Taksa notarialna, opłaty sądowe, a w niektórych przypadkach także prowizja dla agenta i podatek od czynności cywilnoprawnych – z takimi opłatami już na starcie muszą liczyć się kupujący mieszkanie. Jak wynika z analizy Bankier.pl, kwoty w największych polskich miastach mogą przekroczyć nawet 30 tys. zł.

Taksa notarialna – ile trzeba zapłacić notariuszowi?

Wysokość taksy notarialnej, czyli opłaty przysługującej notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych, zależna jest od wartości przedmiotu transakcji. Stawki wahają się od 100 do nawet 10 000 zł.

Error 503 Backend fetch failed

Backend fetch failed

Guru Meditation:

XID: 12884791

Varnish cache server

Maksymalna stawka taksy notarialnej w 2023 r. wynosi:

• poniżej 3000 zł – 100 zł;
• od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł
• od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł,

Jeśli czynności dokonywane przez notariusza dotyczą umowy pomiędzy osobami z I grupy podatkowej, do której zalicza się małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierbów, zięciów, synowe, rodzeństwo, teściów, a także ojczyma czy macochę, maksymalna wysokość taksy nie może przekroczyć 7500 zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Jeszcze do końca sierpnia 2023 r., kupując mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba było opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 proc. kwoty wpisanej do aktu notarialnego. Podatek zawsze pobierany był przez notariusza. Przy rosnących z kwartału na kwartał stawkach płaconych na mieszkania i opierając się na średnich cenach transakcyjnych z II kw. 2023 r., można określić, że mowa o kwotach przekraczających 10 tys. zł.

Od września podatku nie zapłacą jednak te osoby, które kupują pierwsze mieszkanie. To efekt zmian wprowadzonych ustawą z 26 maja 2023 r. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Jak informuje Ministerstwo Finansów, wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale nie przekracza lub nie przekraczał on 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Te osoby mogą skorzystać ze zwolnienia.

Opłaty sądowe

Niezależnie od tego, które z kolei mieszkanie kupujemy, notariusz pobierze za to kilka opłat sądowych. To m.in. 200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej. Jeśli danej nieruchomości trzeba założyć księgę wieczystą, nasze konto zostanie uszczuplone o kolejne 100 zł. Z kolei każdy odpis aktu notarialnego to 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Jeśli z kolei kupujemy mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, na jego zabezpieczenie trzeba ustanowić hipotekę. Wpis hipoteki do księgi wieczystej to kolejne 200 zł, a ten z kolei podlega podatkowi PCC, który w tym przypadku wynosi 0,01 proc. wysokości hipoteki lub 19 zł. Notariusz może pobrać od nas także 20 zł w przypadku odpisu z księgi wieczystej nieruchomości.

Prowizja dla agenta

Jeśli podczas poszukiwań mieszkania z rynku wtórnego skorzystamy z usług pośrednika, będziemy musieli liczyć się z dodatkowym, niemałym wydatkiem. Zazwyczaj agenci pobierają od 1,5 do 3 proc. kwoty wpisanej do aktu notarialnego. Dodatkowo prowizję trzeba powiększyć o 23 proc. podatku VAT.

Patrząc z kolei na średnie ceny transakcyjne notowane w II kw. 2023 r., opłata dla agenta to wydatek przekraczający często 10 tys. zł.

Dodatkowe opłaty – rynek pierwotny

Ile zatem pieniędzy ponad wkład własny lub cenę transakcyjną trzeba odłożyć, by kupić mieszkanie w największych polskich miastach?

W oparciu o średnie ceny transakcyjne w II kw. 2023 r. zanotowane przez Narodowy Bank Polski, by zostać właścicielem 60-metrowego mieszkania, trzeba na starcie wyłożyć od ok. 3,4 tys. zł w Łodzi przez ok. 4 tys. zł w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku po ponad 4,4 tys. zł w Warszawie.

Kwoty są zróżnicowane z uwagi na różną wysokość taksy notarialnej, która wyliczana jest w oparciu o całkowitą cenę mieszkania. Tam, gdzie stawki są najwyższe – tam i taksa notarialna będzie najwyższa.

I tak w Łodzi, gdzie średnia cena transakcyjna w II kw. 2023 r. wyniosła 8810 zł/mkw., taksa notarialna w analizowanym przypadku wyniosłaby 2884,4 zł. Z kolei w Warszawie, gdzie w II kw. 2023 r. zanotowano 13 135 zł/mkw., byłoby to 3922,40 zł.

Dodatkowo w przypadku rynku wtórnego należy doliczyć ok. 500 zł opłat sądowych, na które składają się: wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł), a jeśli mieszkanie kupowane jest na w oparciu o kredyt hipotecznym, do kosztów trzeba doliczyć także wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł) powiększone o podatek wynoszący 0,01 proc. wysokości hipoteki lub 19 zł. Dodatkowo ostateczną kwotę zwiększy samo założenie księgi wieczystej, za co notariusz pobierze 100 zł.

Do kosztów sądowych trzeba dodać także koszt uzyskania odpisu aktu notarialnego. Jego wysokość zależna jest jednak od objętości samego aktu i wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Choć kupujący mieszkania od deweloperów nie muszą uiszczać podatku PCC, nawet jeśli nie jest to ich pierwsze mieszkanie. Pamiętajmy jednak, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z koniecznością opłacenia 8-procentowego podatku VAT. Koszt ten zawsze ponosi kupujący, a jest on wliczony w ostateczną cenę lokalu. Jeśli jednak powierzchnia mieszkania przekracza 150 mkw. a domu 300 mkw., wymiar podatku VAT wzrasta do 23 proc.

Dodatkowe opłaty – rynek wtórny

Abstrahując od średnich kwot płaconych za mieszkania, znacznie więcej na poniesienie opłat związanych z zakupem muszą odłożyć szukający własnego „M” na rynku wtórnym.

Poza taksą notarialną i opłatami sądowymi w grę wchodzi jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 proc. kwoty wpisanej do aktu notarialnego, jeśli mówimy o kupnie drugiego mieszkania. To 2 proc. 

Od września zwolnienia z podatku PCC

Jeśli nie przysługuje nam zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, podobnie jak w przypadku prowizji dla pośrednika będziemy musieli liczyć się z wydatkiem przekraczającym nawet 10 tys. zł.

W oparciu o średnie ceny transakcyjne zanotowane w II kw. 2023 r. wysokość podatku przy zakupie 60-metrowego mieszkania z rynku wtórnego może wahać się od ok. 7,6 tys. zł w Łodzi do ponad 14,6 tys. zł w Warszawie.

Prowizja dla agenta

Patrząc na średnie ceny transakcyjne notowane w II kw. 2023 r., opłata dla agenta to wydatek przekraczający często 10 tys. zł. Jeśli jego wysokość wyniosłaby 2 proc. + VAT, a kwota płacona za 60-metrowe mieszkanie byłaby równa średniej cenie transakcyjnej z II kw. 2023 r., na samą prowizję dla agenta trzeba by przeznaczyć od ok. 9,4 tys. zł w Łodzi do ponad 18 tys. zł w Warszawie.

Źródło: