Część deweloperów świadomie ukrywa najmniejsze mieszkania o najniższej cenie całkowitej. Rynek spodziewa się bowiem, że w przyszłości kupujący zapłacą za nie jeszcze więcej - padło w trakcie środowego Dnia Mieszkań w Bankier.pl. Eksperci spodziewają się drugiej fali wniosków w programie "BK2%" pod koniec roku, jednocześnie ostrzegając kupujących przed owczym pędem.
„Deweloperzy ukrywają część najmniejszych mieszkań”
Rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i jego wpływ na rynek mieszkaniowy był głównym i przewijającym się tematem debaty podczas „Dnia Mieszkaniowego na Bankier.pl.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 753705437
Varnish cache server
O tym, że program wystrzelił podczas wakacji popyt na hipoteki oraz sam program jak i oczekiwanie na jego wprowadzenie były dodatkowymi bodźcami do wzrostu cen, zwłaszcza w ogłoszeniach i aktach notarialnych dotyczących mieszkań kwalifikujących się do programu, pisaliśmy już na Bankier.pl.
Jak jednak zauważył Robert Chojnacki, CEO REDNET Property Group, sytuacja mogłaby wyglądać nieco inaczej, ale deweloperzy zaczęli bawić się z klientami w ciuciubabkę.
– Część deweloperów świadomie zaczęła ukrywać najmniejsze mieszkania o najniższej cenie całkowitej po to, by nie wyprzedać wszystkich obecnie posiadanych. Jest to swoisty hazard, ale dzieje się tak, ponieważ deweloperzy mają świadomość, że ceny mogą być jeszcze wyższe – zauważa Robert Chojnacki.
Jak dodaje, deweloperom zależy także na tym, by sprzedaż mieszkań odbywała się równomiernie. To znaczy, by w podobnym tempie wyprzedawane były zarówno mieszkania najmniejsze, te z tzw. segmentu popularnego jak i największe lokale.
Najpopularniejsze mieszkania znikają z oferty
Trudno jednak nie zauważyć, że program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” sprawił, że obecnie największy popyt obserwowany jest w przypadku mieszkań kwalifikujących się do programu, a więc takich, których cena – w zależności od typu wnioskującego – nie przekracza 700 tys. zł bądź 800 tys. zł.
– Czeka nas co najmniej pół roku dużej nierównowagi podażowej, ale później podaż się znajdzie. Deweloperzy zawsze będą narzekać na podaż, ale – choć projektu nie da się stworzyć w jedną noc – zawsze potrafią z rękawa wyciągnąć nowe inwestycje – komentuje Chojnacki.
Na nierównowagę podażową może wskazywać m.in. szorująca o dno liczba rozpoczynanych budów, o której pisaliśmy już wielokrotnie powołując się na dane Głównego Urzędu Statystycznego.
Jak zauważa z kolei Marcin Jańczuk, CMO Metrohouse, spadek podaży odczuwany jest także na rynku wtórnym.
– Z naszych danych wynika, że popyt na rynku mieszkaniowym w porównaniu do zeszłego roku wzrósł dwukrotnie. Zmniejszyła się także liczba ofert na rynku wtórnym. Średnio to spadek o 6 proc. w ujęciu rocznym, ale w niektórych segmentach cenowych i w niektórych miastach podaż zmniejszyła się o kilkanaście procent. Najbardziej brakuje mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw., czyli lokali najpopularniejszych. Takich mieszkań brakuje zresztą również na rynku pierwotnym, a jeśli są, to często z odległymi terminami oddania inwestycji – analizuje Marcin Jańczuk.
„Kupujący nie powinni ulegać owczemu pędowi”
Taki wystrzał popytu po marazmie panującym na rynku m.in. w 2022 r. to, w opinii ekspertów, efekt zarówno wystrzału popytu na hipoteki w związku z wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który Robert Chojnacki przyrównał do dopingu w sporcie, ale także presji, jakiej podlegają również szukający własnego „M”, a nie kwalifikujący się do rządowej dopłaty.
– Jeszcze rok temu kupujący mogli spokojnie i swobodnie przebierać w ofertach. Teraz takie sytuacje są mocno ograniczone. Dochodzi do licytacji i podbijania stawek, co jest niezdrowe dla rynku. Inwestorzy mocno rywalizują z osobami korzystającymi z rządowego programu, ale także z tymi kupującymi, którzy chcą wejść na rynek, ale z programu skorzystać nie mogą – mówi Marcin Jańczuk.
W opinii Honoraty Skrzypek-Komorowicz, CEO Kredytowego Poradnika, potencjalni kupujący nie powinni ulegać owczemu pędowi.
– Trzeba pamiętać przede wszystkim o tym, że kredyt i mieszkanie, jakie chcemy kupić, musimy dopasować do siebie, a nie odwrotnie. Przy obserwowanych obecnie wzrostach czasem warto zastanowić się, czy korzystniejszy będzie wniosek o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ale jednocześnie zaciągnięty kredyt na znacznie droższe mieszkanie, czy poczekanie i znalezienie korzystniejszej oferty, ale w oparciu o klasyczny kredyt hipoteczny – zastanawia się Honorata Skrzypek-Komorowicz.
– Choć rok temu niemal wszystko można było negocjować z deweloperem, a dziś królują wzrosty cen, to pamiętajmy, że nie ma takiej możliwości, by ceny rosły po 5 proc. miesięcznie w nieskończoność – przewiduje z kolei Robert Chojnacki.
Jak dodaje, obecnie pomiędzy poszczególnymi metrażami panuje spore rozwarstwienie cenowe w przeliczeniu na metr kwadratowy, dlatego warto być bardziej elastycznym przy wyborze metrażu.
Jeśli za mieszkanie, które łącznie kosztuje 790 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy trzeba zapłacić 18 000 zł/mkw., a takie, na które trzeba wydać łącznie 820 000 zł kosztuje 15 000 zł/mkw., warto dwa razy się zastanowić i nie nastawiać się kategorycznie na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – podkreśla Chojnacki.
„Bezpieczny kredyt 2 procent” – drugi wysyp wniosków pod koniec roku
Eksperci biorący udział w debacie przewidują jednak, że końcówka roku będzie stała pod znakiem drugiego wysypu wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Zadziała tu czynnik psychologiczny. Coraz częściej mówi się bowiem o limitach w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W związku z tym pod koniec roku w drugiej fali wnioskodawców znajdą się te osoby, które będą chciały wziąć kredyt z obawy o wyczerpanie limitu dopłat – prognozuje Marcin Jańczuk.
Z pierwszym wysypem mieliśmy do czynienia – rzecz jasna – tuż po uruchomieniu programu dopłat – w lipcu i sierpniu. Łącznie, zgodnie z danymi Związku Banków Polskich, liczba wniosków przekroczyła już 50 tys. Do tej pory banki podpisały jednak niespełna 15 tys. umów kredytowych w oparciu o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jak zauważa Tadeusz Białek, prezes ZBP, liczba faktycznych wnioskodawców jest niższa, ponieważ wielu z nich składało jednocześnie wnioski do kilku banków.
W opinii Honoraty Skrzypek – Komorowicz, szybkie wprowadzenie w życie programu i niedopracowanie procedur sprawiło, że oczekiwanie na decyzje kredytowe wydłużyło się względem obserwowanego w czasie, gdy o rynek kredytów hipotecznych przeżywał zapaść.
Czy zatem pod koniec roku znowu powinniśmy spodziewać się zatorów w bankach?
– Składanie wielu wniosków było pewną turbulencją logistyczną dla banków, ponieważ w jednej chwili do banków wpłynęło kilkanaście tysięcy dodatkowych wniosków. Pamiętajmy jednak, że kredyt w ramach programu rządowego to ciągle kredyt hipoteczny. Bank ma więc 21 dni na wydanie decyzji o przyznaniu bądź nie kredytu, jednak czas ten biegnie nie od złożenia wniosku a od momentu pełnego skompletowania dokumentów. Zdarzało się często, że składane wnioski były niekompletne, stąd tacy klienci na decyzje musieli czekać dłużej niż zapewne zakładali – mówi Tadeusz Białek, prezes ZBP.
Jak dodaje, zanotowano co najmniej kilkanaście przypadków, gdy klienci wpłacali deweloperom zaliczki, umawiali się na konkretny dzień podpisania umowy, do dotrzymania którego nie dochodziło, ponieważ wniosek wciąż był procesowany.
„Pozwów o kredyty już nie będzie”
Choć na fali spraw sądowych wygrywanych z bankami przez tzw. frankowiczów, pozwy przeciwko bankom zaczęli składać także klienci, którzy zaciągali kredyty w polskich złotych, prezes ZBP nie spodziewa się ich wysypu.
– Nie widzę na to przestrzeni. Mamy już sześć prawomocnych wyroków, w których sądy jednoznacznie odrzuciły żądania klientów w zakresie niewłaściwego poinformowania ich o ryzyku. Klienci byli bowiem informowani bardzo detalicznie o kosztach kredytu przy konkretnych podwyżkach stóp procentowych i wzroście WIBOR-u – zaznacza Tadeusz Białek.
Jak dodaje, istotniejsze jest obecnie rozwijanie oferty kredytów opartych na czasowo stałym oprocentowaniu. Większe szanse na rozwój pojawią się jednak wówczas, gdy cykl obniżek stóp procentowych zostanie zakończony.
Posiadacze takich kredytów coraz mocniej interesują się z kolei ich refinansowaniem.
– Marże kredytów ze zmiennym oprocentowaniem poszły w górę, więc ich refinansowanie nie jest korzystne w większości przypadków. Inaczej w przypadku osób, które zaciągały kredyty z czasowo stałym oprocentowaniem w momencie, gdy stopy procentowe były na najwyższym poziomie w tym cyklu. Spora ich część wstrzymuje się z tym jednak ze względu na wakacje kredytowe, które wciąż obowiązują – zauważa Honorata Skrzypek – Komorowicz.
Internetowa debata „Czekając na 2024” odbyła się w ramach Dnia Mieszkaniowego w Bankier.pl. Dyskusję prowadziła Malwina Wrotniak, redaktor naczelna Bankier.pl.
