Chińczyka ma być stać na mieszkanie, ale ceny lokali nie powinny mocno spaść, mimo że obecnie są horrendalnie wysokie. Stary model gospodarczy czas zastąpić nowym, ale gospodarka musi pozostać stabilna i dalej szybko rosnąć. Teraz aktywność trzeba pobudzić, ale nie można nakręcić spekulacji. Jak spuścić powietrze z bańki na rynku nieruchomości, nie godząc w resztę gospodarki? Mission Impossible. Więc pewnie znów się uda. Ale każda kolejna misja przybliża nas do końca serii.
W ostatnich latach ceny akcji czy nieruchomości rosną na świecie tak szybko, że coraz częściej w opisach sytuacji na rynkach pojawia się określenie „bańka”. Zdaniem wielu komentatorów rynkowa wycena aktywów jest obecnie zdecydowanie wyższa niż ich faktyczna wartość ekonomiczna. Prędzej czy później musi nadejść korekta, która tę różnicę zniweluje. Taką ocenę weryfikuje czas - zaistnienie bańki potwierdza dopiero jej pęknięcie. Ale to nie oznacza, że nie warto próbować rozpoznać spekulacyjnego balona, zanim uleci z niego powietrze.
Przez ponad dwie dekady, odkąd za Murem dopuszczono prywatną własność mieszkań, chiński rynek nieruchomości nadal nie doczekał się wyraźnej korekty, mimo że ceny rosną zdecydowanie szybciej niż w okresie formowania się baniek w Japonii w latach 80. czy w USA na przełomie wieków.
W efekcie mieszkania w Państwie Środka są dziś horrendalnie drogie. W największych miastach kosztują średnio 30, a nawet ponad 40 razy więcej, niż wynosi roczny dochód rozporządzalny przeciętnego mieszkańca. To wyraźnie więcej niż w zachodnich metropoliach, gdzie przecież także nie jest tanio. Szacunki mogą być nieprecyzyjne, a wysokie wyceny mają też realne podstawy, ale fakt pozostaje faktem: przeciętny Chińczyk musi bardzo głęboko sięgnąć do portfela, nierzadko także rodziców i dziadków, żeby kupić mieszkanie na własność.
Popyt napędzają potrzeby mieszkaniowe, chęć założenia rodziny czy próby zagwarantowania dostępu do usług publicznych wysokiej jakości, ale i czysta spekulacja: przekonanie o łatwym i bezpiecznym zarobku czy brak sensownych alternatyw inwestycyjnych. Historia ostatnich dekad dowodzi, że ryzykowne nastawienie się opłaca. Osoby zaciągające nowe długi na kolejne mieszkania zarabiają (przynajmniej na papierze) dzięki temu, że "taniej już było". A to skłania nawet bardziej ostrożnych inwestorów do podejmowania większego ryzyka. W efekcie błyskawicznie rośnie przeciętny dług gospodarstw domowych - z ok. 70 proc. średniego rocznego dochodu rozporządzalnego w 2012 r. do blisko 140 proc. w 2021 r. Spekulacyjnie zadłużają się nie tylko kupujący, ale i budujący mieszkania, dzięki czemu są w stanie dynamicznie zwiększać skalę inwestycji. Nomura szacuje łączny dług firm z branży na równowartość ponad 5 bln dolarów, czyli blisko dwa razy więcej niż niespełna 5 lat wcześniej.
Przeczytaj także
Za tym, że na chińskim rynku nieruchomości uformowała się bańka, świadczą nie tylko ceny i strategie inwestycyjne, ale także rozmiar sektora i jego znaczenie dla całej gospodarki.
Goldman Sachs szacuje wartość całego rynku na ponad 60 bilionów dolarów i określa go mianem największej klasy aktywów na świecie (zarówno amerykańskie obligacje i akcje dobijają do 50 bln USD). PKB Chin jest nadal o ok. jedną trzecią niższy niż PKB USA, ale chiński rynek nieruchomości jest blisko dwa razy większy.
Od prawie dwóch dekad inwestycje w budownictwo mieszkaniowe za Murem stanowią co roku ponad 5 proc. PKB, a w 2020 r. przekroczyły poziom 10 proc. Przed pęknięciem bańki w USA w 2005 r. było to raptem 7 proc. W ośmiu ostatnich latach nominalna wartość zainwestowanych środków była większa niż w szczytowym momencie w Stanach Zjednoczonych. W ubiegłym roku na ten cel Chińczycy wyłożyli 1,6 bln dolarów, prawie dwa razy więcej niż Amerykanie 15 lat wcześniej.
Prężny rynek nieruchomości pozostaje w samym centrum „cudu gospodarczego”, który wywindował PKB Państwa Środka do drugiego najwyższego poziomu na świecie. Relatywnie niewielka część wypracowywanego za Murem dochodu jest przeznaczana na konsumpcję, a chiński model opiera się na chronicznej i bardzo wysokiej stopie oszczędności znajdującej odbicie w wysokich inwestycjach.
Władze czy biznes konsumują niewielką część dochodów, podobnie jak osoby zamożne, a to te podmioty przechwytują lwią część PKB. Z kolei zwykli Chińczycy również odkładają stosunkowo wiele na przyszłość, ponieważ nie mogą polegać na krajowej sieci zabezpieczeń społecznych czy powszechnie korzystać z porządnych usług publicznych – muszą więc być gotowi, by więcej wydatków sfinansować z własnej kieszeni.
Licząca blisko 1,5 mld osób populacja generuje potężne oszczędności, które są stosunkowo łatwo wykorzystywane – przy pomocy systemu finansowego kontrolowanego w większości przez władze – jako kredytowe paliwo właśnie dla sektora budowlanego, ciągle spragnionego nowych środków i zachęcanego do nowych inwestycji. Lokalne władze cieszy wysoka aktywność zbliżająca ich obszar do realizacji celu ustalonego przez Pekin, biznes liczy zyski, świat zachwyca się wspaniałymi lotniskami, siecią kolei wysokich prędkości i drapaczami chmur, a właściciele mieszkań z radością obserwują rosnące ceny nieruchomości.
Kenneth Rogoff z Harvardu i Yuanchen Yang z MFW szacują, że cały łańcuch firm przyczyniających się do powstania nieruchomości odpowiada za blisko 30 proc. PKB. Analitycy z Azjatyckiego Banku Rozwoju oceniają, że metoda przyjęta przez parę ekonomistów jest błędna (prowadzi do kilkukrotnego sumowania tej samej wartości dodanej), a realnie szeroko pojęty sektor stanowi ok. 15 proc. chińskiej gospodarki.
Z kolei zespół z Goldman Sachs wskazuje, że w powyższych wyliczeniach nie uwzględniono budynków postawionych przez firmy, które formalnie nie są deweloperami. Gdyby je dodać, sektor nieruchomości wnosił w ostatnich latach (poza 2020 r., gdy jego udział był wyższy) ok. jednej czwartej PKB. Fakt, że za stawianie budynków za Murem brali się w ostatnich latach nie tylko deweloperzy, ale bardzo często także inni biznesmeni wyczuwający łatwe pieniądze, również świadczy o spekulacyjnej gorączce.
„Mieszkania są po to, żeby w nich mieszkać, a nie nimi spekulować”
Sektor ma istotne znaczenie w skali makro, ale i mikro. Z badań Ludowego Banku Chin wynika, że 96 proc. rodzin w miastach jest właścicielem własnego "M", a mieszkania stanowią ponad 60 proc. majątku mieszkańców kraju za Murem. Niemal jedna trzecia miejskich gospodarstw domowych ma dwa mieszkania, a co dziesiąte - co najmniej trzy. Pęknięcie bańki nie tylko zatrzymałoby kluczowy silnik gospodarczy Państwa Środka, ale bezpośrednio i mocno uderzyłoby miliony Chińczyków po kieszeni. A to z pewnością odbiłoby się na ich bieżących wydatkach, osłabiając gospodarkę i utrudniając zapowiadaną zmianę modelu na oparty o konsumpcję.
Władza musi pogodzić interesy właścicieli mieszkań, przedsiębiorców, „samorządów” i banków, którym zależy na wzroście wartości nieruchomości (a przynajmniej ich utrzymaniu) z interesami potencjalnych nabywców, dla których obecne ceny są zbyt wysokie.
Z jednej strony lepiej mieć w kraju bańkę na rynku nieruchomości niż na giełdzie, ponieważ spekulacyjne inwestycje mieszkaniowe mocniej napędzają realną gospodarkę niż rosnące ceny akcji, ale z drugiej jest ona bardziej szkodliwa, gdyż pozbawia osoby mniej zamożne niezbędnego do życia dachu nad głową czy poczucia bezpieczeństwa i stabilności, podczas gdy bez udziałów w firmach można sobie spokojnie poradzić.
Xi Jinping już w 2017 r. podkreślał, że „mieszkania są po to, żeby w nich mieszkać, a nie nimi spekulować”, ale dopiero w tym roku partia zdecydowanie zabrała się za rozbrajanie nieruchomościowej bomby. Koszty zachowania status quo okazały się po prostu zbyt wysokie: począwszy od problemów demograficznych, przez marnotrawstwo zasobów (talentu, wysiłku czy kapitału) i emisję gazów cieplarnianych, po utrwalanie wyczerpującego się dotychczasowego modelu gospodarczego opartego o niską konsumpcję i dynamiczny wzrost zadłużenia.
Zacieśnianie-luzowanie
Aby schłodzić i oczyścić rozgrzany rynek, Pekin ograniczył deweloperom dostęp do pieniędzy, nakreślając trzy czerwone linie i żądając od banków redukcji ekspozycji na sektor. Firmy zaczęły się borykać z niedostatkami płynności, a brak środków zaczął na nich wymuszać przerywanie prac budowlanych. To, wraz z płynącymi od władz komunikatami o walce ze spekulacją, przestraszyło kupujących, potęgując problemy finansowe branży.
Efekty widać w danych: od kilku miesięcy sprzedaż mieszkań spada w dwucyfrowym tempie, o kilka procent obniżyły się nakłady inwestycyjne i zdecydowanie tąpnęła skala rozpoczynanych budów. Ceny pozostają, przynajmniej według oficjalnych statystyk, dość stabilne. Co prawda w listopadzie spadały trzeci miesiąc z rzędu w porównaniu do poprzedniego miesiąca, ale średnio zaledwie o 0,3 proc., a w porównaniu do zeszłego roku pozostawały wyższe.
To jednak wystarczyło, by nieco powściągnąć reformatorskie zapędy Pekinu. Chińskie władze od lat starają się balansować pomiędzy utrzymywaniem stabilności w krótkim okresie i reformami niezbędnymi dla rozwoju w długim okresie. Tegoroczny zwrot nie jest pierwszą próbą schłodzenia rynku – poprzednie z lat 2011-12 i 2014-15 kończyły się silnym ożywieniem. Tym razem zerwaniu uzależnienia od nieruchomości nie sprzyja kalendarz polityczny i otoczenie makroekonomiczne.
W przyszłym roku odbędzie się partyjny kongres, na którym Xi Jinping zostanie zapewne wybrany na bezprecedensową trzecią kadencję na stanowisku sekretarza generalnego KPCh. Utrzymanie stabilności jest centralnym punktem jego „kampanii wyborczej”. Ponadto słabsze od oczekiwań okazuje się ożywienie gospodarcze. Spuszczanie powietrza z mieszkaniowego balona musiało przełożyć się na spadek aktywności, a do tego doszły choćby kolejne lockdowny powstrzymujące rozprzestrzenianie koronawirusa czy tymczasowe niedobory prądu. Dlatego w ostatnich tygodniach chińskie władze nieco złagodziły politykę i narrację dotyczącą sektora nieruchomości.
Łatwiejszy dostęp do środków otrzymali deweloperzy i kredytobiorcy. Dzięki temu pierwsi wyemitowali w listopadzie instrumenty dłużne o wartości 28,5 mld juanów, ponad dwa razy większej niż miesiąc wcześniej – podał Securities Times. Z kolei wartość udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła w listopadzie o ponad 400 mld juanów wobec zwyżki o niespełna 250 mld juanów we wrześniu – poinformował bank centralny.
Inicjatywą wykazały się również władze lokalne, którym szczególnie zależy na dobrej koniunkturze na rynku nieruchomości, bo od niej w dużym stopniu zależy stan finansów „samorządów”. W Chengdu włodarze polecili bankom przyspieszenie decyzji kredytowych oraz umożliwili deweloperom swobodniejsze korzystanie z przedpłat otrzymanych od kupujących „dziurę w ziemi”. W Yichangu nabywcy mogą część wkładu własnego sfinansować specjalnymi kuponami, w Nantongu ulga na mieszkanie o wartości do 1,5 mln juanów należy się poszukiwanym specjalistom. Aby pobudzić sprzedaż mieszkań, w Harbinie i Dongguanie władze wprowadziły specjalne zachęty fiskalne, a w prowincji Heilongjiang – subsydia. W tak dużym kraju jak Chiny trudno mówić o jednym, wspólnym rynku nieruchomości, dlatego to właśnie działania na szczeblu lokalnym, uwzględniające miejscową specyfikę, mogą być kluczowe dla stabilizacji sytuacji.
Sygnał szerszego luzowania polityki pieniężnej wysłał Ludowy Bank Chin, który obniżył stopę rezerw obowiązkowych banków o 50 punktów bazowych oraz zwiększył inne zastrzyki płynności do systemu finansowego, a następnie po raz pierwszy od 20 miesięcy obniżył referencyjną stopę procentową (o 5 pb). Decyzje są istotne nie tylko w kontekście wewnętrznym, ale i międzynarodowym – polityka chińskiego banku centralnego ponownie „rozjeżdża się” z polityką banków centralnych większości krajów, gdzie dochodzi do zacieśnienia. Jeśli taka rozbieżność będzie się pogłębiała w kolejnych miesiącach, wielu dużych globalnych inwestorów może dokonać przetasowania w swoich portfelach.
Mimo to rządowe media ostrzegają, że interpretowanie tych decyzji jako objawu zmiany nastawienia jest „nadmiernym uproszczeniem”, a sam bank centralny twierdzi, że jego stanowisko pozostaje niezmienne. Równocześnie w ostatnim kwartalnym raporcie dot. polityki pieniężnej nie znalazły się wcześniej używane frazy, jak choćby obietnica „niezalewania gospodarki stymulacyjną falą” czy „kontrolowania podaży pieniądza”.
Stabilizowanie bańki
Tymczasem wicepremier Liu He, prawa ręka przewodniczącego Xi ds. gospodarki, podkreśla, że urzędnicy powinni skupić się na „stabilizowaniu cen ziemi i mieszkań oraz oczekiwań”, by rozwiązać „problemy mieszkaniowe” Chińczyków i „promować zdrowy rozwój firm z branży nieruchomości”. Z kolei w komunikacie po ostatnim spotkaniu Politbiura znalazły się zalecenia, by promować budowę tanich mieszkań, wspierać rynek komercyjny w celu lepszego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz dbać o zdrowy rozwój branży nieruchomości.
Natomiast głównym przekazem ze spotkania partyjnej wierchuszki oraz corocznej partyjnej konferencji ds. gospodarski, która odbyła się w grudniu, była potrzeba utrzymania stabilności. Gdyby bańka na rynku mieszkaniowym pękła, byłoby to niemożliwe. Ale z drugiej strony dalsze jej dmuchanie też jest niekorzystne, bo negatywne efekty są zbyt duże. Dlatego władze podkreślają, że nie można nakręcić spekulacji.
Mocne przykręcenie kurka z pieniędzmi deweloperom i kredytobiorcom odbije się negatywnie na wzroście gospodarczym i wywoła falę bankructw w sektorze. Skuteczne przekonanie społeczeństwa, że ceny mieszkań zaczną spadać, zniechęci spekulantów i zmobilizuje właścicieli wielu lokali do sprzedaży, co wraz ze spadającym z powodów demograficznych popytem „fundamentalnym” nakręci spiralę obniżek, którą może być trudno zatrzymać. Na razie próżno szukać drugiego rynku, gdzie z jednej strony jest przestrzeń do lokowania tak potężnych w makroskali oszczędności, a z drugiej ma on tak pozytywny wpływ na aktywność gospodarczą. Co zatem zrobi Pekin?
Zapewne to co zwykle, czyli będzie wprowadzał zmiany stopniowo i rozważnie, tak by stłumić pączkujące kryzysy, unikając równocześnie poważnej reformy oznaczającej transformację systemu polityczno-biznesowego oraz uwidaczniającej koszty błędnej polityki ostatnich lat. Jeśli Xi Jinping faktycznie zechce rozwiązać problem, a nie po prostu odsunąć go w przyszłość, i utrzymać przy tym stabilność Państwa Środka, będzie się musiał poważnie nagimnastykować.
Rozwiązaniem może być schłodzenie rynku na dłuższy czas, żeby rosnące dochody „dogoniły” ceny (być może lokalnie regulowane), ograniczenie wyprzedaży lokali na rynku wtórnym i budowa tanich mieszkań na wynajem dla osób mniej zamożnych oraz równoczesne zwiększenie nakładów na nowoczesną infrastrukturę i system zabezpieczeniem społecznych, a także znalezienie inwestycyjnej alternatywy dla oszczędzających, np. na krajowym rynku akcji czy obligacji. Pekin może spróbować upiec dwie pieczenie na jednym ogniu, wykorzystując finansowe tarapaty deweloperów do nacjonalizacji części sektora i poszerzenia swoich wpływów kosztem lokalnych grup interesów, w imię rozwiązania problemów mieszkaniowych Chińczyków.
W gospodarce rynkowej stabilizacja tak nabrzmiałej bańki i utrzymanie szybkiego tempa wzrostu gospodarczego byłaby prawdziwą misją niemożliwą. Ale świat już nie raz przekonał się, że za Murem obowiązują inne reguły, a Pekin wciąż jakimś cudem potrafi się wykaraskać z tarapatów i uratować Państwo Środka przed kryzysem. Tyle że w końcu i ta seria się skończy, a Chińczykom przyjdzie zapłacić za lata sztucznie pompowanego wzrostu, budowania fikcyjnego bogactwa i utrzymywania pozornej stabilności, czy to w formie kryzysu, czy - co dużo bardziej prawdopodobne - "straconej dekady" jak w przypadku Japonii.
