Skandal wywołany przez GetBack i spodziewane ochłodzenie gospodarcze mogą ograniczyć możliwości finansowania branży deweloperskiej. Prawdziwym ciosem może być jednak likwidacja otwartych rachunków powierniczych, która jest jednym z pomysłów na zabezpieczenie interesu nabywców mieszkań z rynku pierwotnego.
Trudno nie było wyczuć emocji podczas panelu zamykającego tegoroczną edycję Kongresu Mieszkaniowego, która odbyła się 18 września 2018 r. we Wrocławiu. Dyskusja pod hasłem „Finansowanie rynku mieszkaniowego – czy wciąż są środki pozwalające na taką skalę budowania, jaką mamy obecnie?” prowadzona przez reprezentantów rynku deweloperskiego, bankowego i organów administracyjnych wybrzmiała dość nieprzychylnie w kierunku UOKiK-u, który w planach dalszego „cywilizowania rynku” i ochrony konsumentów może zajść za daleko.
Deweloperom będzie trudniej o pieniądze
„Będzie ciężko” – to główny wniosek wśród odpowiedzi na zadane podczas debaty pytanie. Prelegenci podnosili pod dyskusję potencjalne problemy związane z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych niemal z każdego źródła: kredytów bankowych, obligacji korporacyjnych i rachunków powierniczych.
– Pytanie nie powinno brzmieć, skąd deweloperzy biorą kapitał, a skąd brali. Jesteśmy w trakcie dużych zmian po aferze GetBack, a od pięciu lat banki niechętnie finansują inwestycje deweloperskie. Pieniędzy robi się mało, a będzie jeszcze mniej, bo zaufanie do obligacji korporacyjnych spada. W tej chwili na rynku Catalyst 19 proc. spośród emitentów obligacji to przedstawiciele właśnie segmentu deweloperskiego – mówiła Iwona Załuska, prezes Upper Finance.
Chłodno do sprawy podchodzi także Związek Banków Polskich. – To solidna branża, ale czasy się zmienią i będzie bardzo trudno o uzyskanie finansowania zakupu gruntów. Szczególnie, jeśli któryś z deweloperów sobie nie poradzi w najbliższym czasie – komentował Norbert Jeziołowicz, dyrektor zespołu bankowości detalicznej i rynków finansowych w ZBP. Piotr Szembratt, dyrektor departamentu projektów inwestycyjnych w Getin Banku, widzi jednak sprawę w nieco jaśniejszych barwach. Owszem, sprawa GetBacku wpłynie na rynek i można się spodziewać, że banki baczniej będą się przyglądać wnioskom deweloperów o kredyt czy bardziej analizować zakup obligacji korporacyjnych emitowanych przez branżę. W zakresie wymogów nie powinny jednak pojawić się dodatkowe problemy. – Warunki finansowania będą zbliżone. Ten biznes jest przewidywalny i o ile wymogi faktycznie mogą się zwiększyć, to dostęp do tych środków będzie taki sam.
Z kolei zapowiadana dematerializacja obligacji korporacyjnych nie powinna zachwiać sprzedażą. Sam proces będzie się wiązał w początkowej fazie wdrożenia z pewnym zamieszaniem organizacyjnym, ale będzie to zależało od dewelopera – tego, jak szybko zwoła zebranie zarządu i czy w ogóle będzie musiał. – Cena tych niedogodności będzie jednak właściwie żadna w obliczu ratowania sprzedaży tych obligacji – podsumował Jeziołowicz.
Czarne chmury nad otwartymi rachunkami powierniczymi
Z drugiej strony nad branżą zbierają się czarne chmury nadchodzące od strony ustawodawców. W rozmowach nad zabezpieczeniem pozycji nabywców przy zakupie mieszkań deweloperskich pojawił się pomysł likwidacji otwartych rachunków powierniczych, które dziś mają największy wpływ na finansowanie inwestycji mieszkaniowych. – Jeśli szacujemy roczną wartość rynku budownictwa mieszkaniowego na ok. 40 mld zł, to ok. 1,5 mld zł pochodzi z kredytów bankowych, ok. 3 mld zł z emisji obligacji korporacyjnych, ok. 4-5 mld z kapitału własnego deweloperów, a cała reszta od klientów. Otwarte rachunki powiernicze to mechanizm, który napędza dzisiejszy boom na rynku – ocenił Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS.
Według raportu REAS „Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce” zdecydowana większość sprzedawanych obecnie mieszkań objętych jest ustawową ochroną z zastosowaniem rachunków powierniczych otwartych. W badaniu przeprowadzonym przez Polski Związek Firm Deweloperskich i opracowanym przez REAS ponad 90 proc. ankietowanych firm deweloperskich (N=93) zadeklarowało otwarty rachunek powierniczy jako stosowany typ zabezpieczenia wpłat konsumentów zgodnie z art. 4 tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 roku.
Blisko 40 proc. respondentów przyznało dodatkowo, że środki pochodzące z wpłat od nabywców stanowią ponad 50 proc. wszystkich środków przeznaczonych na realizację inwestycji. Kolejne 40 proc. deklarowało ten udział na poziomie od 26 do 50 proc.
Branża zgodnie ocenia, że likwidacja tej formy zabezpieczenia interesu kupujących wpłynie negatywnie na ich sytuacje (prawie wszyscy zaznaczyli opcję „bardzo negatywnie”). Wprowadzenie tych zmian w życie ich zdaniem doprowadzi do zwiększenia kosztów inwestycji o kilka procent.
Dodatkowo ograniczy konkurencję na rynku, bo skutki zmian najboleśniej odczują małe spółki. W znacznie lepszej sytuacji będą duże grupy deweloperskie posiadające dostęp do kapitału zagranicznego. Więcej kontroli w rękach miałyby także w opinii rynku banki, które zwiększą swoje przychody kosztem nabywców mieszkań. – Proszę pamiętać, że macie jeszcze jedno „K” w nazwie – zwrócił się do przedstawiciela Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Edward Laufer, członek zarządu PZFD. – To „konkurencja”.
Program pomocy nabywcom tylko utrudni im dostęp do mieszkań?
W dyskusji UOKiK skupia się jednak na „K” jak konsument. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych jest w zamyśle UOKiK-u sposobem na zwiększenie bezpieczeństwa nabywców przy zakupie mieszkań. To bardzo droga i czasami długa inwestycja, a według urzędu zabezpieczenie ich interesów jest w tym procesie zaniedbywane i niewystarczające.
– Uważamy, że te 30 mld zł, które przepływa przez ręce deweloperów, nie jest do końca bezpieczne. Według nas rachunek powierniczy nie zabezpiecza interesów klienta – tłumaczył Andrzej Nużyński, zastępca dyrektora departamentu analiz rynku w Urzędzie.
Według branży deweloperskiej ten mechanizm jednak bardzo dobrze spełnia swoją rolę od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Banki, które zarządzają tymi pieniędzmi, skrupulatnie kontrolują kolejne etapy budowy i wydzielają deweloperowi środki na realizację kolejnych prac. Same spółki muszą również wpłacić (najczęściej 15-30 proc. wartości inwestycji) część środków, żeby pieniądze nabywców w ogóle zostały uruchomione. – Nawet jeśli jeden klient się wycofa, bank uzupełni pulę za niego, bo ma w tym interes. Tym samym chroni interesy pozostałych – dodał Sztembartt.
Według Kirejczyka zaufanie Polaków do deweloperów jest już dziś na tyle duże, że nie boimy się kupować dziury w ziemi, jak ma to np. miejsce w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej.
Wadą obecnego rozwiązania jest jednak to, że nie zostało ono dostatecznie przetestowane. Nie wiadomo, jak faktycznie system rachunków powierniczych sprawdzi się w warunkach kryzysowych. Gospodarkę czeka ostudzenie i UOKiK boi się, że może się to dla niektórych źle skończyć. – My szukamy rozwiązania, które pomoże w sytuacji, gdy przy ostudzeniu koniunktury ktoś się przeliczy i upadnie. Upadłość to długi i skomplikowany proces i nie jest korzystny dla konsumenta. Patrzymy na to, co może być za 5 lat – wyjaśnił stanowisko urzędu Nużyński. – Proces sprzedaży obligacji GetBacku był równie prosty co sprzedaż mieszkań z rachunkiem powierniczym i nikt nie spodziewał się problemów – dodał.
Wśród pomysłów na poprawę pozycji nabywcy w relacji z deweloperem jest także utworzenie „deweloperskiego funduszu gwarancyjnego” na wzór takowego na rynku bankowym czy turystycznym.
Podaż mieszkań może skurczyć się o 2/3
– Jeśli obecne możliwości finansowania inwestycji mieszkaniowych zmienią się i rachunki powiernicze zostaną zlikwidowane, to podaż skurczy się do 1/3 tego, co jest teraz. Ile wtedy będą kosztować te mieszkania? – spuentował propozycje UOKiK-u Laufer z PZFD.
Wysokie ceny mieszkań już teraz stały się problemem dla klientów. Doszli oni do ściany, bo stawki wzrosły na tyle, że zaczęli odkładać zakup mieszkań na „lepsze czasy”. Złożyły się na to gwałtowne podwyżki cen gruntów pod zabudowę oraz wynagrodzeń w branży w budowlanej. Sytuacji nie poprawiają także problemy ze znalezieniem siły roboczej do realizacji zaplanowanych inwestycji i gwałtowne podwyżki materiałów budowlanych wywołanych zwiększonym apetytem na rynku.
Jeśli likwidacja rachunków powierniczych dojdzie do skutku i faktycznie doprowadzi poprzez ograniczenie podaży do dalszych wzrostów cen, to efekt, który zamierza osiągnąć UOKiK, będzie większy niż się może spodziewać. Zabezpieczenie będzie polegało jednak nie na ograniczeniu ryzyka, a likwidacji jego źródła – jeśli nabywcę nie będzie stać na mieszkanie, to nie będzie musiał się bać o utratę środków przeznaczonych na jego finansowanie.
Weź udział w badaniu Bankier.pl pt.: „Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem?”. Jeśli poniżej nie widzisz ankiety, znajdziesz ją także tutaj.
