Ustawa regulująca obrót nieruchomościami rolnymi, która weszła w życie z początkiem maja, wprowadziła zapisy będące niemałym wyzwaniem także dla banków. Pierwsze z nich już odrzucają wnioski kredytowe osób ubiegających się o finansowanie budowy domu na działkach rolnych. Skala problemu może być bardzo duża.
O braku możliwości kredytowania budowy domu na działkach o charakterze gruntów rolnych informują redakcję Bankier.pl czytelnicy. Piszą, że ich wnioski kredytowe zostają odrzucone, ponieważ banki, w świetle nowych przepisów, nie mają możliwości ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia hipotecznego takiego zobowiązania.
Problem dotyczy działek rolnych, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub z planu wynika ich przeznaczenie na cele rolnicze.
W czym dokładnie tkwi problem w kredytowaniu budowy domu na działkach rolnych
Ustawa z dnia 14 kwietnia o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zmienia też inne ustawy, w tym ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Zmieniony zapis mówi o tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości na dzień ustalania hipoteki. Dla banków oznacza to tyle, że w przypadku nieruchomości rolnych nieobjętych mpzp (lub jeśli w mpzp określony jest charakter rolny działki) nie będzie można ustanowić hipoteki np. na 300 000 zł, jeśli w dniu ustanawiania zabezpieczenia działka warta jest mniej. Dotąd przy określaniu sumy hipotek, banki mogły przyjmować przyszłą wartość działki, uwzględniając, że powstanie na niej budynek mieszkalny.
Jest to niemały problem nie tylko dla banków, ale też sądów wieczystoksięgowych. Nie ma bowiem jednoznacznej interpretacji zapisów ustawy i określenia, do których dokładnie nieruchomości rolnych odwołują się zmienione zapisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. – W ujęciu celowościowym zapisy dotyczące hipoteki nie będą dotyczyć nieruchomości rolnych do 3000 mkw. Jednak według wykładni literalnej - tymi zapisami objęte będą wszystkie nieruchomości rolne. Sądy wieczystoksięgowe zapewne będą korzystały z tego drugiego podejścia i nowymi zapisami o hipotece obejmować będą wszystkie nieruchomości rolne – wyjaśnia Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich.
Jeśli wnioski o wpis hipoteki na nieruchomości rolnej będą odrzucane przez sądy wieczystoksięgowe, banki przestaną udzielać kredytów na budowę domów na takich działkach, ponieważ nie będą mogły ustanowić na nich odpowiedniego zabezpieczenia. Pierwsze już to robią.
PKO BP czasowo wstrzymuje przyjmowanie wniosków
– Intencją banku jest kontynuowanie możliwości finasowania budowy domów na gruntach rolnych. Ustawa z dnia 14 kwietnia ma jednak wpływ na skuteczność i płynność zabezpieczania się na nieruchomościach rolnych. Bank, z uwagi na brak jednoznacznych interpretacji i ukształtowanej praktyki w postępowaniu sądów wieczystoksięgowych w zakresie ustanawiania hipoteki na gruntach rolnych, nie chcąc narażać klientów na zbędne koszty - czasowo wstrzymał przyjmowanie części wniosków kredytowych do momentu wyjaśnienia tej sprawy – wyjaśnia w rozmowie z redakcją Bankier.pl Agnieszka Krawczyk, dyrektor Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej.
– W związku z powyższym, obecnie PKO Bank Polski przyjmuje na zabezpieczenie kredytów hipotecznych działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (tzw. działki budowlane), a w przypadku działek rolnych, wymagane jest udokumentowanie przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bank natomiast czasowo nie przyjmuje na zabezpieczenie kredytu nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają charakter rolny (niezależnie od powierzchni nieruchomości) lub są przynajmniej częściowo przeznaczone pod użytkowanie rolne – dodaje Agnieszka Krawczyk.
Pozostałe instytucje niechętnie wypowiadają się na ten temat, co tylko potwierdza, że nowe przepisy są dla nich niemałym wyzwaniem. Na przykład BGŻ BNP Paribas tłumaczy, że pracuje nad wypracowaniem odpowiedniego rozwiązania, które stosowane byłoby w takich sytuacjach, natomiast Bank Pekao zapewnia, że do każdego przypadku podchodzi indywidualnie.
W podobnym tonie wypowiada się Credit Agricole Bank Polska. – Obecnie analizujemy zapisy ustawy z 14 kwietnia 2016 o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw i wypracowujemy stanowisko naszego banku w tej sprawie, również we współpracy ze Związkiem Banków Polskich. Każdy wniosek o udzielenie finansowania z zabezpieczeniem w formie hipoteki analizowany jest indywidualnie – mówi w rozmowie z Bankier.pl Katarzyna Tłuścik z Departamentu Komunikacji i Społecznej Odpowiedzialności Biznesu w Credit Agricole Bank Polska.
Co w takiej sytuacji może zrobić klient chcący uzyskać kredyt?
Rozwiązaniem w takiej sytuacji może być ustanowienia zabezpieczenia kredytu na innej nieruchomości. – Klient posiadając działkę rolną, na której chciałby wybudować dom jednorodzinny, może wnioskować o kredytowanie takiej inwestycji, proponując zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości akceptowalnej przez bank. Jest to rozwiązanie tymczasowe, przyjęte w związku z koniecznością wyjaśnienia powyższych wątpliwości – podpowiada Agnieszka Krawczyk z PKO Banku Polskiego.
W podobnym tonie wypowiada się biuro prasowe ING Banku Śląskiego. – Klient ma możliwość ubiegania się o kredyt przeznaczony na inwestycje mieszkaniowe prowadzone na gruntach objętych nową ustawą, jednak nie możemy przyjąć tych nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Klient może otrzymać kredyt, jeżeli przedstawi inną nieruchomość, która spełni wymogi zabezpieczenia zobowiązania – wyjaśnia ING Bank Śląski.
Podobny problem mogą mieć również osoby, które chciałyby kredytem lub pożyczką hipoteczną sfinansować remont już posiadanego domu postawionego na takiej działce. W takim przypadku również może być konieczne ustanowienie zabezpieczenia na innej nieruchomości. Nie wszyscy kredytobiorcy będą jednak dysponować kilkoma nieruchomościami, aby móc taką alternatywę bankowi przedstawić.
Problem poważny i nie jedyny
Pytanie, ilu klientów banków może mieć dziś problemy z finansowaniem budowy lub remontu domu na działkach rolnych jest pytaniem otwartym i ściśle wiąże się z liczbą brakujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w samorządach. – Choć zgodnie z ustawą z 2003 r. każda gmina w Polsce powinna być objęta planem zagospodarowania przestrzennego, obecnie obowiązuje on jedynie na około 30% powierzchni kraju – ocenia Urszula Machi, M.&L. Lipińscy Biuro Projektowe. Przedstawiciel ZBP w rozmowie z Bankier.pl nie podaje skali zjawiska, określa jednak te kwestie jako poważną.
Możliwość ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego na gruntach rolnych to nie jedyny problem dla banków wynikający z nowej ustawy. Wątpliwości w środowisku bankowców wzbudza też nowe podejście do procesu windykacji należności i zaspakajania wierzycieli z tego typu nieruchomości. Niedoprecyzowaną kwestią, zdaniem Bogusława Melucha z ZBP, pozostaje to, czy wierzyciel, którym w tym kontekście jest bank lub SKOK, będzie mógł zająć taką nieruchomość, czy pierwszeństwo w tym zakresie będzie miała Agencja Nieruchomości Rolnych.
Dlatego Związek Banków Polskich zwrócił się z prośbą o przedstawienie właściwej interpretacji przepisów, co ułatwiłoby pracę bankom czy sądom wieczystoksięgowym. – W związku z wątpliwościami występujemy do Ministerstwa Rolnictwa z prośbą o interpretację zapisów ustawy. Związek Banków Polskich będzie też próbował zaproponować swoje brzmienie zapisów, aby doprecyzować obowiązujące w tym zakresie regulacje – wyjaśnia Bolesław Meluch.
Nowe prawo martwi też deweloperów
Nowe regulacje są nie tylko problemem dla banków, martwią również deweloperów. Część z nich obawia się pogorszenia warunków na rynku. Zdaniem 55,6% specjalistów biorących udział w comiesięcznym badaniu przeprowadzonym przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w ciągu kolejnych sześciu miesięcy ulegną pogorszeniu. I ma to związek właśnie z nowymi regulacjami. – Biorąc pod uwagę liczbę brakujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntów na cele inne niż rolnicze, znowelizowana ustawa zmniejszy dostęp do działek, które mogłyby być zagospodarowane przez budownictwo mieszkaniowe. Może to powodować wzrost cen ziemi, a to zaś może przełożyć się na ceny mieszkań – oceniała Agnieszka Szefer, produkt manager Budimeksu Nieruchomości w opublikowanym 18 maja na łamach „Pulsu Biznesu” artykule pt. "Ustawa rolna namiesza w gruntach inwestycyjnych".
Z kolei Jacek Bielecki reprezentujący Marvipol Development dodaje, że przynajmniej przez rok do czasu upowszechnienia interpretacji łagodzących restrykcyjne zapisy, obrót gruntami bez mpzp będzie wstrzymany.
Przeczytaj także
Wśród ekspertów badanych przez Cenatorium jest też spora grupa, która dostrzega pozytywny wpływ nowych regulacji na rynek. Choć 44 proc. respondentów spodziewa się wzrostu cen gruntów budowlanych, to drugie tyle uważa, że ceny powinny spadać lub utrzymać się na dotychczasowym poziomie. Więcej na temat badania w artykule Mateusza Gawina „Będzie trudniej kupić grunty pod zabudowę”.
