Mieszkanie na kredyt a finansowy zakręt. Podpowiadamy, co robić, gdy brakuje pieniędzy na spłatę raty

Ostatnie półrocze stanowiło swoisty stress test dla domowych budżetów rodzin spłacających kredyty i to niestety najprawdopodobniej nie koniec. Po serii podwyżek stóp procentowych raty kredytów poszły mocno w górę. Coraz częściej będą zdarzać się sytuacje, gdy kredytobiorcy będą mieli problemy z ich regulowaniem. Co robić w takiej sytuacji? 

Jeszcze we wrześniu 2021 wskaźnik WIBOR 3M wynosił 0,21 proc. Obecnie (stan na 16 marca 2022) wynosi on już 4,35 proc. To wyraźnie wyżej od poziomu stopy referencyjnej, ale w niepewnych czasach bankowcy antycypują kolejne podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, do których na pewno dojdzie.

Na raty naszych kredytów składa się WIBOR i marża banku. Zakładając, że marża banku wynosi 2 proc., to obecnie przeciętne oprocentowanie zobowiązania kredytowego kształtuje się na poziomie 6,35 proc. Jeszcze we wrześniu 2021 oprocentowanie wraz z marżą pozostawało na przeciętnym poziomie nieco ponad 2,5 proc.

Zakładając, że ktoś spłaca 300 tys. kredytu hipotecznego na 30 lat, to rata równa takiego zobowiązania wyniesie go obecnie nieco ponad 1800 zł. Jeszcze jesienią było to zaledwie nieco ponad 1200 zł. Tak więc w ciągu pół roku rata kredytowa wzrosła aż o połowę.Taki stan rzeczy może powodować problemy ze spłatą. Co wówczas robić? 

Poinformuj bank

Gdy zdajemy sobie sprawę, że mamy do czynienia nie tylko z wahnięciem - opóźnieniem w spłacie jednej raty, ale z poważniejszą niewydolnością finansową (np. w wyniku utraty pracy, choroby itp.) i poskutkuje to brakiem możliwości regulacji zobowiązania, powinniśmy poinformować o tym bank. Dzięki podejściu z otwartą przyłbicą do problemu możemy wspólnie z instytucją finansową wypracować rozwiązanie, które pozwoli wyjść z sytuacji obronną ręką.

Bankowcy zaproponują kilka rozwiązań, ale co również istotne - zwrócenie się do banku pozwoli uniknąć windykacji, a więc niedobrej historii kredytowej, która może blokować nasze szanse na pozyskanie kapitału w przyszłości. 

Plan naprawczy 

Sposób postępowania z dłużnikiem, który nie radzi sobie z regulacją zobowiązania, został uregulowany w ustawie o kredycie hipotecznym. Zgodnie z jej zapisami, jeśli kredytobiorca nie płaci rat kredytowych, bank może mu wystawić wezwanie do zapłaty w ciągu 14 dni. Po tym okresie dłużnik ma kolejne dwa tygodnie na złożenie wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Ma ona przebiegać na podstawie ustaleń między bankiem a kredytobiorcą.

W grę wchodzą takie rozwiązania jak czasowe wstrzymanie płatności (wakacje kredytowe), najczęściej na okres od 3 miesięcy do pół roku. W tym czasie kredytobiorca ma szansę “wyjść na prostą” - a więc uregulować swoją sytuację finansową i nadal wywiązywać się z umowy kredytowej.

Innym standardowo stosowanym wyjściem jest wydłużenie okresu kredytowania. W takiej sytuacji rata kredytu może spaść, niestety całkowita kwota do spłaty wzrośnie. Generalnie jednak takie wyjście daje szansę na pokonanie problemu.

Kolejna możliwość to kredyt konsolidacyjny - jeśli dłużnik ma kilka zobowiązań kredytowych. W takiej sytuacji wszystkie zobowiązania zostaną włączone w jeden kredyt. Jego rata powinna być niższa niż suma rat poszczególnych kredytów.

W grę wchodzą jeszcze takie opcje, jak na przykład - czasowe zawieszenie spłaty raty kapitałowej kredytu (wówczas kredytobiorca spłaca wyłącznie odsetki) bądź też zmiana rat z malejących na stałe. To może być rozwiązanie korzystne zwłaszcza na początku spłaty, gdy raty malejące pozostają na najwyższym poziomie.

Zgodnie z ustawą - jeśli proponowane rozwiązania restrukturyzacyjne nie przyniosą skutku, bank ma obowiązek umożliwić kredytobiorcy sprzedaż nieruchomości i spłatę zobowiązania kredytowego. Sytuacja nie będzie budziła wątpliwości, jeśli uda się zbyć mieszkanie czy dom w korzystnej cenie przekraczającej wartość kredytu. Jeśli jednak nie, dłużnik będzie zobowiązany do dalszej spłaty pozostałej części kredytu. Mówi o tym art.37, pkt. 8 ustawy:

"W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca: 

1. umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta; 
2. wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny."

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Osoba znajdująca się w trudnej sytuacji finansowej może skorzystać z pomocy państwa. Chodzi o Fundusz Wsparcia Kredytobiorców funkcjonujący w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego. To też szansa dla osób, które znalazły się w sytuacji opisanej powyżej, tzn. sprzedały mieszkanie, ale z uzyskanej kwoty nie udało im się spłacić zobowiązania kredytowego.

Środki, którymi dysponuje fundusz, pochodzą z wpłat banków komercyjnych. Ich wysokość została skorelowana z liczbą i wartością kredytów przeterminowanych powyżej 90 dni. Z funduszu dłużnik może uzyskać nieoprocentowaną pożyczkę na regulację zobowiązania bankowego.

O pomoc mogą starać się osoby, które:

1. w dniu złożenia wniosku posiadały status bezrobotnego,
2. ponoszą miesięczne koszty obsługi kredytu  w wysokości przekraczającej 50 proc. dochodów osiąganych miesięcznie przez jego gospodarstwo domowe,
3. miesięczny dochód jego gospodarstwa domowego, pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie przekracza:

• w przypadku singla  – dwukrotności zwaloryzowanej zgodnie z przepisami ustawy o pomocy społecznej kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 776,00 zł, tj. 1 552,00 zł),
• w przypadku gospodarstwa wieloosobowego –  iloczynu dwukrotności kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o pomocy społecznej, zwaloryzowanej zgodnie z przepisami tej ustawy i liczby członków gospodarstwa domowego (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 600,00 zł, tj. 1 200,00 zł na osobę).

Osoby, które spełniają powyższe warunki, powinny złożyć wniosek o takie wsparcie w banku, w którym zaciągnęły kredyt. Kwota pożyczki będzie ustalona indywidualnie w zależności od sytuacji dłużnika, natomiast nie może ona przekraczać 2000 zł miesięcznie. Kredytobiorca nie dostanie tych pieniędzy do ręki czy na konto - będą one wpłacane bezpośrednio do banku - wierzyciela, regulując tym samym zobowiązanie kredytowe.

Wsparcie będzie wpłacane maksymalnie przez 36 miesięcy, tak więc całkowita wartość nieoprocentowanej pożyczki wyniesie 72 tysiące złotych. Okres wypłaty środków może zostać skrócony, np. gdy sytuacja finansowa dłużnika się poprawi i będzie on mógł samodzielnie regulować raty kredytowe (np. znajdzie pracę).

Pożyczka na spłatę reszty kredytu

Jak już powiedzieliśmy, ze środków funduszu mogą skorzystać także osoby, które co prawda sprzedały mieszkanie, ale nie uzyskały kwoty pozwalającej spłacić kredyt. W takiej sytuacji zbywca powinien złożyć w banku wniosek o wsparcie. Uzyska środki w wysokości do 72 tys. zł. Pieniądze będą wpłacane w całości na rachunek banku.

Pomoc nie dla każdego

Ze środków Funduszu Wsparcia Kredytobiorców nie mogą skorzystać osoby, które nie spełniają warunków podanych wcześniej (nie są bezrobotne, nie spełniają kryterium dochodowego itd.), ale także takie, które:

1. Straciły pracę z własnej winy.
2. Jeżeli jeden z kredytobiorców uzyskał już wsparcie.
3. Jeżeli umowę kredytu mieszkaniowego wypowiedziano przed złożeniem wniosku o pomoc.
4. Jeśli  kredytobiorca był ubezpieczony na wypadek utraty pracy. Nie dostanie pożyczki za okres wypłaty tego świadczenia.
5. Jeżeli w dniu złożenia wniosku:

• był właścicielem innego mieszkania lub domu, lub był nim w ciągu ostatnich 6 miesięcy,
• posiadał spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• miał roszczenie o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, lub miał je w ciągu ostatnich 6 miesięcy.

Spłata pożyczki

Kredytobiorca, który skorzysta ze wsparcia, zacznie je spłacać w równych, nieoprocentowanych ratach, dwa lata po wypłacie ostatnich środków. Harmonogram spłat przedstawi bank.

Podsumowanie 

Kredytobiorca na finansowym zakręcie ma wiele możliwości poradzenia sobie z trudną sytuacją. Przede wszystkim powinien być aktywny, ale też kalkulować ryzyko i zabezpieczać się jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Dobrym rozwiązaniem są ubezpieczenia (niejednokrotnie wymagane przez banki) - na życie, na wypadek utraty pracy, choroby itp.

Inną jeszcze formę wsparcia, choć nie dla dłużników (ale osoby w trudnej sytuacji będą mogły oczywiście z niej skorzystać), zaproponowało państwo. Od 27 maja wystartuje program “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Umożliwi on zaciągnięcie kredytu z wymaganym 10-20 procentowym wkładem dla osób, które nie mają takich pieniędzy. Gwarancje będą pochodzić z Banku Gospodarstwa Krajowego. Państwo będzie gwarantować wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat.

Co jednak istotne - rodziny, które będą spłacać taki kredyt, a którym na świat w trakcie umowy przyjdą dzieci, mogą liczyć na jednorazowe spłaty części kwot ze środków BGK w wysokości uzależnionej od liczby dzieci. Tzw. spłata rodzinna wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tys. zł. Takie pieniądze z pewnością też pomogą “stanąć na nogi” gospodarstwom domowy, które znajdą się w trudniejszej sytuacji.

Marcin Moneta

Źródło: