Plan zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy - co trzeba wiedzieć?

Żeby uniknąć rozczarowania podczas budowy domu, istotne jest odpowiednio wczesne sprawdzenie, jakie obostrzenia obowiązują w tym zakresie. Podpowiadamy, co i gdzie powinien sprawdzić przyszły inwestor.

Wielu inwersorów planujących budowę domu dziwi się, że muszą podporządkować się pewnym sformalizowanym wytycznym i w konsekwencji nie zawsze mogą wybudować taki dom, o jakim marzyli.

Dlatego - by uniknąć rozczarowania, tak istotne jest, by przed zakupem czy zleceniem zrobienia projektu domu sprawdzić, jakie obowiązują w tym zakresie obostrzenia. Dowiedzieć się tego można z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowego nie ma, dla danego obszaru, z warunków zabudowy.

Warto pamiętać, że nie trzeba być właścicielem działki, by wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla niej, co umożliwia sprawdzenie parametrów przed decyzją o zakupie ziemi.

Gdy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Posiadanie działki, na której obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, jest dużym ułatwieniem, gdyż dokument jest do wglądu w miejscowym urzędzie miasta lub gminy i dosyć jasno precyzuje, co i w jaki sposób na danym terenie można wybudować.

Choć zgodnie z ustawą z 2003 r. każda gmina w Polsce powinna być objęta planem zagospodarowania przestrzennego, obecnie obowiązuje on jedynie na około 30% powierzchni kraju. Tam, gdzie obowiązuje plan lub trwają prace nad jego uchwaleniem, nie ma zasadności składania wniosku o warunki zabudowy. Inwestorzy są zobligowani do wybudowania inwestycji zgodnie z zapisami w planie.

W wyniku napływających zgłoszeń, może być rozpatrzony wniosek o zmianę w planie zagospodarowania, natomiast nie oznacza to, że plan zostanie zmieniony z uwzględnieniem wniosku inwestorów.

Warunki zabudowy

Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć na urzędowym formularzu, w urzędzie gminy lub miasta, lub poprzez jej stronę internetową. W dokumencie należy uzupełnić wiele danych, niektóre z nich będą oczywiście jedynie orientacyjne.

Najważniejsze informacje, jakie powinien zawierać wniosek, to:

  • dane wnioskodawcy,
  • adres nieruchomości oraz dane działki (numer),
  • obszar terenu, którego dotyczy wniosek, naniesiony na kopię mapy zasadniczej (szczegóły wpisuje się zazwyczaj w formularzu),
  • opis planowanego budynku -  orientacyjną powierzchnię i wysokość, kąt nachylenia dachu, liczba pięter, określenie funkcji (mieszkalny, handlowo usługowym, itp.)
  • mapa z planowanym zagospodarowaniem działki (umiejscowienie domu, wjazdu, garażu itp.),
  • planowane zapotrzebowanie budynku na wodę, energię,
  • sposób odprowadzenia ścieków itp.

Podsumowując - informacje te muszą pokrótce charakteryzować to, jaki budynek chcemy wybudować, a urząd da nam odpowiedź, czy możemy to zrobić i wskaże, na jakich warunkach konkretnie jest to możliwe.

Otrzymamy więc decyzję, która wskaże, jaki rodzaj inwestycji może być zrealizowany na danej działce, określi warunki zabudowy terenu i warunki dotyczące infrastruktury i komunikacji, scharakteryzuje linie zabudowy, opisze wymagania dotyczące ochrony interesów sąsiadów, a także sprecyzuje inne istotne kwestie, wynikające ze szczególnych uwarunkowań. W dokumencie takim będą również wskazane czynności, które musimy podjąć, żeby otrzymać pozwolenie na budowę (np. uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków).

Decyzja o warunkach zabudowy jest czasowa, ważna zazwyczaj do czasu powstania planu przestrzennego.

Może się zdarzyć, że nie otrzymamy decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza gdy żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie posiada zabudowy lub ich zabudowa nie pozwala na określenie charakteru przyszłej zabudowy. Jeśli nie otrzymamy decyzji bądź nie zgadzamy się z jej warunkami, istnieje możliwość zaskarżenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (taki zapis powinien znaleźć się w dokumencie, który otrzymamy z urzędu).

Urszula Machi, M.&L. Lipińscy Biuro Projektowe

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 marszar

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tutaj macie więcej info

! Odpowiedz
3 0 ~Jurek

Przed kupnem czy wyborem działki pod budowę moim zdaniem najistotniejsze jest wykonanie dokładnej analizy terenu. Bardzo prosto i za niewielkie pieniądze można to zrobić dzięki raportom www.ongeo.pl/raporty. Wtedy mamy podane czy i jakie jest natężenie hałasu, miejskie plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp), czy teren może być zagrożony powodziami, osuwiskami itp. Mnie się to bardzo przydało właśnie przed wyborem miejsca na dom. Później było też zdecydowanie łatwiej z wszelkimi formalnościami.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~Iwona

Może ktoś się orientuje, czy jeżeli deweloper sprzedaje mieszkania wybudowane na działce objętej MPZP, który warunkuje 1 miejsce postojowe na lokal mieszkalny/usługowy to MUSI trzymac sie tych postanowień? Czy to jest tylko sugestia? Działka jest ogrodzona z bardzo ograniczoną i niewielką liczbą miejsc. Gdzie ewentualne mogę zaskarżyć jego decyzję o przyznaniu mi mniejszej liczby miejsc niż 1 na lokal? Oczywiście mam świadomość, że nie musi być to miejsce bezpłatne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 0 ~mar455

Czym innym jest co deweloper sprzedaje, a czym innym jest na jakich warunkach coś wybudował.
Dwie różne sprawy. Iwona sama musisz zadbać co kupujesz - mpzp nie ureguluje tego za Ciebie...
Pozdrawiam!

! Odpowiedz
0 1 ~LandinNieruchomości

Kwestia miejsc parkingowych powinna być ujęta w projekcie budowlanym. MPZP narzuca również deweloperowi kwestie miejsc postojowych odnośnie ich ilości w stosunku do liczby lokali mieszkalnych. Jeśli był już zrobiony odbiór budynku to raczej ciężko coś będzie wyegzekwować.

! Odpowiedz
4 14 ~Dżejms

Ludzie żyją w iluzji prawa własności. Spróbuj wyciąć drzewo które sam posadziłeś - urzędnik z uśmiechem dowali ci karę. Pod tym względem dzikie plemiona w Afryce mają lepiej. Tutaj tak dbają że strach - blady.

! Odpowiedz
1 1 ~ED

Dlatego niektorzy wycinaja wszelkie drzewa zanim osiagna parametry.

! Odpowiedz
0 5 ~LandinNieruchomości

Uzyskanie WZ we Wrocławiu to czas około 10 miesięcy. Jeśli sprzedający wystąpi o WZ może nastąpić sytuacja że osoba kupująca będzie miała inny projekt lub koncepcję domu niż właściciel działki. Wtedy te warunki i tak trzeba będzie zmieniać. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest kiedy kupujący występuje o WZ bo tak naprawdę on wie jaki dom o jakich parametrach chce postawić. Niestety wydłuża to cały proces zakupu działki.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~zdegustowany

We Wrocławiu i okolicach (czyli gminy, Starostwo) nie za bardzo orientują się w przepisach Ustawy. Na temat ich niewiedzy/ lub celowego działania można powieści pisać.
I tak ten sam przepis w jednej gminie jest z cała stanowczością respektowany, w innej zaś łamany.
Urzędnik Wrocławia i okolic po pierwsze nie zna hierarchii przepisów co, kiedy, czy w ogóle i na jakich zasadach jest wykluczane, przejmowane, wygaszane etc. Przykład: wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej działki potwierdzona i uprawomocniona pozwoleniem na budowę, następuje wpis do dziennika budowy, rozpoczęcie robót budowlanych. Po rozpoczęciu robot budowlanych i trwania realizacji inwestycji okazuje się (wg braku pojęcia urzędnika o przepisach Ustawy), że uchwalony zostaje ogólny dla danego terenu MPZP, który wchodzi w życie. I taki urzędnik jest przekonany w swojej niewiedzy, że MPZP uchyla WZ potwierdzoną pozwoleniem na budowę dla określonej działki (ma rację jedynie w zakresie gdy inwestycja nie została rozpoczęta).
Co się dzieje dalej? MPZP, który został uchwalony z tysiącami błędów w końcu zostaję wysłany w kosmos przez WSA. Wchodzisz na WROsip, który ma co prawda charakter poglądowy ale czytasz bzdury wpisane przez mało rozgarniętego urzędnika na temat określonej działki, że MPZP został decyzją WSA uchylony. Ogólnie tak. Prawda zaś jest taka, że nie tylko nie został uchylony ale on nigdy nie wszedł w życie ponieważ na tej danej działce obowiązywały już WZ potwierdzone Pozwoleniem na Budowę z rozpoczętą budową. Nie mógł więc ani wejść, ani zostać uchylony bez wcześniejszego cofnięcia decyzją Sądu prawomocnego pozwolenia na budowę czyli de facto wstrzymania robót, ba! nawet rozebrania dotychczasowej inwestycji (to wygląda tak jakby wstrzymać i rozebrać jakiś most drogowy w trakcie realizacji usytuowany na jednej działce.
Najsmutniejsze jest to, że urzędnicy są przekonani o swojej racji zaś przełożeni, prokuratura, sądy kompletnie nic z tym nie robią.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 5 ~Rafal

Budowa domu to najwieksza frajda i zyciowa przygoda. Zachecam goraco.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne