Seniorom, którzy chcą czerpać profity ze swego mieszkania i jednocześnie zachować możliwość korzystania z nieruchomości, umowa dożywocia pozwala zamieszkiwać w lokalu aż do śmierci. W zamian za to prawo starsza osoba przenosi własność nieruchomości na kogoś innego. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się bliżej temu rozwiązaniu.
Umowa dożywocia jest transakcją uregulowaną przepisami Kodeksu cywilnego. Chodzi o artykuły 908-916 KC. Dożywocie stanowi prawo majątkowe, które jest niezbywalne i niedziedziczne. Prawo to jest przypisane do nieruchomości, tak więc wraz z jej sprzedażą obowiązki wynikające z dożywocia przechodzą na nowego właściciela. Wygasa ono wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.
Umowa reguluję transakcję przeniesienia własności, w zamian za co nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania drugiej strony (zwanej dożywotnikiem). Należy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego.
Co oznacza utrzymanie drugiej strony i z jakimi obowiązkami się wiąże? Artykuł 908 Kodeksu cywilnego, paragraf 1 mówi, że: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Utrzymanie polegające stricte na zapewnianiu wyżej wymienionych składowych nie jest jednak koniecznością. Zamiast tego nabywca może wypłacić dożywotnikowi ekwiwalent pieniężny. W tym celu taka regulacja powinna oczywiście znaleźć się w umowie.
Ekwiwalent pieniężny. Jak go wyegzekwować, gdy nabywca nie płaci
Jeśli na świadczenie nie składają się jednak kwoty pieniędzy, a określone działania - np. opieka, ich zakres powinien być jak najbardziej szczegółowo opisany w umowie, tak by nie było żadnych wątpliwości w tym zakresie. Oczywiście akt notarialny powinien mówić o prawach i obowiązkach obu stron umowy.
Jeśli opieka nad dożywotnikiem została zastąpiona świadczeniem pieniężnym wypłacanym co miesiąc, w interesie dożywotnika jest zabezpieczenie się na wypadek, gdyby nowy właściciel miał problemy z wypłacalnością.
W tym celu nabywca powinien poddać się egzekucji w trybie artykułu 777 paragraf 1 Kodeksu cywilnego. Taki zapis pozwala szybciej niż w zwykłym trybie, bowiem bez czekania na wyrok sądu, wyegzekwować należność z majątku dłużnika. Gdy nabywca nie płaci, dożywotnik występuje do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzulę wykonalności. Sąd ma na to 3 dni. Po tym, jak klauzula zostanie nadana, do akcji może wkroczyć komornik, który zajmuje się ściągnięciem zaległych pieniędzy z majątku dłużnika.
Jak sprawdzić mieszkanie z dożywotnikiem
Umowa dożywocia powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej nieruchomości, konkretnie w jej dziale III. Co do zasady zajmuje się tym notariusz.
Sprawa jest oczywiście istotna dla dożywotnika, ale będzie chyba jeszcze bardziej istotna dla nowego nabywcy mieszkania. Jeśli wpis nie zostanie dokonany, kupujący nie będzie wiedział, że kupuje mieszkanie z lokatorem. To szczególnie istotne, ponieważ starsze przepisy nie nakazywały obligatoryjnego wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej. W takiej sytuacji bez dokładnego sprawdzenia dokumentów łatwo można dokonać kupna mieszkania z „utrzymankiem”. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, dla których księga wieczysta została założona przed 1991 rokiem. Może ona nie zawierać wpisu o dożywociu mimo zawarcia takiej umowy. Jak to zweryfikować? Otóż dożywocie musi mieć swój ślad w akcie notarialnym. Należy dokładnie przeczytać ten dokument.
Ryzyko kupna mieszkania z dożywotnikiem dotyczy także młodszych mieszkań. Tak się dzieje, gdy dożywocie zostanie zawarte po przejrzeniu dokumentów przez chętnego do zakupu. Notariusz natychmiast po sporządzeniu aktu notarialnego ma obowiązek przesłać systemem teleinformatycznym wniosek o wpis w księdze wieczystej do sądu rejonowego. Jeśli więc kupujący sprawdzał dział III księgi wieczystej, a ten był czysty, to nie znaczy, że taki będzie w trakcie transakcji. W międzyczasie zbywca nieruchomości może zawrzeć właśnie np. umowę dożywocia.
Jak nie dać się wpuścić w maliny, gdy kupujemy mieszkanie? Uwagę kupującego powinna zwrócić wzmianka w księdze wieczystej. Nie będzie to wpis, ale właśnie wzmianka wskazująca, że dana procedura się rozpoczęła. Wzmianek nie powinno się pod żadnym pozorem lekceważyć. Są one bardzo istotną informacją o tym, że wkrótce stan prawny nieruchomości się zmieni, co znajdzie swój ślad w postaci wpisu do księgi wieczystej.
W ostateczności jeśli nabywca nieświadomie kupi mieszkanie z dożywotnikiem, co zataił przed nim zbywca, może dochodzić swoich praw na podstawie rękojmi za wady prawne.
Marcin Moneta
