Spadną czy nie spadną? To pytanie dotyczące cen mieszkań zadają sobie szukający własnego „M”. Choć przy braku wiedzy, jak długo pandemia koronawirusa będzie trzęsła gospodarką, to wróżenie z fusów, zebraliśmy argumenty za i przeciw spadkom cen mieszkań.
Pandemia koronawirusa pokrzyżowała plany zarówno sprzedającym mieszkania jak i ich potencjalnym nabywcom. Kto w ostatnim czasie stał się właścicielem mieszkania, zastanawia się, czy nie kupił go na cenowej górce a jeśli wsparł się kredytem ze zmiennym oprocentowaniem, w ostatnim czasie dwukrotnie odetchnął z ulgą po obniżce stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. Kto z kolei jeszcze nie kupił mieszkania, a zamierza, żyje w nadziei, że windowane w ostatnich miesiącach ceny wreszcie zaczną spadać, a o kredyt nie będzie trudniej.
Kiedy rynek zareaguje?
W spekulacjach, co się stanie z cenami mieszkań przez koronawirusa i jak głęboka będzie to zmiana, są dwie pewne kwestie, powtarzane przez wszystkich ekspertów. Po pierwsze, rynek nieruchomości nie zareaguje na pandemię wirusa SARS-CoV-2 tak szybko jak giełda i rynek surowców. Wynika to ze specyfiki procesu nabywania mieszkania, który rozłożony jest w czasie. Zwłaszcza jeśli transakcja jest lewarowana kredytem, czas upływający od wybrania oferty do podpisania aktu notarialnego może wynieść nawet trzy miesiące.
ReklamaJak głęboka będzie zmiana?
Po drugie, na głębokość zmiany wpływ będzie miał to, jak długo potrwa przymusowa kwarantanna Polaków, a tym samym zastój w branży. Na to, że mamy z nim do czynienia wskazują choćby dane Similarweb. Pomiędzy 15 a 21 marca znaczący spadek odwiedzin (bez ruchu mobilnego) w relacji do pierwszego tygodnia miesiąca (2-8 marca) zaliczyły cztery serwisy nieruchomości. Wyszukiwania nieruchomości w serwisie Domiporta spadły o 13 proc., w Otodom spadek oscylował wokół 24 proc., z kolei serwis Nieruchomości-online odwiedziło o 31 proc., a Morizon o 36 proc. mniej osób.
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
I choć poza tymi dwoma pewnikami, pytanie, co się stanie z cenami mieszkań, jest więc wróżeniem z fusów, istnieje zestaw uniwersalnych argumentów zarówno za nadchodzącym spadkiem cen jak i takich, które studzą optymizm kupujących. Nim je przytoczymy, przyjrzyjmy się jednak, jak kształtowały się oczekiwania sprzedających w ostatnich miesiącach przed wybuchem pandemii koronawirusa.
Ceny biły rekordy
Powiedzieć, że ceny rosły, to nic nie powiedzieć. Stawki dyktowane przez sprzedających biły rekordy zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie (bez uwzględnienia metrażu) zbliżyła się w lutym 2020 r. do 10 000 zł/mkw. i w ciągu roku wzrosła o 18,3 proc.
Jeszcze mocniej zwiększyły się oczekiwania deweloperów Katowicach (średnio 7442 zł/mkw. i +20,1 proc. r/r). O więcej niż 10 proc. w ciągu roku wzrosła wycena nowych mieszkań także w Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu.
Rekordy biły zwłaszcza najmniejsze mieszkania, o powierzchni do 38 mkw. Szukający takich metraży w Warszawie musieli liczyć się ze średnią ceną przekraczającą 11 000 zł/mkw. (11 114 zł/mkw.), w Gdańsku, najmniejsze mieszkania były z kolei wyceniane na 11 020 zł/mkw.
Z systematycznie rosnącymi cenami ofertowymi mieszkań musieli radzić sobie także szukający własnego „M” na rynku wtórny. Miesięczne wzrosty rzędu 1-3 proc. przełożyły się w ciągu roku na kilkunastoprocentowe podwyżki. Dość powiedzieć, że w Łodzi stawki za używane mieszkania rosną nieprzerwanie od października 2018 r. (średnio 5725 zł/mkw. w lutym 2020 r.) a we Wrocławiu od listopada 2018 r. (średnio 8504 zł/mkw. w lutym 2020 r.). Tymczasem w Warszawie średnia cena ofertowa zbliża się już do 12 000 zł/mkw. a w Gdańsku i Krakowie do 11 000 zł/mkw.
Dlaczego ceny mieszkań spadną?
Nawet jeśli stawki nie zaczną od razu spadać, to z pewnością przestaną rosnąć. Na ten stan wpływ może mieć znacząco niższy obrót i wolumen transakcji spowodowany ograniczoną aktywnością Polaków w ogóle. W czasie pandemii koronawirusa, a zwłaszcza w jej wstępnej fazie, zainteresowanie Polaków nieruchomościami znacząco osłabło. Tym samym sprzedający muszą borykać się z mniejszą liczbą klientów.
Izolacja hamuje sprzedaż
– Zakładamy, że w początkowym stadium wyhamowania wolumenu sprzedaży będziemy obserwować stabilizację bądź ograniczenie wzrostu cen mieszkań do minimum. Nie wykluczamy jednak przejściowego spadku cen mieszkań spowodowanego zastojami transakcyjnymi w niektórych segmentach rynku – mówi Mateusz Romanowski, założyciel serwisu SonarHome. – Średni czas sprzedaży mieszkania ulegnie wydłużeniu, co oznacza, że sprzedający mieszkania dłużej będą czekali na znalezienie kupującego i finalizację transakcji – kontynuuje.
Tym bardziej, że masowa izolacja znacząco utrudnia handel na rynku nieruchomości. Prezentacje są odwoływane i choć agenci nieruchomości przenieśli się do cyberprzestrzeni organizując np. wirtualne spacery po mieszkaniach, do sfinalizowania transakcji niezbędny jest akt notarialny, który trzeba podpisać w kancelarii notarialnej. Niektórzy notariusze, w obawie o bezpieczeństwo swoje i swoich pracowników zawieszają działalność.
Pojawiają się pierwsze promocje
Na rynku pierwotnym już pojawiają się pierwsze promocje, a w ocenie ekspertów, w pierwszej kolejności trzeba liczyć się ze spadkiem cen nowych mieszkań położonych na peryferiach miast, gdzie działki były znacznie tańsze i deweloperzy mają większe pole manewru, aby zejść z ceny a wciąż zarobić.
– Na rynku pierwotnym obserwujemy nowe kampanie marketingowe z drobnymi promocjami, na przykład obniżkę o 30 tys. zł – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główny analityk SonaHome.
Na rynku wtórnym, koronawirus w pierwszej kolejności zrewiduje ceny największych lokali, na które popyt do tej pory był najniższy.
– Osoby, które sytuacja życiowa zmusi do sprzedaży mieszkań, będą mogły podjąć decyzję o obniżeniu ceny ofertowej, a ich otwartość na negocjacje będzie większa – prognozuje Barbara Bugaj.
Nadzieję na spadek cen daje także zachowanie banków. Z ich ofert znikają kredyty z 10-procentowym wkładem własnym i ubezpieczenia od niskiego wkładu.
– To wszystko może sprawić, że w najbliższych miesiącach raczej będziemy mogli zapomnieć o dalszym wzroście cen, a na rynku będą dominowały spadki – twierdzi Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Klienci odpłyną przez rosnące bezrobocie
Zdaniem ekspertów, pandemia koronawirusa może wpłynąć na spadek popytu na rynku nieruchomości od 40 do nawet 90 proc. Wpływ na to będzie miała przede wszystkim niepewna sytuacja ekonomiczna i groźba bezrobocia.
W opinii analityków banku Credit Agricole, bezrobocie w Polsce na koniec kwietnia 2020 r. wzrośnie do 8,1 proc., a na koniec czerwca do 9,4 proc.
– Będzie się to wiązało ze znacznym pogorszeniem sytuacji finansowej Polaków. Część rodzin nie będzie mogła pozwolić sobie na zmianę mieszkania przy obecnych cenach i sytuacji finansowej, tym bardziej, że banki zaostrzają politykę udzielania kredytów mieszkaniowych – uważa Anna Karaś.
W nadchodzących miesiącach możemy obserwować także wzrost liczby ofert na rynku wtórnym. Do większej liczby oferowanych na sprzedaż używanych mieszkań i spadku cen mogą przyczynić się także opuszczający Polskę imigranci zarobkowi.
Wyprzedaż używanych mieszkań może być wynikiem tego, że część z kupionych w ostatnich miesiącach, gdy ceny drastycznie rosły, miało charakter spekulacyjny. Dodatkowo były lewarowane kredytami. Co za tym idzie, inwestorzy, którzy kupili nieruchomości w ten sposób, mogą chcieć pozbyć się ich, by nie stracić.
Mniejszy popyt na działki
Obecny rok miał być dla deweloperów czasem budowania banku ziemi oraz zdobywania pozwoleń na budowę, również na zapas, aby uniknąć wchodzących w życie w 2021 roku nowych, znacznie bardziej restrykcyjnych wymagań energetycznych, które będą musiały spełniać nowo powstające budynki.
Spadek popytu na mieszkania, opóźnienia na już realizowanych budowach i rezygnacja z nowych inwestycji mogą sprawić, że deweloperzy zaniechają kupowania nowych działek. Tym bardziej, że w ostatnim roku ceny zostały wywindowane. W Warszawie, gdzie zasób atrakcyjnych gruntów kurczy się z miesiąca na miesiąc, średnia cena ofertowa wzrosła w ciągu roku o 14,7 proc. i przekroczyła poziom 900 zł/mkw. Ze wzrostem oczekiwań sprzedawców musieli borykać się także klienci indywidualni. Najmniejsze działki o powierzchni do 8 arów w lutym 2020 r. były wyceniane średnio na 1334 zł/mkw. – o 16,1 proc. wyżej niż w lutym 2019 r.
Mniejszy ruch na rynku działek może skłonić sprzedających do korekty swoich żądań, co z kolei może mieć przełożenie na niższe koszty inwestycji i niższe stawki metra kwadratowego w przyszłości.
Mieszkania na „kwarantannę” i promocje na „epidemię”
Spadek cen prawdopodobny jest również na rynku najmu. Wpływ na taki stan może mieć zwiększona podaż mieszkań generowana przez, wspomniany już, odpływ imigrantów zarobkowych. Na rynek najmu długoterminowego może trafić też trafić pokaźna pula mieszkań przeznaczonych obecnie na najem krótkoterminowy, który przeżywa zapaść.
Zamknięte granice, wstrzymane loty i wreszcie zakaz najmu krótkoterminowego w celach turystycznych sprawiły, że znaczna część osób, które zainwestowały w mieszkania na doby, od kilku tygodni nie zarabia.
Stojący pod ścianą swoją szansę zwietrzyli w najmie mieszkań na kwarantannę. Stawki sięgające nawet do 2400 zł za 14 nocy, mogą jednak nie zachęcać potencjalnych najemców.
– Nie spodziewam się jednak, żeby mieszkania na kwarantannę stały się rynkowym hitem, który uratuje stojący w miejscu rynek najmu krótkoterminowego – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Zdecydowana większość z tych osób odbywa kwarantannę w swoim domu i nie rozważa nawet innej opcji, a tych, którzy zdecydują się zapłacić za takowe mieszkanie, będzie niewielu. W sytuacji, w której głośno mówi się o kryzysie, wiele osób traci pracę lub ma obniżkę wynagrodzenia, mało kto będzie lekką ręką wydawał pieniądze na mieszkanie na kwarantannę – dodaje.
Koronawirusa próbują wykorzystać także wynajmujący, których mieszkania stoją puste lub zwalniają się w najbliższym czasie. W serwisach ogłoszeniowych można już znaleźć promocje na czas oficjalnego stanu epidemii.
Część mieszkań wynajmowanych do tej pory długoterminowo, które mogłyby się zwolnić w kwietniu, maju lub czerwcu, może zostać z kolei zablokowana. Obowiązująca od 1 kwietnia tarcza antykryzysowa umożliwia bowiem, z związku z pandemią koronawirusa, jednostronne przedłużenie umowy najmu na dotychczasowych warunkach do lipca 2020 r.
Dlaczego ceny mieszkań nie spadną?
Głównym argumentem przemawiającym za utrzymującymi się, a w dalszej perspektywie ponownie rosnącymi cenami jest obserwowana od miesięcy przewaga popytu nad podażą. Mieszkań, przynajmniej w warunkach ostatnich miesięcy, było po prostu zbyt mało w porównaniu do liczby potencjalnych kupców. Taki stan rzeczy powinien zapewnić stabilność na rynku, również w czasach kryzysu, z którym niewątpliwie mamy do czynienia.
Za nami także rekordowy luty w budownictwie mieszkaniowym. Jak wynika z szacunków Głównego Urzędu Statystycznego, pod koniec lutego 2020 r. w budowie pozostawało 825,8 tys. mieszkań.
W lutym zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy prywatni oddali do użytku 16 050 mieszkań. Od początku roku przybyło ich już 33,5 tys. – o 3,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 r.
Zarówno w lutym, jak i w pierwszych dwóch miesiącach 2020 r. rozpoczęto także więcej nowych budów. Wzrost w porównaniu z dwoma pierwszymi miesiącami 2019 r. wyniósł 12 proc. i był on głównie dziełem inwestorów indywidualnych, którzy rozpoczęli o 14,3 proc. więcej budów niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wynik osiągnięty przez deweloperów był o 2,7 proc. lepszy w skali roku.
Rosnące koszty opłacą kupujący
Spadek cen mieszkań może być skutecznie hamowany przez rosnące koszty inwestycji związane m.in. ze wzrostem płacy minimalnej do 2600 zł brutto. Z kolei w 2021 r. w życie wejdą nowe, znacznie bardziej restrykcyjne warunki techniczne dla nowych budynków. Jak jeszcze w lutym szacowali eksperci, mogą się one przełożyć na wzrost kosztów inwestycji o 5-7 proc., który deweloperzy będą chcieli zapewne pokryć pieniędzmi z kieszeni klientów.
I wreszcie postępująca inflacja windująca także ceny materiałów budowlanych. Według szacunków przedstawionych w artykule „Budowa domu drożeje. Ile kosztuje?” w ciągu roku koszt budowy domu w Polsce wzrósł średnio od 7,4 do 9,8 proc. najmocniej podrożało stawianie ścian (średnio o 19,4 proc.) oraz stropów (średnio o 8,3 proc.). I choć te dane dotyczą głównie stawiających własne domy, do korzystania z coraz droższych materiałów zmuszeni są również wykonawcy pracujący na rzecz deweloperów. Podobnie jak w opisanym wcześniej przypadku, ten wzrost także jest i prawdopodobnie będzie ponoszony ostatecznie przez kupujących.
Kupując mieszkanie warto jednak rozważyć wszystkie te argumenty samemu, ponieważ każda transakcja i przede wszystkim jej cel jest inny. Ciekawi jesteśmy Państwa opinii, co się stanie z cenami mieszkań za sprawą koronawirusa.
