REKLAMA
ZAGŁOSUJ

Czy wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto?

Michał Kisiel2013-08-27 09:00analityk Bankier.pl
publikacja
2013-08-27 09:00

Zostań właścicielem zamiast wynajmować mieszkanie – takim hasłem deweloperzy starają się skłonić potencjalnych klientów do skorzystania ze swojej oferty. Niskie stopy procentowe i perspektywa wprowadzenia wymogu posiadania wkładu własnego na pozór sprzyjają rozstrzygnięciu życiowego dylematu na rzecz zakupu na kredyt. Pod uwagę warto jednak wziąć także czynniki, których nie da się bezpośrednio przeliczyć na pieniądze.

Czy wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto?
Źródło: Thinkstock

W rozważaniach „kupić czy wynająć” często przewija się argument budowania majątku osobistego. Wynajmując, wyrzucamy pieniądze w błoto, mówią zwolennicy własności. Zamiast wspierać właściciela nieruchomości, lepiej pracować na własne konto. W praktyce problem jest znacznie bardziej skomplikowany i nie sprowadza się wyłącznie do finansowej kalkulacji. Podstawowe znaczenie ma sytuacja życiowa, w której się znajdujemy.

Mobilność kontra kotwica

Kredyt przywiązuje nas do nieruchomości, z reguły na co najmniej kilkanaście lat. Nawet, jeśli zdecydujemy się po pewnym czasie zmienić miejsce zamieszkania i wynająć swoje lokum, to będziemy musieli zajmować się poszukiwaniem najemców, remontami, zbieraniem opłat i wyposażeniem. Przyjmując optymistycznie, że cztery kąty będą na siebie zarabiać, nadal będziemy za nie odpowiedzialni jako właściciel, podatnik, członek wspólnoty mieszkaniowej.

Najemca ma znacznie większy zakres swobody i może pozostać mobilny. Ewentualna przeprowadzka do innego miasta nie stanowi w tym przypadku problemu. Jeśli chcemy mieć możliwość szybkiej zmiany życiowych planów, to pieniądze wydane na czynsz należy potraktować po części jako koszt osobistej wolności, a nie środki wyrzucone w błoto. Dodatkowo nie obciążają nas problemy związane z utrzymaniem nieruchomości – bieżące naprawy pozostają w gestii właściciela, a wszelkie formalności i dodatkowe koszty (np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenia) nie zaprzątają naszej uwagi.

Sztywny budżet kontra elastyczność poziomu życia

Właściciel nieruchomości kupionej na kredyt staje przed sytuacją, w której znacznie zawęża się margines finansowej swobody. W domowym budżecie puchną wydatki sztywne, czyli takie, przed którymi nie ma ucieczki i na których wysokość nie mamy żadnego wpływu. Najważniejszym obciążeniem staje się rata kredytu. Niezależnie od tego, jak będą zmieniać się nasze dochody, ona pozostanie na podobnym poziomie przez kolejne kilkadziesiąt lat.

Najemca, któremu powinie się noga ma wciąż na stole opcję, której brakuje właścicielowi – obniżenie wydatków sztywnych. Przeprowadzka do mniejszego mieszkania, w gorszej lokalizacji, dalej od centrum, pozwoli odzyskać finansową równowagę. Gdy sytuacja się poprawi, zawsze można poszukać lepszego miejsca.

Zamrożony majątek kontra płynne rezerwy

Nabycie nieruchomości wymaga najczęściej wyłożenia sporej sumy gotówki. Nawet, jeśli cena mieszkania zostanie w stu procentach pokryta kredytem, to pozostaje wykończenie, koszty transakcyjne i inne „drobiazgi”, które potrafią pochłonąć znaczące kwoty. Oszczędności włożone w cztery ściany stają się niepłynne – nie sięgniemy po nie w razie nagłych wydatków czy utraty pracy.

Wynajmujący także musi dysponować zasobem wolnej gotówki, chociażby po to, aby zapłacić kaucję lub czynsz za kilka okresów z góry. Finansowa rezerwa nie musi jednak być tak duża, jak w przypadku właściciela.

Odsetki kontra czynsz

Najemca płaci właścicielowi nieruchomości czynsz. Można uznać, że ta kwota w całości stanowi koszt korzystania z mieszkania – trafia ona do kieszeni właściciela, najemcy nie przynosząc żadnych przyszłych korzyści. W przypadku spłaty kredytu bank otrzymuje od nas porcję kapitału i odsetki. Kapitał, zwłaszcza na początku okresu kredytowania (w przypadku rat równych), stanowi niewielką część odprowadzanej kwoty. Większość to odsetki, o których można powiedzieć to samo, co o czynszu – wydatek bez korzyści.

Jeśli chcemy porównywać wynajem do własności , warto wziąć ten fakt pod uwagę. W finansowym zestawieniu po jednej stronie mamy zatem czynsz, a po drugiej odsetki w ratach kredytu plus wszystkie dodatkowe obciążenia związane z posiadaniem nieruchomości (ubezpieczenia, podatki, remonty, wyposażenie). Kapitał spłacany kredytodawcy można potraktować zupełnie odrębnie. To przymusowe oszczędności, za które po kawałku kupujemy aktywo – naszą nieruchomość.

Nie ma jednej odpowiedzi

Przeciw podsuwanym przez sprzedawców mądrościom życiowym można wysunąć sporo argumentów. Posiadanie własnej nieruchomości ma wiele zalet, ale nie jest rozwiązaniem odpowiednim dla każdego i w każdym momencie życia. Może być wręcz niebezpieczne, gdy oznacza balansowanie na granicy bezpieczeństwa finansowego, pozbycie się całości oszczędności i przywiązanie na lata do jednego miejsca. Paradoksalnie „wyrzucanie pieniędzy w błoto” może okazać się czasem bezpieczniejsze niż wymuszona nieprzemyślaną decyzją stabilizacja.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

Napisz do autora: [email protected]

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Tanie konta z przelewami ekspresowymi – styczeń 2022 r.

Tanie konta z przelewami ekspresowymi – styczeń 2022 r.

Komentarze (74)

dodaj komentarz
~Kredytobiorca
Wynajem od banku - to bzdurne sformułowanie, ale rozważmy to na chwilę. W wyniku takiej umowy zobowiązałem się:

1) zapłacić X za nieruchomość w ratach przez 25 lat - nikt na chwilę obecną nie powie czy zrobiłem dobry interes czy zły. Zobaczymy za rok, dwa, 10 albo 25. Może wybudują mi drogę ekspresową za
Wynajem od banku - to bzdurne sformułowanie, ale rozważmy to na chwilę. W wyniku takiej umowy zobowiązałem się:

1) zapłacić X za nieruchomość w ratach przez 25 lat - nikt na chwilę obecną nie powie czy zrobiłem dobry interes czy zły. Zobaczymy za rok, dwa, 10 albo 25. Może wybudują mi drogę ekspresową za oknem, a może park i osiedle domków jednorodzinnych z prywatnym przedszkolem i kompleksem sportowym.
2) zapłacić Y odsetek za udzielenie pożyczki w ratach przez 25 lat - czyli według waszej bzdurnej analogii - czynsz. Przybliżając, ten 'czynsz' wynosi tyle ile płaciłem faktycznego za mieszkanie. Tylko teraz mam 3x większy dom, garaż i 20x większy ogród w spokojnej okolicy miasta.

Nie odczuwam spadku mobilności - bo tak samo jak statystyczny polak nie zmieniam miejsca pracy i zamieszkania. Niewypłacalność grozi mi dokładnie tak samo jak wcześniej, tylko w odróżnieniu od tego wcześniejszego wynajmu po miesiącu nie zapuka mi do drzwi właściciel z kilkoma dresami żeby mnie obić i wyrzucić, a w skrajnej sytuacji po prostu sprzedam lub wynajmę nieruchomość i płynność odzyskam. A utratę wartości będę miał mniejszą niż gdybym dalej wynajmował mieszkanie - ono też niszczeje, a wynajęcie lepszego standardu kosztuje.

Podsumowując, zobowiązałem się przez 25 lat robić coś, co i tak planowałem przez te 25 lat robić. Na zdarzenia nieplanowane byłem i jestem i tak przygotowany, w tym, że spłacę kredyt za 5-6 lat w wyniku oszczędnego życia, a w zamian za to przez te 25 lat będę się cieszył spokojem i miło spędzonym z rodziną czasem. A Wy tam sobie dalej wynajmujcie mieszkania mając za sąsiadów pijaków, piłkarskie rodziny piętro wyżej i biedronkę za oknem.
~liu
miszkam w Warszawie od ponad dekady
w 2008 roku stanęliśmy przed dylematem kupić czy wynając
zdecydowaliśmy, ze wynajmiemy - od 6 lat mieszkamy w tym samym - wynajętym mieszkamniu - bilans tego okresu jesta taki, ze suma opłat ( w tym również rachunki za wodę itp) poniesinych na wynajem przez ten okres jest niższa
miszkam w Warszawie od ponad dekady
w 2008 roku stanęliśmy przed dylematem kupić czy wynając
zdecydowaliśmy, ze wynajmiemy - od 6 lat mieszkamy w tym samym - wynajętym mieszkamniu - bilans tego okresu jesta taki, ze suma opłat ( w tym również rachunki za wodę itp) poniesinych na wynajem przez ten okres jest niższa niz różnica w cenie netto ( tj tylko goła cena zakupu bez kosztów transakcji odsetak itd) tego mieszkania wówczas i dziś o około 30 000 i tej chwili z każdym miesiącemn się kurczy, ale też nie próżnowaliśmy wolne środki zaiwestowaliśny w zakup dziłaki i wkrótce przeprowadzamy sie do własnego domu kilkakrotnie większego od wynajmowanego mieszkania

monikakub
Mimo wszystko nie wszyscy mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania i pozostaje wynajem. Jak się dobrze skonstruuje umowę, to nie trzeba się martwić, że właściciel wyrzuci z dnia na dzień.Jeśli sami się na tym nie znamy, to zawsze można skorzystać z pomocy doświadczonym doradców.
~Roman
z finansowego punktu widzenia to kupno mieszkania jest droższe od wynajmu, biorąc kredyt na 100% wartości mieszkania same odsetki są wyższe od odstępnego dla właściciela, nie wspominając o ratach kapitałowych. Z koleji jeśli mam pieniądze na kupno mieszkania, to lepiej zainwestować je we własny biznes ze stopą zwrotu z finansowego punktu widzenia to kupno mieszkania jest droższe od wynajmu, biorąc kredyt na 100% wartości mieszkania same odsetki są wyższe od odstępnego dla właściciela, nie wspominając o ratach kapitałowych. Z koleji jeśli mam pieniądze na kupno mieszkania, to lepiej zainwestować je we własny biznes ze stopą zwrotu 20 - 30% w skali roku (zakładam minimum) niż topić w kupno mieszkania. Jeśli mamy kasę i nie wiemy co z nią zrobić to możemy kupić mieszkanie, lub jeśli mamy taki kaprys. Bogaci ludzie mogą wybudować sobie dom według swoich marzeń i to jest dopiero wyrzucanie pieniędzy w błoto no ale ich stać na to
~bela1103
Niektórzy takie bzdury piszą, że boli głowa!
Mieszkam na stancji- już nie pierwszej. Pomieszkałam, wyremontowałam, żeby mieszkać w godziwych warunkach, straciłam dużo kasy i właściciele dziękowali za "współpracę", ponieważ ich dziecko już dorosło i zajmie moje miejsce, albo mieszkanie zostanie sprzedane,
Niektórzy takie bzdury piszą, że boli głowa!
Mieszkam na stancji- już nie pierwszej. Pomieszkałam, wyremontowałam, żeby mieszkać w godziwych warunkach, straciłam dużo kasy i właściciele dziękowali za "współpracę", ponieważ ich dziecko już dorosło i zajmie moje miejsce, albo mieszkanie zostanie sprzedane, albo też razerny właściciel podnosi czynsz co 3 miesiące, bo wzrosły koszta eksploatacji o 5 zł (ale po co się rozdrabniać, zaokrągli się to do 50zł)
I tak już ponad 10 lat tułaczki, a odkładać nie ma z czego, bo stancja kosztuje tyle, co moja najniższa krajowa.
Co z tego, że banki, to bestie?! Może i bestie, ale to lepsze, niż latami płacić za coś, czego nie będę miała ja, ani moje dzieci???

Podsumowując- pomieszkiwanie na wynajmowanym, to strata kasy, ale że nasze zas..rane państwo, nie daje wyboru, to muszę gdzieś mieszkać, bo na to z urzędu miasta jestem zabogata, a dla banku za biedna. Myślę, że osób w takiej sytuacji jest bardzo dużo.
~Lds
Uważam,że jeżeli ma się rodzinę,dzieci uczęszczające do szkoły,przedszkola i pracę,z której dochód pozwala na wzięcie kredytu na zakup mieszkania to w ogóle nie powinien brać pod uwagę wynajmu.Mowa tu o większej mobilności ludzi wynajmujących mieszkania,owszem single,studenci ale przeprowadzki co jakiś czas z rodziną,Uważam,że jeżeli ma się rodzinę,dzieci uczęszczające do szkoły,przedszkola i pracę,z której dochód pozwala na wzięcie kredytu na zakup mieszkania to w ogóle nie powinien brać pod uwagę wynajmu.Mowa tu o większej mobilności ludzi wynajmujących mieszkania,owszem single,studenci ale przeprowadzki co jakiś czas z rodziną,zmiana szkół itp. to nic dobrego, zero poczucia jakiejkolwiek stabilności,miejsca do którego się wraca,nawet jeśli jest to małe mieszkanie
~masakra
Uważam, że tacy ludzie jak Ty nie powinni mieć dzieci, bo będę inwalidami finansowymi i umysłowymi, którzy będą ślepi na alternatywne rozwiązania!
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
~mac
po przekalkulowaniu kosztów też mi wyszło, że jednak rata będzie korzystniejsza niż wynajem i do tego będę na swoim, wynajem jest rozwiązaniem na krótką metę dla osoby która nie ma problemu z tym, ze może się co miesiąc przeprowadzać, zakup mieszkania to wg mnie lepszy pomysł tym bardziej, że w samej stolicy można po przekalkulowaniu kosztów też mi wyszło, że jednak rata będzie korzystniejsza niż wynajem i do tego będę na swoim, wynajem jest rozwiązaniem na krótką metę dla osoby która nie ma problemu z tym, ze może się co miesiąc przeprowadzać, zakup mieszkania to wg mnie lepszy pomysł tym bardziej, że w samej stolicy można za 5-6 tys za m2 już coś kupić na Białołęce
~NORD
Dnia 2013-09-23 o godz. 12:43 ~mac napisał(a):
> po przekalkulowaniu kosztów też mi wyszło, że jednak rata
> będzie korzystniejsza niż wynajem i do tego będę na swoim,
> wynajem jest rozwiązaniem na krótką metę dla osoby która
> nie ma problemu z tym, ze może się co miesiąc
> przeprowadzać,
Dnia 2013-09-23 o godz. 12:43 ~mac napisał(a):
> po przekalkulowaniu kosztów też mi wyszło, że jednak rata
> będzie korzystniejsza niż wynajem i do tego będę na swoim,
> wynajem jest rozwiązaniem na krótką metę dla osoby która
> nie ma problemu z tym, ze może się co miesiąc
> przeprowadzać, zakup mieszkania to wg mnie lepszy pomysł
> tym bardziej, że w samej stolicy można za 5-6 tys za m2
> już coś kupić na Białołęce

Ręce mi już opadają.
Na jakim swoim , jaki zakup ?
Wzięcie kredytu to po prostu wynajęcie mieszkania od banku na bardzo niekorzystnych warunkach.
Na swoim to będziesz po 30 latach po spłaceniu ostatniej raty.
Jak będziesz miał dużo szczęścia i zdrowia staniesz się właścicielem 30-letniej rudery, która przy obecnej demografii i i stanie gospodarki może być warta na przykład trzy piwa.
Najprawdopodobniej jednak 90 % kredyciarzy wcześniej zostanie zlicytowane przez bank i wyrzucone pod most z długiem na karku do dalszego dożywotniego spłacania.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki