Ile wynoszą marże deweloperów na rynku mieszkaniowym?

Czy prawdą jest, że firmy deweloperskie „zdzierają” z klientów? Przekonanie o wysokich marżach nie znajduje potwierdzenia w danych analitycznych. Sprawdziliśmy, co i w jakim udziale składa się na cenę mieszkania, którą dostaje kupujący.

Dane na ten temat publikuje Narodowy Bank Polski. Eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net przyjrzeli się aktualnym cenom mieszkań i kosztom budowy metra kwadratowego budynku mieszkalnego. Najdroższym rynkiem mieszkaniowym wśród miast wojewódzkich w Polsce jest oczywiście Warszawa, gdzie metr kwadratowy na rynku pierwotnym (cena transakcyjna) kosztował 7683 zł (dane za II kw. 2017). W Krakowie za 1 mkw. nowego mieszkania trzeba płacić 6583 zł, w Gdańsku jest to 6500 zł, we Wrocławiu 6314 zł, a w Poznaniu – 6261 zł.

Dane banku centralnego potwierdzają, że na rynku mieszkaniowym ciągle trwa stabilizacja. Ceny rosną powoli. W Warszawie wzrost rok do roku wyniósł zaledwie około 100 zł/mkw., w Krakowie 240 zł, w Gdańsku  315 zł, we Wrocławiu  100 zł, w Poznaniu ceny nieznacznie nawet spadły – o 20 zł/mkw.

Ile natomiast kosztuje wybudowanie metra kwadratowego mieszkania? Pokazuje to poniższy wykres z raportu NBP za II kw. 2017.

Wykres 1. Przeciętny koszt budowy 1 mkw. budynku mieszkalnego (Źródło: Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)
Wykres 1. Przeciętny koszt budowy 1 mkw. budynku mieszkalnego (Źródło: Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)

Jak widzimy – najwyższe koszty budowy ponoszą deweloperzy w Warszawie. Jest to około 3100 zł/mkw., natomiast średnia dla całego kraju wynosi około 2900 zł. Przyrównując koszty budowy do cen transakcyjnych okazuje się, że stanowią one zaledwie około 40 proc. z ceny. Na tym jednak nie koniec deweloperskich wydatków.

Składniki ceny 1 mkw. mieszkania

Co składa się na cenę nieruchomości mieszkaniowej, którą finalnie dostaje kupujący? Pokazuje to poniższy wykres dotyczący rynku warszawskiego. Jak widzimy – koszty budowy stanowią tylko jedną pozycję i choć rzeczywiście mają największy udział w cenie, na tym nie kończą się deweloperskie wydatki. Z informacji banku centralnego wynika, że z ceny wynoszącej 7000 zł/mkw., niecałe 2000 zł to marża deweloperska. Stanowiłaby ona więc około 25 – 28 proc. ceny dla klienta. Czy to dużo?

Przykłady z lat ubiegłych pokazują, że deweloperzy w przeszłości zarabiali znacznie więcej. Z poniższego wykresu wynika, że przy zbliżonych kosztach największe marże uzyskiwali w roku 2008, czyli w szczycie górki cenowej na polskim rynku nieruchomości, w okresie gdy mieszkania były najdroższe. Warto tu zaznaczyć, że mimo obecnej hossy i bardzo dobrej sprzedaży, ceny nie wróciły jeszcze do ówczesnych poziomów. W każdym razie – w 2008 roku w cenie około 8000 zł/mkw. niecałe 3000 zł stanowiła marża deweloperska, a więc blisko 40 proc.

Wśród składników finalnej ceny dla klienta, poza kosztami budowy, które mają największy udział, sporo pochłaniają też ceny ziemi. To właśnie one w dużym stopniu „odpowiedzialne” są za stawki na lokalnych rynkach. Z danych NBP z rynku warszawskiego wynika, że około 1500 zł z ceny finalnej dla klienta wynosi właśnie koszt zakupu gruntu i zagospodarowanie terenu – co stanowi ponad 20 proc.

Wykres 2. Szacunkowa struktura ceny 1 mkw. nowego mieszkania w Warszawie (z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)
Wykres 2. Szacunkowa struktura ceny 1 mkw. nowego mieszkania w Warszawie (z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)

Z danych NBP wynika, że stołeczne marże deweloperskie przedstawiają się atrakcyjnie, na tle zysków firm z innych miast. Firmy z wiodących rynków – poza Warszawą – nie zarabiają już tak dużo. Dla przykładu: w Krakowie w cenie finalnej wynoszącej nieco ponad 6000 zł/mkw., marża deweloperska wynosi około 1200 zł, co stanowi 20 proc. Podobny poziom marż spotykamy także w Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu.

Wykres 3. Szacunkowa struktura ceny 1 mkw. nowego mieszkania w Krakowie (z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)
Wykres 3. Szacunkowa struktura ceny 1 mkw. nowego mieszkania w Krakowie (z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w II kw. 2017)

Tajemnice hossy

Wg ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net – naprawdę wysokie marże – rzędu nawet ponad 40 proc. to już przeszłość w branży deweloperskiej. Firmy najwięcej zarabiały w okresie pierwszej hossy na rynku mieszkaniowym, czyli w latach 2006 – 2008, gdy popyt na mieszkania był bardzo duży, klienci korzystali z dostępności kredytów (niestety najczęściej bez świadomości ryzyka kursowego oraz stopy procentowej), a ceny mieszkań szły do góry nieomal z miesiąca na miesiąc.

Dziś mamy do czynienia z drugą hossą w mieszkaniówce. Lokale sprzedają się świetnie. W zeszłym roku na głównych rynkach nabywców znalazło ponad 60 tys. mieszkań, co stanowiło wynik rekordowy. W obliczu tak świetnych danych zaskakuje fakt, że obecnie – inaczej niż 10 lat temu – przy wysokim popycie ceny mieszkań szybko nie rosną. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z mądrej polityki cenowej firm deweloperskich. Te – chcąc utrzymać wysoki popyt – nie windują stawek, jednocześnie zapewniając odpowiednio wysoką podaż, która równoważy zapotrzebowanie. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku firmy oddały  ponad 78 tysięcy mieszkań, co stanowi wynik aż o  25,7 proc. wyższy od tego z 2015 roku, który również był rekordowy i wyższy o 5,7 proc. w porównaniu do roku wcześniejszego. I w tym roku podaż nie zwalnia. Wg GUS w okresie styczeń – sierpień 2017 firmy oddały ponad 53 tysiące mieszkań, co stanowi wynik o ponad 12 proc. wyższy od uzyskanego w tym samym okresie roku ubiegłego.

Duża podaż skutkuje tym, że klienci szybko znajdują odpowiadającą im ofertę. To sytuacja inna, niż z okresu górki cenowej 10 lat temu, gdy duży popyt zderzył się z niewystarczającą podażą, w efekcie czego ceny zaczęły szybko rosnąć, a kupujący byli gotowi kupować nawet tzw. dziury w ziemi, czyli projekty na bardzo wczesnym etapie realizacji. Na szybkim wzroście cen urosła w krótkim czasie bańka cenowa, która skończyła się pęknięciem, kryzysem na rynku i gwałtowną przeceną. Obecnie deweloperzy nie zarabiają już tak dużo jak 10 lat temu, ale dzięki równowadze rynkowej, mogą dłużej zarabiać na hossie.

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
37 13 modulometer

Mówcie co chcecie, ale dla mnie to jest chore. najem jest jeszcze wieksza lichwą. Pożyczasz komus mieszkanie warte 200k i każesz płacić komuś 6% wartosc r/r czyli 1000zł. To chyba rynkowe ceny. przecież to kretynizm. Po 20 latach takiego wynajmowania właściciel dostaje kapitał - czyli mieszkanie- plus 240000 odsetek brutto. i ktoś mówi że kredyty bankowe to lichwa????
A do tego mamy całe generacje utopione w astronomicznych kosztach które zamiast na inwestycje w podnoszenie własnych kompetencji, dzieci, konsumpcje są inwestowane w kawał betonu o wartosci domu.
Chińczycy napompowali bańkę po niebo i nie widzą co z tym teraz robić. Reszta robi to samo jakby nie dostrzegając ze mieszkania to nie tylko problem finansowy ale przede wszystkim społeczny. bo każdy mieszkać gdzieś musi. bańka nieruchomościowa to najgłupsza bańka jaką tworzą politycy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 26 xemir

Niestety, mieszkać gdzieś musisz. Jeśli mieszkasz blisko pracy, to nie tracisz czasu potrzebnego na dojazdy, a czas to jedyna rzecz której nie da się kupić "dosłownie".
Wynajem jest bezpieczniejszy niż kupno na kredyt pod korek, przy minimalnych oszczędnościach, bo gdy stracisz źródło dochodu, to się po prostu przeprowadzasz i zostawiasz mieszkanie. Z kredytem już tak prosto nie jest.
Schody zaczynają się, gdy masz rodzinę (dzieci w wieku szkolnym) i częste przeprowadzanie się zaczyna być problemem. Inna sprawa, że wynajem w każdym kraju wygląda inaczej. U nas jest dostosowany do społeczeństwa - czyli: często nic nie możesz zrobić w mieszkaniu, masz już meble i wyposażenie (które często jest takie sobie), opisy w ogłoszeniach to często bajki, itp. Z drugiej strony wynajmuję już mieszkania w Polsce od 15 lat (w kilku większych miastach), i gdyby nie wiek, powiększająca się rodzina i pewnie inne elementy, to bym chętnie wynajmował kolejne 15 lat.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 20 silvio_gesell

Zapomniałeś o amortyzacji, która wynosi ok 3%. Z tych 240000 zostanie ci brutto 120000, resztę zjedzą remonty, ubezpieczenia itd. 120000 to niewiele przez 20 lat.

W przypadku gdy ktoś kupuje mieszkanie na kredyt depozytariusz nie ponosi kosztów amortyzacji, stąd oprocentowanie kredytów i depozytów jest niższe niż rentowność najmu.

Ale prawdą jest, że najem nie powinien być opodatkowany, bo zmniejsza podaż mieszkań na wynajem, więc sztucznie podnosi czynsze na całym rynku i tym samym spada na najemcę. Na podatku od najmu korzystają jedynie banki, bo czyni najem mniej opłacalny od kupna na kredyt.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
15 28 rekin1986

Tak to jest jak się chce koniecznie kupić mieszkanie w stolicy za wszelką cenę to i można 3 tys zł za 1 m2 przepłacić nawet bez prawa własności do gruntu z własnym numerem działki i garażem a jak przyjdzie do podnoszenia stóp procentowych to pierwsi będą leżeć

Nie wiem ile trzeba mieć w sobie samozaparcie żeby kupować mieszkania po 8 tys za 1 m2 przy koszcie budowy 2 tys zł za 1 m2 plus 1 tys zł plus wykończenie 500 zł za 1 m2 plus 500 zł części wspólne doliczając VAT 8 procent na mieszkaniówkę mamy 4320 zł za 1m2 i to bez prawa własności do gruntu bez garażu i bez własnego ogródka nawet latem na grilla wolałbym kupić w ościennej gminie grunt i pobudować własny dom w życiu bym nie dał 8 tys za 1 m2 mieszkania chyba , że na wynajem jao inwestycja bo na pewno nie jako potrzeba mieszkaniowa

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
37 21 fred_

Jest jedna sprawa. Mieszkanie kosztujace dzisiaj 8tys za m bedzie za 20 lat kosztowac 16tys za m i ze sprzedaza nie bedzie problemu (dobra lokalizacja). Teraz przyklad twgo domku co chcialbys pobudowac na wiosce. Zakladamy ze zbudujesz go za 4500zl/m2. Za 20 lat Twoj dom bedzie wart 7tys/m i bedziesz mial ogromne problemy z jego sprzedaza poniewaz na wiosce nie ma pracy, a nikt nie chce dojezdzac do pracy 2.5h w jedna strone.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 32 rekin1986 odpowiada fred_

Nie będą mieszkania w Polsce kosztowały 16 tys zł za 1 m2 wystarczy , że ktoś wpadnie na pomysł opodatkowania nieruchomości katasterem czyli podatkiem od wartości i przecena nieruchomości murowana bo nikt normalny przy zdrowych zmysłach nie będzie płacił podatku od nieruchomości wyższego niż od dochodów które osiąga z pracy

Skawina miasto- gmina ościenne Krakowa dojazd do Krakowa zajmuje 20 minut w jedną stronę wiem gdzie o jest bo byłem tam na wakacjach 2 tygodnie

Każda bańka nieruchomościowa kiedyś pęka u nas będzie to samo przyjdzie taki czas że jak się zaczną podwyżki stóp procentowych bo będą musiały wreszcie przyjść to się zacznie taki kwik jak w USA Irlandii we Włoszech czy Hiszpanii

Zabawa w chowanie pieniędzy w murze czy błocie prędzej czy póżniej odbije się czkawką
wszystkim zarówno tym co pobrali kredyty jak i reszcie obywateli

Węgry za przewalutowanie kredytów frankowych podniosły VAT do 29 procent u nas gdyby dzisiaj urealnić ceny nieruchomości bez finansowania kredytowego to podwyżka VAT na 27 procent na mur- beton

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
10 16 modulometer odpowiada rekin1986

kto ci tu kataster wprowadzi w tym narodzie który głosuje na każdego co obieca najwiekszą głupotę i możliwość dojenia budżetu? Nikt. obnizka cen nieruchomości w Polsce jeśli nastąpi to jedynie na skutek kryzysu podobnego do Grecji, Hiszpanii czy nawet Rosji. Wykopia nas z UE i to bedzie początek upadku. No i przecena na wszystkim co wyraża się w PLN

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 6 rekin1986 odpowiada modulometer

Zawsze pozostaje możliwość opodatkowania spadków po śmierci przodków np na modę Japońską

Podatek od spadków typu nieruchomości 75 procent wartości dla obdarowanego nawet w pierwszej linii pokrewieństwa

a mówią , że darowanemu koniowi w zęby się nie patrzy

U nas tyle wynosi karny podatek za uzyskiwanie dochodów z nieujawnionych żródeł

Obiecanki cacanki a głupiemu radość

Problemem w Polsce jest zbyt mała ilość tanich mieszkań w posiadaniu samorządów które można by wynajmować z dojściem do własności ale niefinansowanych kredytami z banków

Gdyby w Polsce były mieszkania na wynajem z dojściem do własności w cenie 12-15 zł za 1 m2 to nikt by nie bawił się w kredyty bo po co komu kredyty gdyby mógł spłacać mieszkanie w czynszu typu 600 zł miesięcznie x 12 miesięcy x 30 lat to jest 216 tys zł kapitału z dnia przydziału zakładając waloryzację o 2 procent od dnia otrzymania aktu własności to jest dodatkowe 130 tys przy stałym oprocentowaniu na poziomie wskażnika przyszłej inflacji

W ustawie o NBP cel przyszłej inflacji to 2.5 procent z dopuszczalnymi widełkami 1 procent w górę lub w dół

Przy stałym oprocentowaniu na 2.5 procent bez obawy o stopy procentowe dużo więcej osób wolało by długoterminowe dojście do własności bez ryzyka kredytowego opartego o zmienne oprocentowanie czy o wysokość marży w zależności od wysokości wkładu własnego czy okresu na jaki bierze się kredyt , że o konieczności ubezpieczenia od klęsk żywiołowych czy o ubezpieczeniu od utraty pracy lub na życie to się nie wspomina

Znając życie i naszych rządzących nigdy nie mówię nigdy bo nie wiem co komu strzeli do głowy z podatkami ja mieszkam w domu rodzinnym bez obciążeń hipotecznych wybudowanym tuż po wojnie więc mnie to ani ziębi ani parzy ale wszyscy co mają umowy kredytowe na współczynniki ponad 60 procent to tylko się modlić o niskie stopy procentowe i tanie dewizy

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 15 xemir

Koszt budowy to nie 2 tyś a 4.5-5 tyś. Jak ktoś powie, że koszt wybudowania domu w Warszawie wynosi 300 tyś to będzie miał rację, pod warunkiem że ma już działkę i nie będzie mu przeszkadzało mieszkanie w niewykończonym domu.
Zauważ, że mieszkania na rynku wtórnym nie są wcale droższe od nowych. Czasem są nawet tańsze. Kupiłem np. ostatnio takie w Krakowie, wykończone z pełnym wyposażeniem, rocznik 2007, blok w spokojnym miejscu, pełne prawo do gruntu, ma pewne drobne wady ale do przeżycia. Mógłbym się od razu wprowadzić, ale postanowiłem zmienić podłogę i pomalować. "Za płotem" powstaje nowy blok, w którym mieszkania w stanie deweloperskim kosztują więcej za metr niż ja płaciłem za wykończone i wyposażone.
Domek na przedmieściach - super sprawa, sam chciałbym mieć. Tylko policz, jeśli codziennie tracisz na dojazdy 1.5-2h (większość osób, które dojeżdża z takich miejsc tyle czasu marnuje na dojazd), ile czasu stracisz na dojazdy w ciągu np. 10 lat. Tego straconego czasu nie da się kupić.
Kupno takiego domku w sensowej lokalizacji w dużym mieście w PL to min. 1 mln

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
19 25 rekin1986

Pisałem już kiedyś na forum bankiera , że koszt gruntu i zagospodarowania trenu to ok 1 tys zł za 1 m2 blisko centrum dużych miast im dalej od miasta tym taniej do tego 2 tys zł za metr koszt budowy plus części wspólne 500 zł za 1 m2 plus wykończenie także 500 zł za 1 m2 a do tego VAT 8 procent czyli w sumie 4320 zł za 1 m2 mieszkania na mieszkania gotowe stawka VAT 8 procent

Teraz niech każdy kto kupuje mieszkanie w stolicy w cenie 8 tys zł za 1 m2 bez prawa własności do gruntu za kredyt nie rzadko na 80 procent wartości nieruchomości przed podwyżką stóp procentowych i niech sobie sam odpowie czy nie wychodzi na jelenie dokładając 3 tys zł za 1 m2 dla dewelopera gdy koszt budowy domu na własnym gruncie wychodzi taniej wolałbym postawić sobie dom na działce w ościennej gminie i dojeżdżać niż dołożyć 200 tys za to że mam w dowodzie Warszawa

Mój kuzyn kupił w ościennej gminie koło Krakowa działkę pod budowę domu stwierdził że nie da 5500 zł za 1 m2 mieszkania ani tym bardziej 500 zł za 1 m2 gruntu kupił działkę w ościennej gminie po 250 zł za 1 m2 pobudował dom wolno- stojący o powierzchni użytkowej ponad 200 m2 za 500 tys zł w tym z 2 miejscami dla samochodów na parterze w garażach z posadzka wysmarowaną żywicą epoksydową

W sumie działka plus budowa 800 tys i jak ktoś mi powie że warto dołożyć 3 tys zł do 1 m2 mieszkania w bloku w mieście bez prawa własności do gruntu bez garażu i bez terenów zielonych typu ogródek latem na grilla jest warte dołożenia 3 tys zł do 1 m2 mieszkania w metropolii to chyba ma zbyt wysokie EGO bo musi mieszkać w mieście

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne