8 czerwca 2021 roku, po 9 latach od wejścia w życie pierwszej tzw. ustawy deweloperskiej, prezydent podpisał jej nowelizację. Nowa "ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” ma zwiększyć ochronę nabywców nieruchomości mieszkaniowych. Chodzi nie tylko o powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ale także o szereg innych rozwiązań, m.in. uregulowanie prawne funkcjonowania tzw. umów rezerwacyjnych.
Przypomnijmy: pierwotna ustawa deweloperska, przyjęta w 2011 roku, weszła w życie od stycznia 2012. Jej celem było unormowanie obrotu nowymi mieszkaniami i zwiększenie bezpieczeństwa kupujących. Deweloper został zmuszony do przygotowania tzw. prospektu informacyjnego o każdej realizowanej inwestycji i każdym sprzedawanym mieszkaniu. Klient, w formie załącznika do umowy, dostał konkretną dawkę wiedzy o realizowanym projekcie.
Chodzi o takie informacje jak:
- dotychczasowe doświadczeniu dewelopera w zakresie zrealizowanych wcześniej inwestycji,
- ewentualnym obciążeniu nieruchomości hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej,
- uregulowania dotyczące zabudowy zawarte m.in. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Informacja o inwestycjach w promieniu kilometra od nieruchomości,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac,
- termin przeniesienia własności mieszkania na kupującego,
- harmonogram budowy,
- sposób pomiaru powierzchni mieszkania,
- informacje o rachunku powierniczym, na który trafią pieniądze kupującego.
W części indywidualnej - dotyczącej konkretnego mieszkania - prospekt powinien zawierać takie informacje, jak:
- cena za 1 mkw.,
- powierzchnia mieszkania, liczba kondygnacji, usytuowania w budynku,
- standard wykończenia,
- powierzchnie przynależne itp.
Ważniejszą od prospektu zmianą, którą wprowadziła ustawa deweloperska, jest wymóg zakładania przez deweloperów bankowych rachunków powierniczych, na których mają być ulokowane pieniądze klientów kupujących mieszkania. Dopiero w zależności od realizacji inwestycji mają one trafiać z rachunku bankowego na konto dewelopera. Chodzi o uniknięcie scenariusza, zgodnie z którym firma deweloperska zbankrutuje, zanim zbuduje mieszkania, tym samym kupujący straci pieniądze, a nieruchomości nie uzyska.
Deweloper, który ma obowiązek założenia Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP), ma możliwość wyboru między rachunkiem powierniczym otwartym albo zamkniętym. Różnica jest bardzo istotna.
W przypadku rachunku otwartego kolejne transze z kwoty za mieszkanie trafiają na konto dewelopera dopiero po zakończeniu kolejnego etapu prac. Jeśli nie ma nieprawidłowości, a etap został rzeczywiście osiągnięty, bank wypłaca firmie transzę środków – zgodnie z umową deweloperską. Otwarty rachunek powierniczy może mieć dodatkowe gwarancje bankowe czy też ubezpieczeniowe.
W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego zasady wypłaty środków są znacznie bardziej rygorystyczne. Deweloper uzyskuje przelew z całą kwotą za mieszkanie dopiero po przeniesieniu własności na klienta. Potwierdzeniem jest odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej.
Najbezpieczniejszym z punktu widzenia klientów i bezpieczeństwa ich pieniędzy jest rachunek powierniczy zamknięty, jednak dotychczas znikomy odsetek inwestycji miał uruchomione takie właśnie rachunki. Deweloperzy najczęściej zakładali rachunki otwarte, często bez żadnych gwarancji. W takim scenariuszu ewentualne bankructwo firmy przed oddaniem mieszkania może oznaczać dla kupującego utratę części środków.
Rachunki otwarte to z kolei wygodniejsze rozwiązanie dla dewelopera. Nie musi on na początkowym etapie projektu dysponować całością finansowania, tak jak ma to miejsce w przypadku rachunku zamkniętego. Firmy deweloperskie argumentują, że to właśnie rachunek otwarty może zwiększać bezpieczeństwo projektu i wywiązanie się z zadania. Jeśli koszty inwestycji wzrosną, pojawią się nieprzewidziane wydatki i firma będzie musiała szukać dodatkowych środków, wtedy dostęp do pieniędzy z rachunku powierniczego otwartego może uratować jej płynność. Z kolei rachunki zamknięte wymuszają na deweloperze zapewnienie finansowania z góry, ale też zwiększają ryzyko utraty płynności i w efekcie bankructwa.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Ta argumentacja nie przekonała ustawodawcy, choć zrezygnowano z wymogu, by rachunki powiernicze były tylko zamknięte. Nowe przepisy mają skłaniać firmy deweloperskie do zakładania takich rachunków, ale bez narzucania obowiązku w tym zakresie.
Jak tłumaczyli przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, od 2012 roku zbankrutowało 150 deweloperów, natomiast strona deweloperska twierdziła, że w rzeczywistości skala ta była znacznie mniejsza.
UOKiK argumentował ponadto, że zmiany przepisów są konieczne nie tylko dlatego, że 90 procent rachunków powierniczych to rachunki otwarte. Nowe rozwiązania mają zwiększyć bezpieczeństwo kupujących mieszkania także na wypadek upadłości banków, w których rachunki były zakładane.
Jeśli zbankrutuje instytucja finansowa prowadząca Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, klient firmy deweloperskiej, który wpłacił tam pieniądze, może liczyć na gwarancję Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, ale tylko do kwoty 100 tys. euro. Reszta środków nie jest już chroniona. Co więcej, gwarancja BFG obejmuje wszystkie środki klienta w danym banku, więc jeśli również ma tam konto czy lokatę, finalnie może odzyskać jeszcze mniej pieniędzy.
Nowa ustawa deweloperska powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków. Podstawą do wypłaty z DFG mają być również niektóre z działań deweloperów, np. nie przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej. Wypłata z DFG będzie miała miejsce także wówczas, gdy klient nie otrzyma nieruchomości wolnej od obciążenia hipotecznego lub gdy deweloper nie usunie wady istotnej wskazanej w protokole odbioru bądź przez rzeczoznawcę budowlanego.
Maksymalnie wpłaty firm deweloperskich do DFG wyniosą do 1 proc. środków klientów zgromadzonych w bankach na otwartych Mieszkaniowych Rachunkach Powierniczych (MRP) i 0,1 proc. w przypadku rachunków zamkniętych.
Umowy rezerwacyjne po nowemu
Wśród najważniejszych regulacji wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską jest unormowanie zasad funkcjonowania tzw. umów rezerwacyjnych, podpisywanych przed zawarciem właściwej umowy deweloperskiej. Ich celem jest rezerwacja zakupu określonej nieruchomości.
Choć umowy rezerwacyjne funkcjonują powszechnie, to do tej pory ich status prawny nie był dookreślony. To właśnie zmienia nowa ustawa deweloperska. Wprowadza obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, pod rygorem nieważności. Oczywiście umowa musi zawierać też informację o cenie lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej, musi określać czas, w którym zarezerwowany lokal będzie wyłączony ze sprzedaży, musi też zawierać informacje o powierzchni użytkowej lokalu, liczbie pomieszczeń i kondygnacji.
Ustawodawca określił także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. Podlega ona zwrotowi klientowi w sytuacji, gdy nie otrzyma on kredytu mieszkaniowego.
Jeśli deweloper podpisze umowę z kimś innym, w myśl nowych przepisów ma obowiązek oddać klientowi opłatę rezerwacyjną powiększoną o 100 proc. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, straci wpłaconą sumę. Tak więc - jak widzimy - opłata rezerwacyjna została zdefiniowana jako zadatek.
Wśród pozostałych rozwiązań przyjętych w ustawie jest też ważny zapis dotyczący zgody wierzyciela hipotecznego, by klient po wpłaceniu kwoty za mieszkanie otrzymał nieruchomość z czystą hipoteką. Chodzi np. o sytuację, gdy deweloper zadłużył się w banku na realizację projektu. Dzięki zgodzie banku na wyczyszczenie hipoteki w przypadku upadłości firmy deweloperskiej nabywca dostanie swoje mieszkanie bez obciążeń lub też będzie miał pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń. Jeśli deweloper nie uzyska takiej zgody, w myśl nowych przepisów klientowi należy się wypłata środków z DFG.
Wada istotna podstawą do odstąpienia od umowy
Jeśli klient podczas odbioru mieszkania bądź później wskaże wadę istotną (a więc czyniącej nieruchomość niezdatną do użytkowania), a deweloper ją uzna, ale mimo trzech kolejnych terminów nie usunie jej, klient ma prawo odstąpić od umowę. Jeśli w trakcie odbioru deweloper nie uzna wady, klient może posiłkować się opinią rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli ten potwierdzi występowanie wady istotnej, klient może odstąpić od umowy.
W przypadku wad nieistotnych po trzech kolejnych terminach usunięcia wady klient może to zrobić na własną rękę, a kosztem obciążyć dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać w ciągu roku od dnia ogłoszenia z wyjątkiem przepisów Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które wchodzą w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia.
Marcin Moneta
