Wzrost cen domów w Stanach Zjednoczonych nieco zwolnił, zaskakując przy tym ekonomistów. Może to być pierwszy sygnał hamowania na amerykańskim rynku nieruchomości.
Kwestię istnienia bańki spekulacyjnej na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych na łamach Bankier.pl poruszaliśmy w marcu, w czerwcu i w lipcu oraz w sierpniu i we wrześniu. Przekaz był jasny: ceny domów w USA biją rekordy, rosnąc w niespotykanym wcześniej tempie i jednoznacznie przebijając ekscesy z lat 2000-2006, które później doprowadziły do największego kryzysu finansowego od 1929 roku.
Ale we wtorek dostaliśmy dane, które sugerują, że cenowe szaleństwo w Ameryce powoli wytraca impet. Zacznijmy od ilustrowanego powyżej indeksu S&P/Case-Shiller, który mierzy ceny domów w 20 amerykańskich metropoliach. W sierpniu wskaźnik ten rzecz jasna ustanowił kolejny rekord wszech czasów, rosnąc do 274,05 punktów.
Oznacza to wzrost o blisko 20% względem sierpnia 2020 roku oraz zwyżkę o 1,2% względem poprzedniego miesiąca. Tyle tylko że:
- wzrost miesięczny był najsłabszy od roku,
- dynamika roczna nieznacznie spowolniła względem rekordowych 20,1% odnotowanych miesiąc wcześniej,
- 3był to rezultat nieco niższy od oczekiwań analityków (na poziomie 20,1% rdr).
Mamy zatem wciąż do czynienia z cenami rekordowo wysokimi i wciąż wyraźnie wyższymi niż przed rokiem, ale miesięczne tempo wzrostu zaczęło hamować. Także sierpniowy indeks cen nieruchomości FHFA wzrósł „tylko” o 1,0% mdm wobec wzrostu o 1,4% mdm w lipcu i oczekiwanej przez ekspertów zwyżki o 1,5%.
Wrześniowa niejednoznaczność
Jednakże hipotezy o szczycie bańki nie potwierdziły statystyki za wrzesień, jakie także we wtorek wyszły z rządowego Biura Cenzusowego. Według tego źródła mediana ceny nowego domu sprzedanego w USA osiągnęła nowy rekord na poziomie 408 800 dolarów. To o 18,7% więcej niż przed rokiem i o 1,8% więcej niż w sierpniu. Od czasu wprowadzenia ogólnokrajowego lockdownu w USA w kwietniu 2020 roku mediana cen nowo wybudowanego domu podniosła się o 31,8%, praktycznie eliminując z rynku nabywców z chudszymi portfelami (a raczej słabszą zdolnością kredytową).
W dalszym ciągu mówimy więc o rynku znajdującym się w stanie odległym od równowagi. Ceny rosną jak szalone, co miesiąc bijąc historyczne rekordy. To w znacznej mierze zasługa Rezerwy Federalnej, która od półtora roku prowadzi skrajnie ekspansywną politykę monetarną, sztucznie zaniżając stopy procentowe i kreując nadzwyczajny popyt na aktywa pozwalające zachować realną siłę nabywczą kapitału w warunkach wysokiej, przekraczającej 5% inflacji CPI.
Od marca 2020 Fed w hurtowych ilościach skupuje obligacje skarbowe i hipoteczne za świeżo wykreowane rezerwy bankowe (tzw. dodruk pieniądza). Dzięki temu Amerykanin o dobrej zdolności kredytowej może zaciągnąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym (w całym okresie kredytowania!) oprocentowaniu w wysokości 3,09 %. Na początku tego roku parametr ten wynosił raptem 2,66%. W przypadku kredytu na 15 lat średnie oprocentowanie wynosi 2,33%.
To stawki, które zapewne okażą się niższe od oficjalnie raportowanej inflacji w okresie spłaty tych pożyczek. Trudno się zatem dziwić, że realnie niemal „darmowy” kredyt hipoteczny napędził zainteresowanie nawet rekordowo drogimi nieruchomościami mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych. Ale to się może wkrótce skończyć. Od kilku miesięcy oprocentowanie kredytu hipotecznego w USA powoli idzie w górę. A już za tydzień Fed może ogłosić ograniczenie ilości skupowanych obligacji (tzw. tapering), co powinno przełożyć się na wzrost kosztu kredytu w gospodarce. To może być pierwsze posunięcie zmierzające do przekucia nieruchomościowego balona. I to nie tylko w Ameryce.
