Około jedna czwarta Polaków chce, aby państwo zapewniało tanie lokale czynszowe. Jak sprawdzili eksperci portalu RynekPierwotny.pl, niektóre propozycje polityków zmierzające w tym kierunku są jednak nierealne.
Wyniki niedawnego sondażu United Surveys dla RMF FM i "Dziennika Gazety Prawnej" wskazują, że około 30% Polaków opowiada się za dopłatami do kredytów mieszkaniowych, natomiast dla 24% respondentów optymalnym rozwiązaniem są ulgi podatkowe na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Podobne poparcie zyskał ewentualny program budowy tanich mieszkań na wynajem przez samorządy oraz rząd. Właśnie taki program najczęściej jest przedstawiany jako alternatywa dla programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." oraz propozycji darmowego kredytu mieszkaniowego od KO.
Niestety, można odnieść wrażenie, że dyskusja na temat budownictwa czynszowego ma wymiar typowo wyborczy. Nierealne postulaty sprawiają, że przeciwnicy większej ingerencji państwa na rynku najmu mają ułatwione zadanie. Szkoda, bo bardziej poważna dyskusja na temat budownictwa czynszowego jest potrzebna.
Twitter nie zastąpi konkretnego programu i analiz
Proponowana budowa ok. 300 000 mieszkań czynszowych w ciągu jednej kadencji Sejmu byłaby największym i najdroższym po 1989 r. programem budownictwa mieszkaniowego. Taki plan wymaga konkretnych analiz. Tymczasem informacje na temat proponowanego przez Lewicę programu masowej budowy mieszkań na wynajem można czerpać głównie z Twittera. Brakuje na przykład konkretnych informacji, czy została przeprowadzona jakaś analiza zasobu gruntów, które można by wykorzystać pod budowę.
„Gruntowa” kwestia jest bardzo ważna, ponieważ problemy z dostępnością odpowiednich działek Skarbu Państwa były kluczową przyczyną porażki programu "Mieszkanie Plus". Fiasko tej inicjatywy skutecznie podkopało wiarę wielu Polaków w możliwość budowy tanich lokali na wynajem przez państwo. Jeżeli natomiast chodzi o gminne grunty, to dane GUS-u, które należy traktować dość ostrożnie, niestety wskazują, że pod koniec 2021 r. tylko jedna piąta gmin miała jakiekolwiek uzbrojone grunty pod budownictwo wielorodzinne. Sytuacja z gruntami nieuzbrojonymi wyglądała jedynie odrobinę lepiej.
"Czynszówki" bez limitu dochodu to pewny problem
Jedno z najbardziej kontrowersyjnych założeń dotyczących masowej budowy "czynszówek" przez państwo mówi, że byłyby to mieszkania przyznawane bez limitu dochodowego. Tutaj sceptycy znów mają pole do popisu. Wystarczy bowiem przypomnieć, że Holandia musiała wprowadzić limity dochodowe dla najemców w budownictwie społecznym/socjalnym ze względu na nacisk UE. Chodziło o lokale wynajmowane przez organizacje non-profit korzystające z pomocy publicznej (sprawy numer E 2/2005 i N 642/2009). Warto mieć ten przypadek na uwadze - również w kontekście publicznych przedsiębiorstw mieszkaniowych, których utworzenie proponuje partia Razem.
Poza tym brak regularnie egzekwowanych limitów dochodowych skutkowałby popytem na nowe mieszkania czynszowe znacznie przewyższającym podaż i niskim poziomem rotacji lokatorów. Biorąc pod uwagę młody wiek wielu najemców, mogłoby się okazać, że zwalnianych co roku lokali byłoby bardzo mało. Dla osób, które „załapały” się na lokum z nowego programu, gwarancja długiego i taniego najmu byłaby korzystna. Wydaje się jednak, że program kosztujący np. 100 mld zł i finansowany z publicznych środków powinien zapewniać dostęp do lokum również tym podatnikom, którzy nigdy wcześniej nie korzystali z publicznego mieszkalnictwa i znaleźli się w trudnej sytuacji. Bez odpowiedniej rotacji najemców może być to niemożliwe.
Na najlepsze standardy może nie starczyć pieniędzy
Wątpliwości wzbudzają też twitterowe zapewnienia Lewicy o możliwości wybudowania "czynszówek" z zachowaniem bardzo wysokich standardów budowlanych, estetycznych i urbanistycznych. Niestety, takie założenie mogłoby skutkować nawet blisko pięciocyfrowym kosztem budowy 1 mkw. lokalu. To sytuacja szokująca dla wielu osób, ale wyniki przetargów na budowę gminnych mieszkań często wskazują obecnie na koszt wynoszący ponad 7000-8000 zł za 1 mkw. lokalu pod klucz. Ciekawy jest przykład Chojnic, które niecały rok temu chciały wybudować 24 lokale komunalne w małym bloku. Okazało się jednak, że złożone przez wykonawców oferty oscylują na poziomie 10 mln zł, budżet gminy był natomiast mniejszy o ponad jedną trzecią.
Z podobnymi problemami dotyczącymi kosztów budownictwa komunalnego boryka się obecnie wiele gmin. Te samorządy, które mimo wszystko decydują się na budowę, niestety muszą płacić sporo. Przykładem jest Warszawa, która na Wawrze przy ulicy Derkaczy zamierza wybudować blok z 66 mieszkaniami (25-80 mkw.) w ramach TBS-u. Budynek wyposażony w pompy ciepła i fotowoltaikę będzie kosztował 28,6 mln zł. Warto pamiętać, że takie ekologiczne rozwiązania od 2028 r. będą obowiązkowe w nowym budownictwie mieszkaniowym - również komunalnym. To będzie oznaczało oczywiście kolejny wzrost kosztów budowy.
Andrzej Prajsnar
