Osoby zaciągające nowe kredyty mieszkaniowe, mogą narzekać na obecny poziom marż. Trzeba jednak pamiętać, że pod koniec minionej dekady krajowe banki stosowały jeszcze wyższe stawki. Dlatego niektórzy posiadacze hipotek, mają w swojej umowie marżę wynoszącą więcej niż 3,00%. Takie osoby powinny rozważyć renegocjację marży.
Banki niezbyt chętnie godzą się na obniżkę stawek ustalonych na początku okresu spłaty. Warto jednak podjąć próbę negocjacji marży, gdyż nawet niewielka zmiana będzie odczuwalna w domowym budżecie i zamortyzuje przyszłe wzrosty stopy referencyjnej. W przypadku osób mających kredyty we frankach szwajcarskich lub euro, niższa marża dodatkowo redukuje ryzyko kursowe. Zgoda na obniżenie tej stawki będzie bardzo dobrą wiadomością dla klienta, o ile bank nie naliczy wysokich opłat i prowizji (np. za aneks do umowy).
W dwóch pierwszych latach kryzysu banki stosowały wysokie marże
Wysokość marży dla kredytów udzielanych w jednym okresie, może być bardzo różna. Spore zróżnicowanie dotyczy nawet hipotek rozliczanych w tej samej walucie. Na podstawie danych NBP można jednak wywnioskować, że największy problem z wysokimi marżami mają osoby, które zaciągnęły kredyt w trakcie pierwszych dwóch lat po upadku Lehman Brothers. W odpowiedzi na eskalację kryzysu finansowego, krajowe banki bardzo wyraźnie podniosły marże kredytów rozliczanych w złotym i euro. Marże dla frankowców też wzrosły, ale po pierwszych gwałtownych wahaniach kursu CHF/PLN znacznie spadła liczba chętnych na kredyt z waloryzacją do szwajcarskiej waluty.
Przybliżone zmiany średniego poziomu marż, możemy prześledzić po porównaniu przeciętnego oprocentowania nowych hipotek (podawanego przez NBP) i stóp referencyjnych (WIBOR 3M, EURIBOR 3M). Narodowy Bank Polski niestety nie prezentuje danych, które pozwoliłyby na przeanalizowanie marż dla „frankowych” kredytów. Jeżeli chodzi o hipoteki rozliczane w złotym, to można zauważyć, że ich średnia marża pod koniec 2009 r. przekraczała nawet 3,00%. Dla kredytów udzielanych w euro albo posiadających waloryzację do tej waluty, rekordowy poziom marż był nawet większy od 4,50% (patrz poniższy wykres).
Obniżka marży to indywidualna decyzja, za którą trzeba będzie zapłacić
Wniosek o renegocjację wysokiej marży najlepiej składać po kilku latach terminowej spłaty. Taka zasada obowiązuje niezależnie od waluty rozliczeniowej kredytu (PLN, EUR, CHF). Spłata rat bez opóźnień sygnalizuje bankowi, że dany klient będzie w przyszłości generował mniejsze ryzyko. Ostateczna decyzja w sprawie obniżenia marży zależy również od innych czynników (np. posiadanych produktów z oferty banku) i ma charakter indywidualny. Potwierdzają to banki poproszone o opinię w sprawie renegocjacji marży.
Przeczytaj także
- Każda prośba klienta dotycząca negocjacji
marży, jest rozpatrywana przez Bank Millennium indywidualnie. Nie ma ustalonych
zasad działania w tego typu przypadkach - mówi Agata Chrzanowska, Dyrektor
Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.
Klient negocjujący obniżkę marży, może otrzymać propozycję transakcji wiązanej. W zamian za zmniejszenie stawki widniejącej w umowie, bank będzie wymagał zakupienia jakiegoś produktu ze swojej oferty. Takie propozycje trzeba traktować ostrożnie, gdyż mogą się one wiązać ze sporymi kosztami (np. składkami ubezpieczeń).
Opłata za aneks do umowy kredytu hipotecznego może być kolejnym kosztem obniżenia marży. Po sprawdzeniu bankowych cenników okazuje się, że wysokość wspomnianej opłaty jest zróżnicowana (patrz poniższa tabela). Za aneksowanie umowy (w związku z obniżką marży) klient zwykle zapłaci od 50 zł do 500 zł. Koszty wszystkich formalności niestety wzrosną, jeżeli bank będzie chciał ponownie wycenić kredytowaną nieruchomość. Za wycenę mieszkania kredytobiorca zwykle płaci od 200 zł do 1000 zł. Po podsumowaniu wszystkich opłat warto sprawdzić, kiedy niższe raty skompensują te początkowe koszty.
|
Wiodące krajowe banki: opłata za aneksowanie umowy kredytu mieszkaniowego (przy obniżeniu marży) |
|
|---|---|
|
Nazwa banku |
Koszt aneksowania umowy kredytu mieszkaniowego (obniżka marży) |
|
Alior Bank |
500 zł |
|
Bank BPS |
50 zł |
|
Bank Millennium |
200 zł |
|
BGŻ - BNP |
300 zł |
|
BZ WBK |
200 zł |
|
Credit Agricole |
300 zł |
|
Eurobank |
150 zł |
|
Getin Bank |
200 zł (opłata tylko za pozytywnie rozpatrzony wniosek) |
|
mBank |
od 100 zł do 500 zł |
|
Pekao |
500 zł |
|
PKO BP |
0,50% zadłużenia, min. 300 zł |
|
Źródło: opracowanie własne na podstawie tabel opłat i prowizji banków (dane z 25 lutego 2015 r.) |
|
Jeżeli bank obsługujący kredyt jest niewzruszony w kwestii obniżenia marży, to można rozważyć ofertę refinansowania. W takim przypadku dochodzi do przeniesienia kredytu i ustalenia nowych warunków spłaty. Refinansowanie „hipoteki” niestety skutkuje dodatkowymi kosztami i formalnościami (patrz: prowizja za wcześniejszą spłatę, wycena nieruchomości, badanie zdolności kredytowej, wprowadzenie zmian w księdze wieczystej).
Z opisywanego rozwiązania nie będą mogli skorzystać beneficjenci programu Rodzina na Swoim, ponieważ zmiana banku skutkuje utratą pozostałych dopłat odsetkowych. W refinansowaniu przeszkadza także zadłużenie wyższe od wartości mieszkania (LtV > 100%). Z takim problemem obecnie zmaga się wielu frankowców. Co więcej, banki nie są chętne do przejmowania „hipotek” z waloryzacją do franka, a konwersja takich zobowiązań po aktualnym kursie CHF/PLN skutkuje utrwaleniem strat kredytobiorcy.
Andrzej Prajsnar
