Mieszkanie z własnym ogródkiem oznacza wygodę i możliwość relaksu letnią porą na „swoim” kawałku zieleni. Czy jednak na pewno? Niekoniecznie – wszystko zależy od formy własności gruntu. Tylko akt notarialny, który przenosi własność na nas, oznacza, że faktycznie wypoczywamy na swoim.
Mieszkanie w budynku wielorodzinnym, gdzie do lokali – najczęściej na parterze – przypisane są ogródki, to rozwiązanie szczególnie popularne w dużych miastach. Kawałek zieleni ma rekompensować brak domu jednorodzinnego i dawać namiastkę takiegoż. Zastępuje też balkon lub loggię. Ogródek, na który możemy wyjść wprost z naszego "M", znacznie zwiększa komfort i funkcjonalność nieruchomości. Grunt można wykorzystać na różne sposoby – jako miejsce relaksu, przechowywania rzeczy czy uprawiania grządek.
Własny, ale nie nasz
Działki stanowią niezwykle cenny dla deweloperów towar, o który toczą zażarty bój zwłaszcza w miastach, gdzie terenów pod zabudowę ubywa. Nic dziwnego, że niezbyt chcą się nim dzielić z kupującymi mieszkania. Tak więc, jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, funkcjonalność w postaci ogródka najczęściej nie będzie oznaczała własności takiej działki dla osoby, która kupiła mieszkanie. Jeśli będzie inaczej – co zdarza się rzadko – cena za mieszkanie na własność i grunt na własność musiałaby być znacznie wyższa.
By tak było, nasz skrawek ziemi musiałby mieć też własną księgę wieczystą i deweloper musiałby nam po prostu tę ziemię sprzedać, tak jak sprzedał nam mieszkanie. W takiej sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego ogródek jest w pełni nasz.
By taki stan rzeczy był możliwy, osobną działkę należałoby wyodrębnić z terenu przeznaczonego na ogródki dla wszystkich mieszkań na parterze. Abstrahując od tego, czy deweloper byłby zainteresowany takim rozwiązaniem, nie zawsze będzie to po prostu możliwe, bowiem musi być zapewniony dostęp do części wspólnych (należą do nich także ściany budynku).
Jeśli ogródek nie został wydzielony i nie ma własnej księgi wieczystej, nie należy w praktyce do nas, a do wszystkich właścicieli mieszkań. Jest przynależny do części wspólnej.
Umowa quoad usum
Taki stan rzeczy oznacza, że teoretycznie każdy mieszkaniec mógłby wejść na nasz teren i sobie na nim swobodnie przebywać, ale też np. ponosić koszty utrzymania i pielęgnacji naszego ogródka. By uniknąć tego scenariusza, deweloperzy najczęściej ustanawiają służebność gruntową albo podpisują z klientami tzw. umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania.
Umowa quoad usum pozwala na podzielenie części wspólnej, tak by wyznaczyć jej poszczególne fragmenty i „przypisać” do użytkowania poszczególnym właścicielom. Reguluje to Kodeks Cywilny w art. 206.
Umowa quoad usum oczywiście nie ma nic wspólnego z przeniesieniem własności gruntu. Ogródek nadal pozostaje elementem części wspólnej. Nie rodzi żadnych skutków w prawach rzeczowych. Wskazuje tylko, kto może użytkować daną część. Pozostali właściciele mieszkań są zobowiązani do respektowania wyłącznego prawa do użytkowania określonego fragmentu gruntu przez jednego z nich.
Co bardzo istotne — podział nieruchomości wspólnej do korzystania, określony w umowie quoad usum, powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej tej nieruchomości.
W umowie powinny też zostać określone podstawowe zasady użytkowania terenu i zagwarantowany do niego dostęp w przypadku np. konserwacji instalacji elektrycznej itp. Oczywiście z racji faktu, że nie dysponujemy prawem własności gruntu, nie możemy z ogródkiem zrobić wszystkiego – np. zabudować dostęp do niego, ograniczyć wstęp czy sprzedać. Możemy go natomiast wynająć – na tej samej zasadzie, na jakiej jest możliwe wynajęcie miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.
Ponieważ ogródek, który mamy prawo użytkować na mocy umowy quoad usum, nie jest de facto nasz i należy do części wspólnej, decydujący głos w sprawie zasad jego użytkowania należy do wspólnoty mieszkaniowej.
Może ona mocą uchwały np. przegłosować regulamin użytkowania ogródków, określić rodzaj roślinności do zasadzenia przy płocie, wprowadzić fundusz na ich pielęgnację itp.
Sprzedaż mieszkania z ogródkiem
Osoba, która sprzedaje mieszkanie z ogródkiem, automatycznie przekazuje nowemu właścicielowi także prawo do wyłącznego korzystania z niego wynikające z umowy quoad usum, tzn. do wyłącznego korzystania z wydzielonego fragmentu części wspólnej.
Teoretycznie nowy właściciel mieszkania mógłby zakwestionować zasady podziału gruntu wspólnego i np. domagać się wydzielenia dla niego większego ogródka.
Sprawa jest jednak uregulowana. Artykuł 221 Kodeksu Cywilnego mówi, że jeśli właściciel wiedział o umowie quoad usum i jej zapisach, to znaczy, że ją zaakceptował: „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”.
Podsumowanie
Ogródek do wyłącznej dyspozycji właściciela mieszkania z pewnością oznacza wygodę i podnosi atrakcyjność nieruchomości w przypadku jej sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że grunt ten nie należy do nas. W życiu codziennym często zdarzają się nieporozumienia co do zakresu i sposobu użytkowania takich terenów.
Kłopotliwy może być choćby wynajem przydomowej działki. Teoretycznie, choć została ona nam oddana do wyłącznego użytkowania, to część współwłaścicieli może nie wydać zgody na transakcję, ponieważ należy ona do części wspólnej. Niewykluczona jest więc konieczność uzyskania akceptacji wspólnoty.
W praktyce skuteczność umowy quoad usum i bezkonfliktowe korzystanie z działki zależy w największym stopniu od poziomu zaufania i dogadania wszystkich współwłaścicieli gruntu.
Marcin Moneta
