REKLAMA

Tak się zmieniły hipoteki - 4 lata jak cała epoka

Michał Kisiel2016-09-01 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2016-09-01 06:00
Tak się zmieniły hipoteki - 4 lata jak cała epoka
Tak się zmieniły hipoteki - 4 lata jak cała epoka
fot. agsandrew / / YAY Foto

Kilka lat to rynku kredytów hipotecznych cała epoka. Marże z cyfrą „zero” na początku, kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości – to już raczej nie wróci. O tym, jak wiele się zmieniło, najlepiej przypomnieć może zestawienie najnowszej edycji rankingu Bankier.pl z wynikami sprzed zaledwie czterech lat.

Tworząc sierpniową edycję rankingu kredytów hipotecznych, sięgnęliśmy po ten sam profil klienta, co w lutym 2012 r. Ceny nieruchomości od tego czasu nie zmieniły się na tyle, by jego założenia przestały być aktualne. Jednak oferty podsuwane przez banki to już zupełnie inna rzeczywistość. W zestawieniu jak na dłoni widać skutki zaleceń KNF, spadku stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej banków.

Kredyt bez wkładu własnego – wymarły gatunek

W lutym 2012 r. para kupująca mieszkanie o wartości 250 tys. zł i zarabiająca łącznie 4500 zł netto mogła sfinansować transakcję w całości z kredytu. Zobowiązanie ze wskaźnikiem LTV równym 100 proc. zaoferowało wówczas 14 instytucji. Wśród nich znalazły się także banki, które dziś nie istnieją. Polbank EFG i Kredyt Bank znalazły nowych właścicieli, a marka MultiBank zniknęła, wchłonięta przez mBank.

Top 5 ofert kredytu hipotecznego z LTV 100% - ranking Bankier.pl z lutego 2012 r.
(kredyt na 250 tys. zł, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Lp.

Bank

Marża

Oprocentowanie

Miesięczna rata

Łączny koszt kredytu

1.

Deutsche Bank PBC

1,20%

6,14%

1 521 zł

300 327 zł

2.

BOŚ Bank

1,00-1,50%

do 6,49%

do 1 624 zł

312 542 zł

3.

Bank Pocztowy

1,25%

6,22%

1 534 zł

312 812 zł

4.

PKO Bank Polski

1,10%, po roku 1,35%

6,07%, po roku 6,23%

1 551 zł

317 968 zł

5.

Bank Pekao SA

1,49%

6,43%

1 569 zł

320 168 zł

Źródło: Bankier.pl, banki; dane z 23-28.02.2012 r.

Proponowane w tym czasie marże mogą przywołać łzę w oku u kredytobiorców dziś starających się o finansowanie – 10 z 14 banków gotowych było pożyczać przy stawce poniżej 1,5 pp. Najniższa stawka wynosiła 1 pp., a najwyższa - 3,45 pp. Dla porównania, dziś tylko dwie instytucje serwują podobne warunki. Trzeba jednak posiadać co najmniej 20 proc. wkładu własnego i zmieścić się w wyśrubowanych kryteriach dotyczących „wiarygodności kredytowej”.

W sierpniu 2016 r. kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości to wymarły gatunek. Wprowadzane od 2014 r. minimalne progi wkładu własnego wyeliminowały ten produkt z rynku. Bez wyłożenia 1/10 ceny z własnej kieszeni, potencjalni kredytobiorcy mogą zapomnieć o bankowym finansowaniu.

Oprocentowanie, czyli nauka płynąca z historii

Zmiany w wymaganiach dotyczących wkładu własnego spowodowały, że bezpośredniego porównania można dokonać tylko w przypadku zobowiązań z LTV 90 proc.

Top 5 ofert kredytu hipotecznego z LTV 90% - ranking Bankier.pl z lutego 2012 r.
(kredyt na 225 tys. zł, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Lp.

Bank

Marża

Oprocentowanie

Miesięczna rata

Łączny koszt kredytu

1.

Deutsche Bank PBC

1,10%

6,04%

1 355 zł

264 052 zł

2.

Nordea Bank Polska

0,95%

5,92%

1 345 zł

266 612 zł

3.

BNP Paribas

0,90%, po 5 roku 1,25%

5,87%, po 5 roku 6,22%

od 1 330 zł

267 331 zł

4.

BZ WBK

0,99%

5, 96%

1 370 zł

269 649 zł

5.

ING Bank Śląski

1,15%

6,15%

1 371 zł

275 761 zł

Źródło: Bankier.pl, banki; dane z 23-28.02.2012 r.

W 2012 r. bank wygrywający w zestawieniu (Deutsche Bank) proponował marżę 1,1 pp., ale w czołówce znalazły się także instytucje, które zeszły poniżej 1 pp. – chociażby Nordea (0,95 pp.) czy BZWBK (0,99 pp.). Stawkę zamykały wówczas Polbank EFG (marża 2,5 pp.) i Raiffeisen Bank (3,45 pp.).

Najlepsze oferty kredytu hipotecznego z LTV 90% - ranking Bankier.pl z sierpnia 2016 r.
(kredyt na 225 tys. zł, na 30 lat, dla profilowych kredytobiorców)

Lp.

Bank

Oprocentowanie

Marża

Rata równa

Łączny koszt kredytu

1.

Bank BPS

2,97%

1,30%*

944 zł

130 462 zł

2.

PKO BP

3,52%

1,81%

1 046 zł

148 784 zł

3.

BZWBK

3,60%

1,89%*

1 032 zł

152 807 zł

4.

Bank Pekao

3,80%

2,09%

1 048 zł

158 701 zł

5.

mBank

3,88%

2,20%

1 060 zł

163 839 zł

6.

Deutsche Bank

4,01%

2,30%

1 103 zł

177 013 zł

7.

Alior Bank

4,51%

2,80%

1 141 zł

190 396 zł

8.

Getin Bank

4,57%

2,92%

1 220 zł

207 441 zł

* - minimalna stawka marży dla kredytobiorców o najwyższej wiarygodności kredytowej

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-16.08.2016 r.

W 2016 r. na podium królował Bank BPS z 1,3 pp. marży dostępnej dla klientów najwyższej jakości (standardowa stawka bez cross-sellingu to 1,9 pp.). Oferta dla kredytobiorców posiadających 10 proc. wkładu własnego jest dziś skromna - w 2012 r. kredytu udzieliłoby 18 banków, dziś - tylko 8 spośród biorących udział w rankingu. Krótka lista banków to nie tylko konsekwencja zmian na rynku – fuzji i przejęć. To również efekt uboczny zaleceń nadzoru. W 2012 r. 20-procentowego wkładu własnego wymagały tylko trzy banki (BPH, Citi Handlowy i Credit Agricole), dziś – trzykrotnie więcej.

Kredyty hipoteczne znacząco zdrożały w ciągu 4 lat, ale te podwyżki zamaskowały inne czynniki. Spójrzmy na oprocentowanie – kredytobiorca korzystający ze zwycięskiej oferty w 2012 r. płacił odsetki naliczane według stopy 6,04 proc. Dziś wartość ta jest o połowę niższa – 2,97 proc. (dla pierwszego miejsca w rankingu). Spadek stóp procentowych, i w konsekwencji wskaźnika WIBOR, wyraźnie odbił się na wysokości raty. Za pożyczone 225 tys. zł kredytobiorca z 2012 r. musiał zapłacić (w najlepszym razie) 1330 zł. Dziś to wydatek na poziomie poniżej 1 tys. zł.

Osoby zaciągające dziś kredyt hipoteczny z łatwością mogą ulec złudzeniu „taniego kredytu”. Wprawdzie zgodnie z zaleceniami KNF bank powinien postraszyć potencjalnego klienta symulacjami pokazującymi wpływ wzrostu stóp na ratę, ale rzadko kto pamięta, że WIBOR na poziomie 5 proc. był codziennością zaledwie kilka lat temu. Wspomnienie o tym fakcie może zacierać się także już w pamięci osób, które zaciągnęły zobowiązania 4 lata temu. Dziś płacą one, dzięki niższym wówczas marżom, mniej niż klienci dopiero debiutujący na kredytowym rynku.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Kredyt dla firm do 350 tys. na dowolny cel z decyzją online nawet w 10 minut

Kredyt dla firm do 350 tys. na dowolny cel z decyzją online nawet w 10 minut

Advertisement

Komentarze (46)

dodaj komentarz
~ciuacz
przeciez przy w miare sensownych zarobkach, gdy 2 osoby (bez dzieci lub 1dzieckiem) pracują to da się i mieszkać wynajmując i odkładać na swoje własne m. albo i nawet. dom, w zaleznosci od stopy zwrotu lokowanych środków i umiejętności inwestowania i odkładanych kwot , nawet na glupich lokatach przy obecnej stopie% z przeciez przy w miare sensownych zarobkach, gdy 2 osoby (bez dzieci lub 1dzieckiem) pracują to da się i mieszkać wynajmując i odkładać na swoje własne m. albo i nawet. dom, w zaleznosci od stopy zwrotu lokowanych środków i umiejętności inwestowania i odkładanych kwot , nawet na glupich lokatach przy obecnej stopie% z biegiem czasu czuje sie efekt tzw. %skladanego. Po 10 latach zycia jako lokator i 5latach wczesniej u rodzicow na garnuszku moglbym dzisiaj sobie juz cos kupic. ...wiec niech nikt mo nie wmawia ze "...albo kredyt albo wynajem cale zycie i na starosc pod most...." -powiedzial doradca finansowy hehe
~Arletta
Drodzy czytelnicy,
krótko i na temat. Najem też może być opłacalny, ale racjonalny.

Większa ilość osób zastanawia się nad kupnem żeby być właścicielem mieszkania zamiast spłaty kredytu, nie zastanawiają się jednak nad tym że przez 30 lat to Bank jest jego właścicielem, a kredytobiorca tylko użytkownikiem.
Drodzy czytelnicy,
krótko i na temat. Najem też może być opłacalny, ale racjonalny.

Większa ilość osób zastanawia się nad kupnem żeby być właścicielem mieszkania zamiast spłaty kredytu, nie zastanawiają się jednak nad tym że przez 30 lat to Bank jest jego właścicielem, a kredytobiorca tylko użytkownikiem. Dodatkowo ryzyko kredytowe w Polsce jest całkowicie po stronie Klienta, a więc w przypadku problemów tracicie mieszkanie i zostajecie z długiem wobec banku. HiLife jednym słowem.

Kredyt powinny zaciągać osoby które mają możliwość jego spłaty ze środków własnych w stosunkowo krótkim czasie w innym przypadku dorabiają tylko Banki i nic po za tym, które potem za grosze sprzedają swoim mieszkanie i dalej windykują swoją wierzytelność od kredytobiorcy.

Przejrzyjcie statystki samobójstw popełnionych na takim tle, liczba rośnie zastraszająco.
Duża cześć biednych klientów uważa że takie rozwiązanie zniesie problem z ich rodzin, nic bardziej mylnego !

Powodzenia kredytobiorcy życzę Wan dużo szczęścia i równowagi psychicznej!
bobomasta
Bierzesz 200 tyś kredytu a spłacasz 400. Współczuję osobom które biorą tak wysokie kredyty na tyle lat...
~Majki
Szanowny Bobobobo mamasta czy jakoś tam. Wartość kredytu można samemu policzyć, a nie siać demagogie, nie umiesz - pomogę. Otóż biorąc w dniu dzisiejszym 200 tyś PLN, na 25 lat, przy marży banku 2% + Wibor 1,7% (Total=3,7%) po 25 latach spłacisz w sumie (rata kapitału + rata odsetkowa) = ok. 310 000 PLN. Prosta matematyka.Szanowny Bobobobo mamasta czy jakoś tam. Wartość kredytu można samemu policzyć, a nie siać demagogie, nie umiesz - pomogę. Otóż biorąc w dniu dzisiejszym 200 tyś PLN, na 25 lat, przy marży banku 2% + Wibor 1,7% (Total=3,7%) po 25 latach spłacisz w sumie (rata kapitału + rata odsetkowa) = ok. 310 000 PLN. Prosta matematyka.

Oczywiście kwota ta nie jest mała, ale rozłożona w czasie. Chciałbyś pożyczyć 200 tyś PLN, a oddać po 25 latach 250 tyś PLN? Sam byś tak nie pożyczył, oczywiście wiem, że nie masz.
~kredytobiorca
ja sobie nie współczuje bo dzięki temu miesięcznie jestem do przodu o 500zł
~seth
piszesz tak jakby ludzie brali te kredyty z nudów.

Jak chcesz coś mieć to musisz sobie sam kupić, rozdawnictwo i kradzieże jak za prl już minęły!
~zez odpowiada ~Majki
W twojej "prostej matematyce" zapomniałeś uwzględnić, że WIBOR nie będzie stały przez 25 lat
~qty
Kolego, a zastanawiałeś się ile te 200k będzie warte za 25lat? Weź pod uwagę prawdziwą inflację ok 4% rocznie (nie tą wyliczaną przez instytucje rządową) i przemnóż ją przez 25lat!!
Nie możesz patrzeć jedynie na nominalne wartości. Pamiętasz co za 200zł można było kupić 10lat temu a co można dziś?
~zez odpowiada ~qty
A wziąłeś pod uwagę ile to mieszkanie będzie "warte" za 25 lat? Może się okazać, że jest dokładnie w środku slamsu zamieszkalego przez "uchodźców"
~qty odpowiada ~zez
Tak wziąłem to pod uwagę ale to będzie moje z którego nikt mnie nie wyrzuć bez względu na to czy za 25lat to będą slamsy czy może ścisłe centrum miasta. Zawsze będę mógł takie mieszkanie porzucić a wtedy będę w sytuacji jak ktoś kto przez 25lat płacił komuś za wynajem.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki