Ile zarabia deweloper? Sprawdzamy marżę i koszty budowy

Około 1500 zł na każdym metrze kwadratowym - tyle wynosi aktualnie przeciętna marża dewelopera w Warszawie. Stanowi ona 20 procent ceny transakcyjnej (w II kw. 2015 - 7300 zł/mkw.). Oznacza to, że w stolicy na każdym sprzedanym 50-metrowym mieszkaniu firma deweloperska zarabia 75 tys. złotych brutto. W Krakowie marża wynosi 25 proc. Sporo zarabiają też deweloperzy m.in. we Wrocławiu - na każdym metrze ok. 1200 zł. Wśród miast powyżej 400 tys. mieszkańców najniższe marże naliczają sobie natomiast firmy w Łodzi - około 600 zł, czyli niecałe 14 proc. średniej ceny (4300 zł/mkw.).

Co składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania? W raporcie NBP za II kw. 2015 wyróżniono takie składowe jak: koszty ogólne, koszty robocizny, koszty pośrednie, projekt, VAT, materiały, sprzęt, koszty gruntu i wreszcie skumulowany zysk brutto dewelopera, czyli właśnie marżę.

Zanim przejdziemy do wysokości marży, kilka słów o tym, za ile inwestorzy budują nam mieszkania. Koszt wybudowania metra kwadratowego pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego w miastach z liczbą ludności powyżej 400 tysięcy (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Łódź) największy jest w stolicy i wynosi około 2500 zł. W Poznaniu jest to 2400 zł, w Krakowie i Łodzi - 2300 zł, a najniższy jest we Wrocławiu i Trójmieście - około 2200 zł. Okazuje się więc, że samo wybudowanie mieszkania (koszty bezpośrednie) to około 35 - 40 proc. jego ceny. Koszt materiałów budowlanych, jako składowa kosztów bezpośrednich w cenie metra kwadratowego, wynosi średnio około 1000 zł, natomiast robocizna około 500 - 600 zł. Do tego dochodzą jeszcze m.in. koszty projektu budowlanego i sprzętu.

Oczywiście sama budowa to nie wszystko. Jednym z najwyższych kosztów jest zakup gruntu. Wbrew powszechnemu mniemaniu nie tyle pazerność deweloperów, a właśnie ceny ziemi w dużym stopniu windują ostateczną cenę mieszkania. Przykładowo: w Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5 - kondygnacyjnym budynku mieszkalnym), około 1300 zł to cena gruntu, a więc 17 proc. W Krakowie koszt zakupu ziemi w cenie 1 mkw. to około 800 zł, a więc 13 proc. W Poznaniu około 1000 zł z ceny metra przypada na grunt, podobnie jak we Wrocławiu. Najmniejszy udział ziemi w cenie mieszkania jest w Łodzi - około 500 zł/ mkw., ale pozostałe koszty nie odbiegają od tych z innych miast.

Przechodząc do marż deweloperów w poszczególnych miastach od razu można zauważyć, że są zbliżone do siebie. Wysoka, bądź niska marża świadczy o kondycji danego rynku oraz o strukturze kosztów. Przykładowo - w Krakowie średnie marże wynoszą 25 proc. Deweloperzy mogą sobie pozwolić na podbicie ceny, bo w porównaniu do Krakowa czy Poznania nieco mniej płacą za grunty. Z kolei w Łodzi, gdzie udział ziemi w cenie mkw. mieszkania jest najniższy spośród analizowanych miast, niskie marże świadczą po prostu o słabej kondycji tamtejszego rynku mieszkaniowego.

Choć 20 proc. marża wydaje się duża warto wspomnieć, że złote czasy dla branży deweloperskiej już dawno minęły. Najwyższe zyski firmy odnotowywały pod koniec 2007 i na początku 2008 roku, czyli na tzw. górce cenowej, przy bardzo wysokim popycie, rozkręconej akcji kredytowej, kiedy ceny mieszkań rosły nieomal z dnia na dzień. W Warszawie w cenie wynoszącej około 8200 zł, średnia marża stanowiła 2000 zł, a więc 25 proc. Zdarzały się jednak i projekty, gdzie oczywiście zyski były dużo, dużo większe - sięgające nawet i 40 proc.

Obecnie mieszkania znów dobrze się sprzedają, ale ich ceny od co najmniej roku praktycznie się nie zmieniły. Wszystko dlatego, ze jednym z głównych motorów rynku deweloperskiego jest dziś program Mieszkanie dla Młodych, który co prawda zapewnia deweloperom sprzedaż, ale wymusza na nich albo obniżkę kosztów, albo zejście z marży. Ten pierwszy scenariusz firmy próbują realizować poprzez poszukiwanie tanich gruntów, co nie zawsze jest możliwe.

Wg REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży (w stosunku do 1 kw. 2015) został pobity o 11 proc. Mimo to mieszkania nie drożeją. Deweloperzy dużo ostrożniej podchodzą dziś do polityki cenowej - obawiają się nadpodaży i zmiany pozytywnych czynników (m.in. wzrostu stóp procentowych) , która mogłaby uderzyć w popyt na mieszkania. 

  Marcin Moneta