Od niespełna 5 do blisko 6,5 proc. – tyle w marcu 2024 r. wynosiła stopa zwrotu w przypadku nowych kawalerek kupowanych na wynajem w największych polskich miastach – wynika z danych Otodom Analytics. To znacznie mniej niż jeszcze przed rokiem. Tymczasem średnie ceny ofertowe mieszkań i stawki dyktowane na rynku najmu z każdym miesiącem coraz mocniej się rozjeżdżają.
W Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi to właśnie najmniejsze mieszkania o powierzchni poniżej 40 mkw. generują najwyższe stopy wzrostu. W marcu 2024 r. wahały się one od 4,88 proc. rocznie w Krakowie do 6,41 proc. w skali roku w Łodzi. W Warszawie i Wrocławiu najwyższe stopy zwrotu – zgodnie z danymi Otodom Analytics, które nie uwzględniają jednak kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków – można było osiągnąć w przypadku znacznie większych mieszkań o powierzchni przekraczającej 60 mkw. W marcu 2024 r. było to odpowiednio średnio 5,84 i 5,38 proc. w skali roku.
Spośród sześciu największych polskich miast najwyższą stopę zwrotu można było osiągnąć w Łodzi. Wahała się ona od 5,44 proc. rocznie w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. do 6,41 proc. rocznie w przypadku kawalerek.
W przypadku każdego analizowanego miasta i metrażu marcowe odczyty były jednak niższe w ujęciu rocznym. Stopa zwrotu z inwestycji w nowe mieszkania do wynajęcia najmocniej obniżyła się w Krakowie. W przypadku kawalerek była ona o 1,29 proc. niższa niż w analogicznym miesiącu 2023 r. i po raz pierwszy od lutego 2022 r. znalazła się poniżej 5 proc.
Stopa zwrotu spada, ale ze szczytu
Najwyższe stopy zwrotu notowano pod koniec 2022 r., a więc w okresie rekordowych stawek na rynku najmu i wolno rosnących stawek na rynku sprzedaży mieszkań.
Sytuacja odwróciła się w 2023 r., co szczególnie wyraźnie widoczne było w drugiej połowie ubiegłego roku. Był to efekt galopujących stawek na rynku sprzedaży mieszkań, tak ofertowych jak i transakcyjnych, napędzanych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i jednoczesnego pojawienia się korekty na rynku najmu.
Dla przykładu, średnia kwota dyktowana w marcu 2024 r. za kawalerki do wynajęcia we Wrocławiu była o ponad 2 proc. niższa niż rok wcześniej. W tym samym okresie wycena najmniejszych mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku pierwotnym wzrosła o 21 proc.
Jeszcze wyraźniejsze różnice widać w stawkach dyktowanych w Krakowie. O ile średnie ceny ofertowe najmu mieszkań pomiędzy marcem 2023 a marcem 2024 r. wzrosły od 1 do 3 proc., o tyle średnie stawki wpisywane w cennikach deweloperów powędrowały w górę w tym okresie od 25 do 37 proc.
Najem wciąż znacznie droższy niż dwa lata temu
Zarówno stopy zwrotu jak i ceny najmu spadają jednak ze szczytów obserwowanych pod koniec 2022 r. i wracają do poziomów notowanych przed dwoma laty. Przypomnijmy także, że za sprawą skokowych wzrostów średnich cen ofertowych spowodowanych napływem do Polski uchodźców z Ukrainy, wciąż mówimy o jednych z najwyższych stawek w historii. Względem marca 2022 r., a więc pierwszego pełnego miesiąca wojny na Ukrainie średnie ceny ofertowe wciąż są o kilkadziesiąt procent wyższe.
We wspominanym kilkukrotnie wyżej Krakowie, średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących najmu były w marcu 2024 r. średnio od 33 do 36 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2022 r. To jednak wciąż mniej niż w przypadku rynku pierwotnego, gdzie średnie ceny ofertowe wzrosły w tym czasie od 34 do 47 proc.
