Rekordowe rekordy na amerykańskim rynku mieszkaniowym

Przyzwyczailiśmy się już do tego, że ceny domów w Stanach Zjednoczonych biją kolejne rekordy. Ale jeszcze nigdy wcześniej nieruchomości za Atlantykiem nie drożały tak szybko jak w 2021 roku.

O spekulacyjnym balonie na amerykańskim rynku nieruchomości w ubiegłym roku pisaliśmy już kilkukrotnie: w marcu, w czerwcu i w lipcu oraz w sierpniu i we wrześniu. Przekaz był jasny: ceny domów w USA biją rekordy, rosnąc w niespotykanym wcześniej tempie i jednoznacznie przebijając ekscesy z lat 2000-2006, które później doprowadziły do największego kryzysu finansowego od 1929 roku. Jesienią wydawało się nawet, że nieruchomościowa bańka wytraca impet. Okazało się to jednak fałszywym sygnałem.

Najnowsze dane pokazały, że w grudniu ceny domów w 20 amerykańskich aglomeracjach były średnio o 1,46% wyższe niż w listopadzie oraz o 18,5% wyższe niż rok temu. – To najwyższy całoroczny wzrost cen w 34-letniej historii tych danych, znacznie wyższy od 10,4% odnotowanych w 2020 – skomentował w grudniowym raporcie Craig J. Lazzara, dyrektor zarządzający w S&P DJI. Na najbardziej „rozgrzanych” rynkach – czyli w słonecznym Phoenix oraz na Florydzie (Tampa i Miami), ceny galopowały w tempie ok. 30% rocznie.

Niemniej jednak grudniowa zwyżka była już nieco słabsza od rekordowej, 20-procentowej dynamiki rocznej wychwyconej w lipcu 2021. Także przyrosty miesięczne rzędu 1,0-1,5% notowane przez ostatnie pół roku są już nieco niższe niż wzrosty o 1,7-1,8% mdm obserwowane wiosną ubiegłego roku. Może to sugerować, że mieszkaniowy boom jednak wytraca impet, mimo że ceny wciąż biją historyczne rekordy.

Tak się pompuje balony

Od marca 2020 Fed w hurtowych ilościach skupuje obligacje skarbowe i hipoteczne za świeżo wykreowane rezerwy bankowe (tzw. dodruk pieniądza). Proceder ten ma się zakończyć dopiero w marcu. Oznacza to, że przez dwa lata bank centralny USA podgrzewał i tak już bardzo gorącą koniunkturę na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, doprowadzając do podobnej (choć z pewnymi istotnymi różnicami) sytuacji jak z początku XXI wieku.

Dzięki manipulacjom Fedu Amerykanin o dobrej zdolności kredytowej może zaciągnąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym (w całym okresie kredytowania!) oprocentowaniu w wysokości 3,92 %. Rok temu oprocentowanie był rekordowo niskie i wynosił niespełna 2,7%. Były to stawki, które zapewne okażą się niższe od oficjalnie raportowanej inflacji w okresie spłaty tych pożyczek. Trudno się zatem dziwić, że realnie niemal „darmowy” kredyt hipoteczny napędził zainteresowanie nawet rekordowo drogimi nieruchomościami mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych.

To wszystko może się jednak wkrótce skończyć. Od kilku miesięcy oprocentowanie kredytu hipotecznego w USA powoli idzie w górę. W Ameryce parametr ten uzależniony jest od rentowności długoterminowych obligacji skarbowych, które w lutym były najwyższe od dwóch lat. Jeśli Rezerwa Federalna faktycznie zabierze się za podnoszenie stóp procentowych (mówi się nawet o 6-7 podwyżkach w tym roku) i zacznie program redukcji swojego bilansu (QT), to rentowności Treasuries mogą skierować się w stronę 3% - czyli poziomu ostatni raz widzianego pod koniec 2018 roku.

Wtedy wysokie ceny oraz drastyczny spadek zdolności kredytowej Amerykanów powinny doprowadzić do schłodzenia rynku nieruchomości. Na razie jednak dane z USA sugerują, że nabywcy domów bardziej boją się wysokiej inflacji (i chcą przed nią zabezpieczyć oszczędności) niż wizji wyższych stóp procentowych i możliwego spadku cen nieruchomości.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: