Brak ruchów stóp procentowych nie sprzyjał wzrostowi zdolności kredytowej. Nie oznacza to jednak, że w podejściu banków do szacowania wydolności finansowej klientów nic się nie zmienia. Sprawdziliśmy, kto stał się bardziej liberalny w minionym półroczu.
Wspólne są ramy, ale różne szczegóły – to zdanie dobrze podsumowuje podejście banków do oceny zdolności kredytowej na rynku hipotek. Ramy w tym przypadku tworzą zalecenia nadzoru finansowego, wskazujące m.in. minimalne koszty utrzymania kredytobiorcy, rekomendowaną granicę wysokości raty w stosunku do dochodów czy bufor przyjmowany na okazję zmian stóp procentowych w przyszłości.
W przestrzeni narzucanej przez regulacje kredytodawcy mają sporą swobodę. Mogą usztywniać i rozluźniać podejście w zależności od ryzyka, które są gotowi zaakceptować albo traktować preferencyjnie niektóre grupy bardziej pożądanych typów klienta. Efekt jest znany każdemu, kto rozglądał się za kredytem hipotecznym – w różnych bankach dostępne kwoty potrafią różnić się nawet o kilkadziesiąt procent. Różnice te nie są jednak wyryte w kamieniu, fluktuują wraz ze zmianami w apetycie na ryzyko i zewnętrznymi czynnikami.
Dochód stoi w miejscu, dostępny kredyt nieco w górę
Od początku roku śledzimy w ramach comiesięcznych rankingów nie tylko oferty banków, ale także przygotowane przez nie szacunki maksymalnej zdolności kredytowej dla profilowych klientów. Dochód przykładowego gospodarstwa domowego nie zmienia się z miesiąca na miesiąc – wynosi 15 tys. zł.
Zakładamy, że klienci mieszkają w Warszawie i wychowują jedno dziecko. Kredytobiorcy nie mają w momencie starania się o kredyt innych zobowiązań tego typu, a w symulacjach banki przyjmują wkład własny w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości.
W minionym półroczu odnotowaliśmy lekki wzrost średniej z szacunków zdolności kredytowej. W przypadku kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym przeciętna dostępna kwota wzrosła o 20 tys. zł. Co ciekawe, dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym wzrost był bardziej dynamiczny. Średnia z szacunków banków wzrosła o niemal 50 tys. zł.
Warto podkreślić, że przez pierwsze 6 miesięcy roku nie mieliśmy do czynienia ze zmianami podstawowych stóp procentowych. Również wskaźniki stanowiące podstawę wyznaczania oprocentowania zmiennego wahały się w bardzo wąskim przedziale. Wyjątek stanowi WIRON 1M, z którego korzystał jeden bank (ING Bank Śląski).
W porównaniu styczeń kontra czerwiec najbardziej istotną zmianę proponowanej kwoty odnotowaliśmy dla Banku Pekao (+278 tys. zł dla oprocentowania okresowo stałego, +349 tys. zł dla zmiennego). Instytucje obniżające szacunki w tym czasie nie były jednak wcale wyjątkami. Dla oprocentowania stałego podział wynosił dokładnie pół na pół (6 banków proponowało w czerwcu niższą kwotę niż w styczniu). W przypadku oprocentowania zmiennego „śrubę” przykręciło tylko dwóch kredytodawców.
Poluzowanie widać we wskaźnikach
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten to relacja pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI opowiada historię lekkiego poluzowania podejścia do oceny zdolności kredytowej. W większości banków zmiany były niewielkie, nieprzekraczające 5-6 pp. Przeważały jednak instytucje, które podbiły nieco graniczne obciążenie klienta ratą. W efekcie przeciętne DSTI z symulacji wzrosło o 2,4 pp. pomiędzy styczniem a czerwcem. Najbardziej istotną zmianę zaobserwowaliśmy w przypadku Banku Pekao, gdzie na początku roku szacunki należały do najbardziej konserwatywnych (ok. 36 proc. DSTI), by później dorównać do reszty peletonu.
Kolejny kwartał pod znakiem stabilnych stóp
Prawdopodobieństwo zmian stóp procentowych w III kw. jest znikome. W wielu prognozach mówi się o najbliższych korektach ceny pieniądza w okolicach połowy 2025 r. Oznacza to, że trudno oczekiwać skokowych zmian dostępności kredytu hipotecznego w najbliższym czasie.
Banki nie mają dużego pola do manewru, nawet gdyby słabnąca sprzedaż skłaniała je do bardziej liberalnego podejścia. Kluczowym parametrem pozostaną zatem dochody potencjalnych kredytobiorców. To rosnące płace napędzały w ostatnim czasie realną dostępność finansowania i tak w krótkiej perspektywie pozostanie.
