Ile zarabia deweloper? Sprawdzamy marżę i koszty budowy

Około 1500 zł na każdym metrze kwadratowym - tyle wynosi aktualnie przeciętna marża dewelopera w Warszawie. Stanowi ona 20 procent ceny transakcyjnej (w II kw. 2015 - 7300 zł/mkw.). Oznacza to, że w stolicy na każdym sprzedanym 50-metrowym mieszkaniu firma deweloperska zarabia 75 tys. złotych brutto. W Krakowie marża wynosi 25 proc. Sporo zarabiają też deweloperzy m.in. we Wrocławiu - na każdym metrze ok. 1200 zł. Wśród miast powyżej 400 tys. mieszkańców najniższe marże naliczają sobie natomiast firmy w Łodzi - około 600 zł, czyli niecałe 14 proc. średniej ceny (4300 zł/mkw.).

(fot. HH / Bankier.pl)

Co składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania? W raporcie NBP za II kw. 2015 wyróżniono takie składowe jak: koszty ogólne, koszty robocizny, koszty pośrednie, projekt, VAT, materiały, sprzęt, koszty gruntu i wreszcie skumulowany zysk brutto dewelopera, czyli właśnie marżę.

Zanim przejdziemy do wysokości marży, kilka słów o tym, za ile inwestorzy budują nam mieszkania. Koszt wybudowania metra kwadratowego pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego w miastach z liczbą ludności powyżej 400 tysięcy (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Łódź) największy jest w stolicy i wynosi około 2500 zł. W Poznaniu jest to 2400 zł, w Krakowie i Łodzi - 2300 zł, a najniższy jest we Wrocławiu i Trójmieście - około 2200 zł. Okazuje się więc, że samo wybudowanie mieszkania (koszty bezpośrednie) to około 35 - 40 proc. jego ceny. Koszt materiałów budowlanych, jako składowa kosztów bezpośrednich w cenie metra kwadratowego, wynosi średnio około 1000 zł, natomiast robocizna około 500 - 600 zł. Do tego dochodzą jeszcze m.in. koszty projektu budowlanego i sprzętu.

Oczywiście sama budowa to nie wszystko. Jednym z najwyższych kosztów jest zakup gruntu. Wbrew powszechnemu mniemaniu nie tyle pazerność deweloperów, a właśnie ceny ziemi w dużym stopniu windują ostateczną cenę mieszkania. Przykładowo: w Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5 - kondygnacyjnym budynku mieszkalnym), około 1300 zł to cena gruntu, a więc 17 proc. W Krakowie koszt zakupu ziemi w cenie 1 mkw. to około 800 zł, a więc 13 proc. W Poznaniu około 1000 zł z ceny metra przypada na grunt, podobnie jak we Wrocławiu. Najmniejszy udział ziemi w cenie mieszkania jest w Łodzi - około 500 zł/ mkw., ale pozostałe koszty nie odbiegają od tych z innych miast.

Przechodząc do marż deweloperów w poszczególnych miastach od razu można zauważyć, że są zbliżone do siebie. Wysoka, bądź niska marża świadczy o kondycji danego rynku oraz o strukturze kosztów. Przykładowo - w Krakowie średnie marże wynoszą 25 proc. Deweloperzy mogą sobie pozwolić na podbicie ceny, bo w porównaniu do Krakowa czy Poznania nieco mniej płacą za grunty. Z kolei w Łodzi, gdzie udział ziemi w cenie mkw. mieszkania jest najniższy spośród analizowanych miast, niskie marże świadczą po prostu o słabej kondycji tamtejszego rynku mieszkaniowego.

Wykres 1 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r."
Wykres 1 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r."

Choć 20 proc. marża wydaje się duża warto wspomnieć, że złote czasy dla branży deweloperskiej już dawno minęły. Najwyższe zyski firmy odnotowywały pod koniec 2007 i na początku 2008 roku, czyli na tzw. górce cenowej, przy bardzo wysokim popycie, rozkręconej akcji kredytowej, kiedy ceny mieszkań rosły nieomal z dnia na dzień. W Warszawie w cenie wynoszącej około 8200 zł, średnia marża stanowiła 2000 zł, a więc 25 proc. Zdarzały się jednak i projekty, gdzie oczywiście zyski były dużo, dużo większe - sięgające nawet i 40 proc.

Obecnie mieszkania znów dobrze się sprzedają, ale ich ceny od co najmniej roku praktycznie się nie zmieniły. Wszystko dlatego, ze jednym z głównych motorów rynku deweloperskiego jest dziś program Mieszkanie dla Młodych, który co prawda zapewnia deweloperom sprzedaż, ale wymusza na nich albo obniżkę kosztów, albo zejście z marży. Ten pierwszy scenariusz firmy próbują realizować poprzez poszukiwanie tanich gruntów, co nie zawsze jest możliwe.

Wg REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży (w stosunku do 1 kw. 2015) został pobity o 11 proc. Mimo to mieszkania nie drożeją. Deweloperzy dużo ostrożniej podchodzą dziś do polityki cenowej - obawiają się nadpodaży i zmiany pozytywnych czynników (m.in. wzrostu stóp procentowych) , która mogłaby uderzyć w popyt na mieszkania. 

Wykres 2 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r.
Wykres 2 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r.

  Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 10 myszaszarysza

A niech zarabiają ile chcą! Dla mnie ważne jest, aby budowane przez nich osiedla i domy był warte tych pieniędzy, żeby były budowane zgodnie ze sztuką, żeby ściany nie pękały po pierwszym roku od zamieszkania, żeby okna były ciepłe, stropy dobrze wygłuszone, tani czynsz i miejsce parkingowe. Ludzie są w stanie wiele zapłacić, ale niech to będzie warte tych pieniędzy. Większość krakowskich deweloperów odstawia fuszerkę. Są oczywiście uczciwe wyjątki (np. Fronton) i te wyjątki zazwyczaj są już na rynku od dawien dawna i zasłużyli sobie na dobrą opinię. Czego nie można powiedzieć o nowicjuszach.....aż skóra cierpnie patrząc co się w tym Krakowie wyczynia :/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 1 zoltan123

Ja nie kojarzę dewelopera o którym piszesz. Natomiast w Krakowie od wielu lat liczy się Ekopark. Aktualne inwestycje Ekoparku: Art-City, 7 Życzeń, More-Love etc. I każda z tych inwestycji cieszy się powodzeniem. A to ile zarabia deweloper kompletnie mnie nie interesuje i akurat w tej kwestii mam takie samo zdanie co i ty.

! Odpowiedz
0 5 ~kolega

od tego czasu budowanie jest tylko tansze. a wtedy wyliczali marze na poziomie 100%

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/duze-marze-deweloperow/f08fm

! Odpowiedz
13 7 ~marek

Dobrze że zarabiają i dobrze że budują, gorzej gdyby był zastój. do momentu kiedy lokaty bankowe nie będą już tak bezpieczne jak kiedyś lokowanie pieniędzy w nieruchomości dalej będzie napędzało ten rynek, apartamenty takie jak Wola Invest dobrze się sprzedają, być może również dzięki gwarancji zysku.

! Odpowiedz
1 7 ~Michal

poczatkujacy troll :D

! Odpowiedz
4 5 ~Polecam

http://wdomachzbetonu.pl/w-poszukiwaniu-zaginionych-kosztow/

! Odpowiedz
3 4 ~a2000

Pytanie ile zarabia jeśli jest użytkowanie wieczyste, a nie własność gruntu, a taki przypadek jest w Warszawie w dzielnicach przy centrum.......

! Odpowiedz
8 4 ~PLanktON

Kaczyńskji wam da za 2.5 gór 3kpln za metr :D:D:D:D:D

! Odpowiedz
5 1 ~wera

Zapewne nie nastąpi to szybko o ile nastąpi, lepiej liczyć na siebie i kupić mieszkanie samemu, na kredyt jak się uda z dopłatą, na osiedlu Arkadia Łomianki można się zmieścić spokojnie w limicie.

! Odpowiedz
3 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne

Kalkulator płacowy

Oblicz wysokość pensji netto, należne składki oraz podatek.