Nawet 500 tysięcy złotych kredytu mieszkaniowego na stołecznym rynku uzyska średnio zarabiający kredytobiorca, któremu po spłacie raty kredytowej zostanie w portfelu przynajmniej równowartość najniższej krajowej pensji, czyli niecałe 2000 zł. Takie dane dostarcza ostatni raport Narodowego Banku Polskiego z rynku mieszkaniowego. Wynika z nich, że wysokość kredytu możliwego do zaciągnięcia w 2020 roku nie zmniejszyła się pomimo pandemii.
Wysokość maksymalnego kredytu możliwego do uzyskania w największych miastach Polski pokazuje miara dostępnego kredytu mieszkaniowego dla osoby uzyskującej przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danej lokalizacji. Bank centralny w każdym ze swoich kwartalnych raportów publikuje wykres pokazujący, jak kształtuje się wysokość możliwego finansowania. Ostatni opublikowany raport NBP dotyczy II kwartału 2020.
Dostępny kredyt mieszkaniowy to miara: określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych).
Wartość maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego w największych miastach Polski pokazuje poniższy wykres 1 z raportu NBP z rynku mieszkaniowego za II kw. 2020 (informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2020 r.).
Jak widzimy, mimo że w II kw. 2020 roku przypadał lockdown i szczyt pierwszej fali pandemii, w bankach dostępność finansowania (rozumiana przez pryzmat wysokości kwoty, którą można dostać) nie spadła, a nawet wzrosła po lekkim wahnięciu z początku roku. Na największy kredyt może liczyć klient w Warszawie - nawet 500 tys. zł. Ponad 450 tysięcy jest możliwe do uzyskania przy przeciętnych zarobkach w Gdańsku. Z kolei w Łodzi średnio zarabiający kredytobiorca, któremu po spłacie raty zostanie w kieszeni przynajmniej równowartość najniższej krajowej, może liczyć jedynie na maksymalnie niecałe 250 tys.
Kredytowa dostępność mieszkań
Bank centralny mierzy też, jakie mieszkania możemy kupić, posiłkując się bankowym kredytem. Kredytowa dostępność mieszkania to: miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z rynku pierwotnego i 60% z rynku wtórnego) na danym rynku.
Z poniższego wykresu wynika, że w najkorzystniejszej sytuacji są mieszkańcy Poznania. Oni za zaciągnięty kredyt mogą kupić ponad 90-metrową nieruchomość. W Warszawie czy Wrocławiu jest to o około 10 mkw. mniej. Znów jednak wykres pokazuje, że w ostatnim okresie kredytowa dostępność mieszkania nieco się poprawiła z kwartału na kwartał.
Tak dobrze, że aż źle
Dane banku centralnego sugerują, że sytuacja kredytobiorców w zakresie możliwości uzyskania finansowania w pożądanej wysokości jest stosunkowo dobra, a przynajmniej ostatnio nie pogorszyła się.
Nieco inaczej wygląda jednak sprawa, jeśli przyjrzeć się wymogom, które banki stawiają przed klientami starającymi się o kredyt. Zmiany w zakresie polityki kredytowej instytucji finansowych pokazuje Indeks ZKPK − zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wzrost indeksu oznacza złagodzenie, a spadek zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 2003 r.
Jak widzimy na wykresie nr 1 pokazującym wartość dostępnego kredytu, indeks zmiany polityki kredytowej banków (czerwona przerywana linia) sukcesywnie spada, co oznacza, że instytucje finansowe zaostrzają reguły gry.
W II kwartale roku część banków zwiększyła minimalny wymagany wkład własny do 30 proc. Zmniejszyła się znacznie dostępność finansowania w modelu 10 proc. wkładu plus ubezpieczenie. Dodatkowo bankowcy znacznie ograniczyli możliwość finansowania dla kredytobiorców bardziej ryzykownych z punktu widzenia instytucji finansowych - chodzi o zarabiających na umowach cywilnoprawnych i na własnej działalności gospodarczej. Określono też branże podwyższonego ryzyka w związku z epidemią (m.in. usługi fryzjerskie, gastronomia, turystyka).
Co prawda na jesień banki złagodziły wymogi, jeśli chodzi o wkład własny, ale nadal surowiej postrzegają klientów nie zatrudnionych na umowę o pracę.
Autor: Marcin Moneta
