje nie tylko typowe zabiegi eksploatacyjne związane z konserwacją, ale musi przewidywać inne czynności z tym związane, które mogą mieć charakter incydentalny”, a następnie dodał, że „pas służebności musi (…) uwzględniać wszelkie zdarzenia faktyczne, które mogą nastąpić w przyszłości, nawet w bardzo odległej”.
Sąd uznał zatem, że już na etapie ustanawiania służebności należy przewidzieć możliwość wykonywania czynności nadzwyczajnych. Przedsiębiorca powinien otrzymać odpowiednią przestrzeń w ramach samej służebności, a nie dopiero na podstawie innych przepisów w chwili wystąpienia awarii lub konieczności przeprowadzenia nietypowych prac.
Gazociąg i pas ograniczony do typowej eksploatacji
Siedemnaście dni wcześniej, w postanowieniu z 19 maja 2026 r. (sygn. akt II Ca 1039/25), ten sam Sąd Okręgowy w Legnicy rozpoznał inną sprawę dotyczącą służebności przesyłu.
Orzeczenie zostało wydane w składzie trzyosobowym, w którym zasiadał również ten sam sędzia, który 5 czerwca przewodniczył jednoosobowo w sprawie dotyczącej wodociągu.
Tym razem sąd oddalił w całości apelację właścicieli nieruchomości, którzy domagali się poszerzenia pasa służebności dla gazociągu średniego ciśnienia z 1 metra – po 0,5 metra od osi gazociągu w obie strony – do 6–8 metrów.
Sąd Rejonowy w Lubinie w postanowieniu z 11 sierpnia 2025 r. (I Ns 14/22) ustalił szerokość pasa na poziomie wynikającym z instrukcji eksploatacyjnej przedsiębiorstwa gazowniczego. Sąd Okręgowy w pełni podzielił tę ocenę.
W tej sprawie przyjęto metodę odwrotną do zastosowanej później w sprawie wodociągowej.
Sąd wskazał, że „w ramach wykonywania uprawnień przez przedsiębiorcę wynikających z ustanowionej służebności przesyłu, chodzi o czynności wykonywane w typowych, a nie ekstremalnych warunkach”. Zdarzenia nadzwyczajne „mogą nie wystąpić, a w razie ich jednostkowego wystąpienia (…) możliwe jest zastosowanie” instrumentów przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W tym przypadku sąd uznał więc, że służebność powinna zabezpieczać wyłącznie bieżącą i typową eksploatację. Awarie oraz inne zdarzenia wyjątkowe mogą być natomiast usuwane i rekompensowane na podstawie odrębnych przepisów, w szczególności administracyjnej procedury udostępnienia nieruchomości przewidzianej w art. 124 i 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie byłoby wówczas ustalane dopiero wtedy, gdy do określonego zdarzenia faktycznie dojdzie.
Sąd Najwyższy dostarcza argumentów dla obu stanowisk
Obie metody przyjęte przez Sąd Okręgowy w Legnicy znajdują oparcie we wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. To właśnie ten element może budzić największe wątpliwości.
W postanowieniu z 11 czerwca 2015 r. (V CSK 468/14) Sąd Najwyższy wskazał, że przestrzeń, w której może działać przedsiębiorca przesyłowy, jest determinowana treścią służebności, a wkroczenie na grunt jest uzasadnione, „chociażby potrzeba taka występowała sporadycznie”.
Pogląd ten wyraźnie wspiera metodę uwzględniającą również zdarzenia incydentalne, którą Sąd Okręgowy w Legnicy zastosował w czerwcu 2026 r.
Z kolei w postanowieniu z 18 kwietnia 2012 r. (V CSK 190/11), przywołanym w sprawie dotyczącej gazociągu, Sąd Najwyższy oddzielił zdarzenia nadzwyczajne i przypadki siły wyższej od typowej eksploatacji objętej służebnością.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 marca 2025 r. (II CSKP 294/23) potwierdza natomiast, że na wypadek takich zdarzeń ustawodawca przewidział osobną ścieżkę, czyli tryb administracyjny określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Dodatkowo w uchwale z 11 grudnia 2015 r. (III CZP 88/15) Sąd Najwyższy wskazał, że strefa kontrolowana wyznaczona przepisami technicznymi nie musi pokrywać się z zakresem obciążenia służebnością. To jeszcze bardziej komplikuje odpowiedź na pytanie, według jakiej metody należy wyznaczać granice pasa służebności.
Skoro orzecznictwo Sądu Najwyższego dostarcza argumentów wystarczających do uzasadnienia obu stanowisk, trudno się dziwić, że sądy powszechne – nawet w ramach jednego wydziału i w odstępie kilkunastu dni – wybierają różne rozwiązania. Duże znaczenie może mieć sposób skonstruowania stanu faktycznego oraz to, jak przekonująco strony przedstawią swoje argumenty.
Co rozbieżne orzeczenia oznaczają dla właścicieli nieruchomości?
– Reprezentując właścicieli nieruchomości w takich sprawach, tę rozbieżność odczytuję nie jako powód do zniechęcenia, lecz jako argument za tym, że o swoje prawa warto walczyć – i walczyć precyzyjnie – komentuje mec. Agnieszka Madej. – Skoro wynik sprawy zależy w tak dużym stopniu od tego, którą metodę przyjmie sąd, od jakości opinii biegłego, od tego, czy do akt trafi konkretny wykaz sprzętu eksploatacyjnego, czy przedsiębiorca faktycznie wykaże, że dana czynność jest „typowa”, oraz od zakresu zarzutów apelacyjnych, to każdy z tych elementów jest polem, na którym profesjonalnie przygotowana strona może realnie wpłynąć na rozstrzygnięcie. Bierne przyjęcie pierwszej zaproponowanej przez przedsiębiorcę szerokości pasa czy pierwszej opinii biegłego, bez rzeczowej polemiki co do samej metody jej wyliczenia, jest – w świetle powyższych orzeczeń – ryzykowne niezależnie od tego, którą metodę akurat przyjmie sąd w konkretnej sprawie.
W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości nie powinien ograniczać się do kwestionowania liczby metrów wskazanej przez przedsiębiorcę lub biegłego. Kluczowe jest ustalenie, według jakiej metodologii pas został wyznaczony.
Trzeba sprawdzić przede wszystkim, jakie czynności eksploatacyjne uwzględniono, jaki sprzęt ma być wykorzystywany, czy przedsiębiorca wykazał rzeczywistą potrzebę korzystania z całego wskazanego terenu i czy pas obejmuje także działania incydentalne.
Opinia biegłego nie powinna kończyć dyskusji
W sprawach o ustanowienie służebności przesyłu opinia biegłego ma zazwyczaj fundamentalne znaczenie. Nie oznacza to jednak, że jej wnioski należy przyjmować bez zastrzeżeń.
Jeżeli biegły proponuje określoną szerokość pasa, powinien precyzyjnie wyjaśnić, jakie czynności będą w nim wykonywane, jakie urządzenia i pojazdy są do tego potrzebne, jak często może dochodzić do ingerencji oraz czy pas został wyznaczony z uwzględnieniem wyłącznie zwykłej eksploatacji, czy również potencjalnych awarii.
Bez odpowiedzi na te pytania sama liczba metrów nie mówi jeszcze, czy zakres służebności został ustalony prawidłowo.
Gdzie kończy się niezawisłość, a zaczyna problem systemowy?
Jeżeli ten sam sąd, w tym samym wydziale i w przedziale niespełna trzech tygodni, przyjmuje dwie wzajemnie wykluczające się metody ustalania zakresu tej samej instytucji prawa cywilnego, strona postępowania nie ma realnej możliwości przewidzenia, według jakiego kryterium jej sprawa zostanie rozstrzygnięta.
Dotyczy to zarówno przedsiębiorcy przesyłowego, jak i właściciela nieruchomości.
Przewidywalność orzecznictwa nie jest luksusem ani wyłącznie kwestią estetyki uzasadnień. Stanowi jeden z elementów zasady demokratycznego państwa prawnego wyrażonej w art. 2 Konstytucji RP.
Gdzie zatem przebiega granica między niezawisłością sędziowską, której nikt rozsądny nie powinien kwestionować, a problemem systemowym polegającym na braku jednolitej metody ustalania zakresu służebności przesyłu?
To pytanie zasługuje na debatę wykraczającą poza salę sądową, z udziałem biegłych sądowych, przedstawicieli branży przesyłowej oraz środowiska sędziowskiego. Dwa orzeczenia jednego sądu, wydane w odstępie siedemnastu dni, nie dają na nie odpowiedzi. Bardzo dobrze pokazują jednak, że problem jest aktualny i ma bezpośrednie znaczenie dla tysięcy właścicieli nieruchomości.
