REKLAMA

Najsłynniejszy deweloper świata przestał sprzedawać mieszkania

Maciej Kalwasiński2022-08-02 11:45analityk Bankier.pl
publikacja
2022-08-02 11:45
Najsłynniejszy deweloper świata przestał sprzedawać mieszkania
Najsłynniejszy deweloper świata przestał sprzedawać mieszkania
fot. CARLOS GARCIA RAWLINS / / Reuters

Jeszcze w 2020 r. Evergrande Group sprzedało mieszkania za ponad 700 mld juanów, w pierwszej połowie tego roku - zaledwie 12 mld juanów. Tymczasem na jaw wychodzą kolejne ukryte zobowiązania spółki, a jej władze nie zdołały przedstawić zapowiadanego planu restrukturyzacji. A to tylko wierzchołek góry lodowej, jaką są problemy sektora nieruchomości za Murem.

W styczniu władze Evergrande obiecały przedstawić plan restrukturyzacji spółki do końca lipca. Czas minął, a inwestorzy usłyszeli w piątek jedynie ogólne obietnice o możliwym skorzystaniu z aktywów spółek zależnych zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami oraz produkcją aut elektrycznych do pokrycia długów grupy. Komunikat miał się nijak do zapowiedzi przedstawienia konkretnych rozwiązań problemów najbardziej zadłużonego dewelopera świata, który w ubiegłym roku został uznany przez agencje ratingowe za niewypłacalnego, po tym jak nie uregulował zobowiązań wobec obligatariuszy.

Na przeszkodzie mogły stanąć kolejne wychodzące na jaw bolączki. Bilansowe zobowiązania grupy wynosiły w połowie 2021 r. ok. 2 bln juanów, ale tajemnicą poliszynela jest, że poza księgami znajdują się kolejne długi szacowane nawet na kolejny bilion. W marcu okazało się, że banki przechwyciły 13 mld juanów od Evergrande Property Services, ponieważ firma była gwarantem zobowiązań innej spółki. Z wewnętrznego śledztwa w ramach grupy wynika, że pozyskane dzięki gwarancji środki trafiły do Evergrande. Oczywiście taki proceder nie jest ujmowany w bilansie grupy - jest to prosty sposób na ominięcie limitów zobowiązań i ukrycie faktycznej skali zadłużenia. W następstwie śledztwa ze stanowiskami pożegnali się dyrektor wykonawczy i finansowy spółki.

Pod koniec lipca Evergrande poinformowało o kolejnej tego typu sprawie - jedna ze spółek wchodzących w skład grupy ma wyasygnować ponad 7 mld juanów na pokrycie wcześniej udzielonej gwarancji.

W piątkowym komunikacie zabrakło szczegółów dotyczących restrukturyzacji, pojawiła się za to wzmianka o skali działalności spółki. W 2020 r. Evergrande Group było drugim największym deweloperem w Chinach z raportowaną sprzedażą w wysokości 723 mld juanów. Gdy poważne problemy giganta wyszły na jaw w drugiej połowie ubiegłego roku, to źródło dochodów wyschło. W efekcie sprzedaż mieszkań w całym ubiegłym roku spadła do raptem 443 mld juanów, a w pierwszej połowie bieżącego roku - do zaledwie 12,26 mld juanów.

Bankier.pl na podstawie raportów spółki

Evergrande nie jest jedynym deweloperem za Murem, który zmaga się z załamaniem rynku. Według oficjalnych danych w pierwszym półroczu sprzedaż mieszkań w Chinach spadła o ponad 30 proc. Z kolei ze statystyk CRIC wynika, że w przypadku 100 największych deweloperów sprzedaż spadła o połowę.

Tymczasem wpływy z przedsprzedaży mieszkań - ok. 90 proc. lokali jest sprzedawanych przed ukończeniem - są jednym z podstawowych źródeł finansowania działalności deweloperów. Formalnie większość pozyskanych w ten sposób środków powinna być przeznaczana na budowę opłaconych budynków, ale w praktyce spółki wykorzystywały je przez lata do dynamicznego rozwoju skali działalności, m.in. zakupu kolejnych działek budowlanych. Jako że sektor już wcześniej zmagał się z niedoborem płynności, po tym jak władze w Pekinie ograniczyły możliwość zaciągania kolejnych długów, teraz wielu firmom brakuje pieniędzy na opłacenie podwykonawców czy dostawców. A ci wstrzymują prace na budowach. Jak szacuje Everbright Bank, zawieszenie obejmuje nawet 8 mln mieszkań, których ukończenie wymaga zastrzyku 2 bilionów juanów.

Kupujący mieszkania w Państwie Środka od lat muszą liczyć się z tym, że opłacone przez nich lokum zostanie im przekazane z dużym opóźnieniem, a być może nigdy. Za Murem stoją tysiące "szkieletorów" (zwanych lanweilou - gnijącymi), czyli nieukończonych i opuszczonych budynków. Z oficjalnych danych wynika, że w latach 2005-2020 sprzedano przeszło 150 mln mieszkań, a oddano do użytku niespełna 100 mln. Ta druga liczba jest zapewne nieco zaniżona, ale to nie zmienia skali problemu. Teraz, gdy problemy finansowe deweloperów zdecydowanie się pogłębiły, coraz więcej Chińczyków obawia się, że nigdy nie otrzyma kupionego mieszkania.

Bankier.pl na podstawie danych chińskiego urzędu statystycznego

W połowie lipca w mediach społecznościowych zaczęły jak grzyby po deszczu pojawiać się informacje o kolejnych osobach, które zapowiadają zawieszenie spłacania kredytów hipotecznych albo już to zrobiły, ponieważ nie mogą doczekać się na zakupione mieszkanie, a muszą przecież ponosić koszty życia w innym lokum. Z doniesień medialnych wynika, że skala protestów obejmuje ponad 300 kompleksów w ok. 100 miastach. Potencjalnie mowa więc o setkach tysięcy kredytobiorców, choć są to szacunki obarczone wysoką niepewnością. Władze zaczęły cenzurować informacje publikowane na ten temat w chińskim internecie. Analitycy szacują, że bojkot może objąć hipoteki warte ok. 2 bln juanów, czyli ok. 5 proc. chińskiego rynku. Duże banki powinny sobie z częściowym ubytkiem spokojnie poradzić, problem mogą mieć mniejsze, lokalne instytucje. Proces może więc sprzyjać konsolidacji sektora.

Na razie protestujący podkreślają, że ich "wakacje kredytowe" są reakcją na (nierzadko wieloletnie) opóźnienia, a nie wynikają z braku pieniędzy na regulowanie rat. Ale to się może się zmienić, ponieważ kondycja chińskiej gospodarki, w tym tamtejszego rynku pracy, nie jest ostatnimi czasy najlepsza, m.in. za sprawą polityki zero Covid czy uderzenia w gigantów technologicznych, nieruchomościowych czy edukacyjnych, ale również procesów strukturalnych. Niebagatelne znaczenie ma również podkopanie wiary społeczeństwa w lepszą przyszłość, jeden z fundamentów sukcesu gospodarczego Państwa Środka.

Co zatem mogą zrobić władze? Przede wszystkim zapewnić finansowanie deweloperom, co pozwoli na ukończenie rozpoczętych budów. Xi Jinping może upiec kilka pieczeni na jednym ogniu, "przy okazji" nacjonalizując większą część sektora i rozprawiając się z kolejnymi (częściowo) niezależnymi od centrali lokalnymi grupami interesu, co w kolejnych latach ułatwi zwiększanie liczby mieszkań na wynajem, będących alternatywą dla bardzo drogich nieruchomości własnościowych. Na razie Politbiuro oficjalnie zakomunikowało, że stabilizacja rynków nieruchomości jest zadaniem władz lokalnych.

Więcej na temat znaczenia rynku nieruchomości dla chińskiej gospodarki przeczytasz w grudniowym tekście pt. "Mission Ximpossible: Stabilizowanie bańki mieszkaniowej".

Źródło:
Maciej Kalwasiński
Maciej Kalwasiński
analityk Bankier.pl

Analityk i redaktor prowadzący działu Rynki Bankier.pl. Zajmuje się międzynarodowymi stosunkami gospodarczymi, ze szczególną uwagą analizuje sytuację gospodarczą Chin. Dba, by Bankier.pl pozostawał źródłem najważniejszych i najbardziej interesujących informacji ze świata i Polski, przedstawionych w przystępny i zrozumiały sposób. Tel.: +48 71 748 95 07

Tematy
Czy to dobry moment na inwestowanie?

Czy to dobry moment na inwestowanie?

Komentarze (33)

dodaj komentarz
darius19
faktycznie widze mieszajaca trollownie Putlera "tecdswv4t" "trolley". Ostatnio zmienili narracje - juz nie UE,UE,US,Zachod.... - bydlaki a Rosja/Putin/Lukaszenka/Xi/Kim....- cacy. Musialy przyjsc nowe dyrektywy od prowadzacego??...
next3
Żałosna ruska trollownia jak zwykle ujada i jak zwykle NIC z tego nie wynika....Kryzys gospodarczy w Chinach jest na rękę US, a więc i nam. Xi nie będzie myślał o wojence, tylko o ratowaniu gospodarki.
trolley
"tylko o ratowaniu gospodarki" - poprzez wojnę własnie :) A co on zrobi z tymi wszystkimi młodymi facetami jak im żony i tak nie znajdzie bo jest ich za dużo (polityka jednego dziecka) ? :)
jakslo23
No nie wiem, światowa gospodarka jest obecnie powiązana z Chinami w tak dużym stopniu, że jakikolwiek kryzys tam oznacza kryzys światowy. Może Amerykanom jest to na rękę, bo stracą proporcjonalnie mniej, ale proszę się nie łudzić, że są oni przejęci tym, co taki kryzys mógłby oznaczać dla innych krajów, jak Polska.
tecdswv4t
Sytuacja światowa tak się zagęściła, że w zasadzie czekamy, kto odpali pierwszy broń "bogów" Szczególnie obecnie jak wiedźma ląduje na Tajwanie. Zawsze jak. Demokracja opanowuje kongres i Biały Dom USA = Wojny zamieszki podżegania. Taka tradycja. Czego tu nie rozumiesz?
bha
Cóż... Jakoś mi go nie szkoda.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
drzaraza
Ja mam tylko chrust ale starczy tylko do 23 grudnia br. Więcej nie ma i nie będzie.
mlot_na_lby odpowiada drzaraza
szyszki i opony

Powiązane: China Evergrande na krawędzi bankructwa

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki