Armageddon czy jedynie zadyszka? Dziś nikt, kto nie ma czarodziejskiej kuli, nie jest w stanie powiedzieć, w którą stronę pójdzie rynek nieruchomości w Polsce. Karty w tym przypadku rozdaje pandemia. Od tego, jak długo i jak intensywnie zagości nad Wisłą i Odrą, zależy dziś nieomal wszystko. W krótkiej perspektywie jednak jest nieomal pewne, że nie obejdzie się bez przynajmniej lekkiej korekty, zwłaszcza że przed koronawirusem rynek był rozgrzany do czerwoności.
Przypomnijmy pokrótce sytuację wyjściową, czyli mniej więcej do pierwszego tygodnia marca, zanim znany nam świat zaczął się gwałtownie zmieniać.
Na rynku nieruchomości po świetnym 2019 roku nie widać było śladu spowolnienia, wręcz przeciwnie – mimo galopujących cen mieszkania – zarówno nowe, jak i używane – nadal sprzedawały się świetnie. Deweloperzy w 2019 roku sprzedali około 65 tysięcy mieszkań, co było wynikiem lepszym niż rok wcześniej i nieco tylko gorszym od uzyskanego w rekordowym 2017 roku.
Tak więc hossa trwała. Dynamicznie rosnące ceny nie zrażały kupujących. Według NBP w Warszawie ceny transakcyjne mieszkań nowych wynosiły na koniec ubiegłego roku blisko 9500 zł/mkw. W ciągu roku lokale na stołecznym rynku deweloperskim podrożały o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent.
Liderem wzrostów cen na rynku wtórnym był natomiast Wrocław. Tutaj, według danych banku centralnego, stawki rok do roku wzrosły aż o ponad 1100 zł/mkw – z 6191 do 7316 zł, co stanowi wzrost aż o ponad 18 procent! W ciągu zaledwie 12 miesięcy cena przykładowego 50-metrowego mieszkania poszła w górę aż o 55 tysięcy złotych.
Na galopadzie cenowej niektórzy świetnie zarabiali. Część klientów, zrażonych drożyzną na rynku pierwotnym, szukała alternatywy na rynku wtórnym, trafiając pod skrzydła flipperów, a więc osób zajmujących się obrotem mieszkaniami. Flipping to stosunkowo nowe zjawisko na polskim rynku, które jednak ostatnimi czasy znacznie się nasiliło. Najkrócej mówiąc, polega na wyszukiwaniu okazji - mieszkań niedoinwestowanych i tanich, następnie na podniesieniu wartości takich nieruchomości - co w sytuacji hossy wcale nie musiało być kosztochłonne, bowiem klienci kupowali nieomal wszystko. Zdarzało się, że wystarczyło mieszkanie pomalować, by zażądać ceny o kilkanaście procent wyższej.
Przeczytaj także
Flipperzy nie mieli problemu ze zbyciem nieruchomości, nawet po powierzchownych remontach, także dlatego, że mieszkań na gwałt szukali kupujący pod inwestycje. Tryumfy święcił rynek najmu – zwłaszcza noclegowego (dla turystów, pracowników, gości) – pozwalający uzyskiwać bardzo dobre zwroty. W dużych miastach była to jedna z najpopularniejszych form inwestycji w mieszkania.
Wszystko zaledwie w ciągu paru dni po prostu zamarło
Nowe transakcje kupna-sprzedaży skończyły się nieomal zupełnie. Co prawda z ankiety GetHome przeprowadzonej jeszcze w pierwszej połowie marca wśród przedstawicieli 72 biur nieruchomości wynikało, że ponad 60 proc. spotkań wieńczących transakcje w kancelariach notarialnych odbywało się bez przeszkód, ale już wtedy firmy pośredniczące przyznawały w ogromnej większości (72 proc.), że odczuwają wyraźny spadek zainteresowania, mniejszą liczbę telefonów i prezentacji lokali. Wszystko to było przecież dopiero przed nasileniem pandemii u nas, przed zamknięciem granic i przed serią drastycznych restrykcji, tak więc w drugiej połowie marca rynek zatrzymał się z całą pewnością nieomal całkowicie, co dla wielu biur oznacza skrajnie trudną walkę o przetrwanie.
To samo z rynkiem najmu krótkoterminowego. Na początku marca właściciele mieszkań - oczekujący świetnego otwarcia sezonu na majówkę – przecierali oczy ze zdziwienia, obserwując serie anulowanych rezerwacji. Do tego doszły też wypowiedzenia umów najmu standardowego – zwłaszcza przez pracowników ze wschodu. Szacuje się, że na Ukrainę po wybuchu pandemii w Polsce wróciło około 120 tysięcy ludzi, którzy wcześniej napędzali popyt na rynku najmu.
Przeczytaj także
Korekta czy krach?
Taka jest sytuacja na chwilę obecną. Na razie co prawda nie jest ona widoczna w ofertowych cenach mieszkań – i nowych, i używanych. Zastój przejawia się natomiast w tym, że samych ofert (zwłaszcza na rynku wtórnym) jest mniej.
Czy w związku z tym, co się dzieje, należy spodziewać się spadków cen? Nie wszyscy eksperci tak postrzegają sytuację. Z całą pewnością branża deweloperska będzie bronić się przed cięciem stawek. Może proponować alternatywne rozwiązania – promocje, zachęty, korzystniejsze warunki.
Jeśli więc pandemia przebiegłaby stosunkowo łagodnie, a więc zakończyła się np. w maju czy do początku czerwca, niewykluczone, że rzeczywistość cenowa wcale by się istotnie nie zmieniła. Część ekspertów uważa, że raczej należałoby się spodziewać wyhamowania wzrostu cen i ich stabilizacji, a nie spadków. Taki scenariusz będą wspierać stopy procentowe NBP - obniżone do najniższego w historii poziomu (0,5 proc. stopy referencyjnej). Będą podtrzymywać popyt, a ten nadal może być niezły, w sytuacji kiedy oszczędzanie pieniędzy będzie zupełnie nieopłacalne. Rynek akcji postrzegany jest jako bardzo ryzykowny – zwłaszcza teraz. W trudnych czasach tradycyjnie inwestuje się w złoto. To widać po wyraźnym skoku cen w drugiej połowie marca. Należy jednak pamiętać, że w Polsce i nieruchomości mają opinię dobrej lokaty kapitału, która opiera się kryzysom, krachom, wahnięciom koniunktury. Klienci więc wcale masowo nie muszą się odwrócić od mieszkań.
Wiele będzie zależeć też oczywiście od sytuacji światowej. Zamknięte granice, szalejąca pandemia u naszych sąsiadów – wszystko to będzie uderzało w turystykę i rynek pracy, a więc także w najem krótkoterminowy. Już dziś posiadacze mieszkań na noclegi w dużych miastach, by minimalizować straty, decydują się wypuszczać je na tradycyjny wynajem długoterminowy – mniej zyskowny, ale stabilniejszy. Większa podaż mieszkań pod zwykły wynajem i mniejsza liczba potencjalnie zainteresowanych powinny poskutkować presją na obniżkę czynszów najmu, a to z kolei zadziała negatywnie na rentowność takich inwestycji.
Taki stan rzeczy może prowadzić do przeceny – popularnych przed Covid-19 – inwestycji stricte pod wynajem. Na rynku pierwotnym dużych miast w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z wysypem najróżniejszych projektów typu mikrokawalerki, apartamenty na wynajem, hotele w systemie condo itp. Były to obiekty budowane celowo pod klienta inwestycyjnego, najczęściej bardzo drogie, ze stawkami w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Deweloperzy takich nieruchomości będą musieli prawdopodobnie ograniczyć oczekiwania cenowe.
Przeczytaj także
Scenariusz zły
Tu dochodzimy do mniej wesołego scenariusza, zgodnie z którym nawet jednorazowa miesięczna czy dwumiesięczna pandemia poważnie zachwieje rynkiem i nie obejdzie się bez korekty. Z całą pewnością należy spodziewać się – zakreślonego powyżej – urealnienia oczekiwań cenowych odnośnie niektórych typów inwestycji. Ciężko, by przy zamkniętych granicach w całej Europie, ludzie masowo rzucali się na ultradrogie apartamenty pod krótkoterminowy wynajem. Korekta może być więc nieunikniona, a zbieranie się całej gospodarki potrwa jednak dłużej niż tylko do jesieni czy nawet do końca roku, zwłaszcza że nie wszystko, a nawet niewiele zależy od nas. W tym przypadku istotne jest, jak cały świat generalnie poradzi sobie z koronawirusem. Do tego dochodzą przecież jeszcze kwestie natury społecznej i politycznej.
Scenariusz najgorszy
Na koniec wariant najbardziej pesymistyczny, czyli głębokie, długotrwałe oddziaływanie czynnika epidemiologicznego na gospodarkę i społeczeństwa. Jeśli okaże się, że jesienią i znów na wiosnę będziemy mieli do czynienia z nawrotem pandemii o podobnych rozmiarach do obecnych, jeśli gospodarki znów będą musiały zdecydować się na kilkumiesięczne przestoje, jeśli nie będzie szczepionki/lekarstwa, skutki Covid-19 będą znacznie dalej idące niż powyżej. Na razie jednak – po niecałym miesiącu stanu epidemii w Polsce – na kreślenie zarówno tych pozytywnych, jak i negatywnych scenariuszy jest po prostu za wcześnie.
Marcin Moneta
