Czy prawdą jest, że firmy deweloperskie „zdzierają” z klientów? Przekonanie o wysokich marżach nie znajduje potwierdzenia w danych analitycznych. Sprawdziliśmy, co i w jakim udziale składa się na cenę mieszkania, którą dostaje kupujący.
Dane na ten temat publikuje Narodowy Bank Polski. Eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net przyjrzeli się aktualnym cenom mieszkań i kosztom budowy metra kwadratowego budynku mieszkalnego. Najdroższym rynkiem mieszkaniowym wśród miast wojewódzkich w Polsce jest oczywiście Warszawa, gdzie metr kwadratowy na rynku pierwotnym (cena transakcyjna) kosztował 7683 zł (dane za II kw. 2017). W Krakowie za 1 mkw. nowego mieszkania trzeba płacić 6583 zł, w Gdańsku jest to 6500 zł, we Wrocławiu 6314 zł, a w Poznaniu – 6261 zł.
Dane banku centralnego potwierdzają, że na rynku mieszkaniowym ciągle trwa stabilizacja. Ceny rosną powoli. W Warszawie wzrost rok do roku wyniósł zaledwie około 100 zł/mkw., w Krakowie 240 zł, w Gdańsku 315 zł, we Wrocławiu 100 zł, w Poznaniu ceny nieznacznie nawet spadły – o 20 zł/mkw.
Ile natomiast kosztuje wybudowanie metra kwadratowego mieszkania? Pokazuje to poniższy wykres z raportu NBP za II kw. 2017.
Jak widzimy – najwyższe koszty budowy ponoszą deweloperzy w Warszawie. Jest to około 3100 zł/mkw., natomiast średnia dla całego kraju wynosi około 2900 zł. Przyrównując koszty budowy do cen transakcyjnych okazuje się, że stanowią one zaledwie około 40 proc. z ceny. Na tym jednak nie koniec deweloperskich wydatków.
Składniki ceny 1 mkw. mieszkania
Co składa się na cenę nieruchomości mieszkaniowej, którą finalnie dostaje kupujący? Pokazuje to poniższy wykres dotyczący rynku warszawskiego. Jak widzimy – koszty budowy stanowią tylko jedną pozycję i choć rzeczywiście mają największy udział w cenie, na tym nie kończą się deweloperskie wydatki. Z informacji banku centralnego wynika, że z ceny wynoszącej 7000 zł/mkw., niecałe 2000 zł to marża deweloperska. Stanowiłaby ona więc około 25 – 28 proc. ceny dla klienta. Czy to dużo?
Przykłady z lat ubiegłych pokazują, że deweloperzy w przeszłości zarabiali znacznie więcej. Z poniższego wykresu wynika, że przy zbliżonych kosztach największe marże uzyskiwali w roku 2008, czyli w szczycie górki cenowej na polskim rynku nieruchomości, w okresie gdy mieszkania były najdroższe. Warto tu zaznaczyć, że mimo obecnej hossy i bardzo dobrej sprzedaży, ceny nie wróciły jeszcze do ówczesnych poziomów. W każdym razie – w 2008 roku w cenie około 8000 zł/mkw. niecałe 3000 zł stanowiła marża deweloperska, a więc blisko 40 proc.
Wśród składników finalnej ceny dla klienta, poza kosztami budowy, które mają największy udział, sporo pochłaniają też ceny ziemi. To właśnie one w dużym stopniu „odpowiedzialne” są za stawki na lokalnych rynkach. Z danych NBP z rynku warszawskiego wynika, że około 1500 zł z ceny finalnej dla klienta wynosi właśnie koszt zakupu gruntu i zagospodarowanie terenu – co stanowi ponad 20 proc.
Z danych NBP wynika, że stołeczne marże deweloperskie przedstawiają się atrakcyjnie, na tle zysków firm z innych miast. Firmy z wiodących rynków – poza Warszawą – nie zarabiają już tak dużo. Dla przykładu: w Krakowie w cenie finalnej wynoszącej nieco ponad 6000 zł/mkw., marża deweloperska wynosi około 1200 zł, co stanowi 20 proc. Podobny poziom marż spotykamy także w Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu.
Tajemnice hossy
Wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net – naprawdę wysokie marże – rzędu nawet ponad 40 proc. to już przeszłość w branży deweloperskiej. Firmy najwięcej zarabiały w okresie pierwszej hossy na rynku mieszkaniowym, czyli w latach 2006 – 2008, gdy popyt na mieszkania był bardzo duży, klienci korzystali z dostępności kredytów (niestety najczęściej bez świadomości ryzyka kursowego oraz stopy procentowej), a ceny mieszkań szły do góry nieomal z miesiąca na miesiąc.
Dziś mamy do czynienia z drugą hossą w mieszkaniówce. Lokale sprzedają się świetnie. W zeszłym roku na głównych rynkach nabywców znalazło ponad 60 tys. mieszkań, co stanowiło wynik rekordowy. W obliczu tak świetnych danych zaskakuje fakt, że obecnie – inaczej niż 10 lat temu – przy wysokim popycie ceny mieszkań szybko nie rosną. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z mądrej polityki cenowej firm deweloperskich. Te – chcąc utrzymać wysoki popyt – nie windują stawek, jednocześnie zapewniając odpowiednio wysoką podaż, która równoważy zapotrzebowanie. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku firmy oddały ponad 78 tysięcy mieszkań, co stanowi wynik aż o 25,7 proc. wyższy od tego z 2015 roku, który również był rekordowy i wyższy o 5,7 proc. w porównaniu do roku wcześniejszego. I w tym roku podaż nie zwalnia. Wg GUS w okresie styczeń – sierpień 2017 firmy oddały ponad 53 tysiące mieszkań, co stanowi wynik o ponad 12 proc. wyższy od uzyskanego w tym samym okresie roku ubiegłego.
Duża podaż skutkuje tym, że klienci szybko znajdują odpowiadającą im ofertę. To sytuacja inna, niż z okresu górki cenowej 10 lat temu, gdy duży popyt zderzył się z niewystarczającą podażą, w efekcie czego ceny zaczęły szybko rosnąć, a kupujący byli gotowi kupować nawet tzw. dziury w ziemi, czyli projekty na bardzo wczesnym etapie realizacji. Na szybkim wzroście cen urosła w krótkim czasie bańka cenowa, która skończyła się pęknięciem, kryzysem na rynku i gwałtowną przeceną. Obecnie deweloperzy nie zarabiają już tak dużo jak 10 lat temu, ale dzięki równowadze rynkowej, mogą dłużej zarabiać na hossie.
