Polski współczesny rynek mieszkaniowy ma już za sobą okres bessy i powiązanej z nim głębokiej korekty cenowej. Mowa o latach 2008-2010, gdy rozpędzoną sprzedaż mieszkań czekało ostre hamowanie połączone ze spadkiem wartości nieruchomości. Mieszkania w największych ośrodkach staniały wtedy o kilkadziesiąt procent. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzają, czy obecnie taki scenariusz jest również możliwy.
Wyhamowanie rynkowe sprzed 12-14 lat poprzedziła oczywiście hossa. Koniunkturę w tamtych czasach napędziło kilka czynników - przede wszystkim wejście Polski do Unii Europejskiej, a tym samym łatwiejszy dostęp do kredytowania. To wówczas rekordy popularności biły kredyty frankowe, uważane za bezpieczne - w odróżnieniu od złotówkowych. W tamtym okresie również polityka kredytowa banków, ukierunkowana rekomendacjami KNF, nie była tak restrykcyjna jak obecnie. Możliwe było uzyskanie kredytu nie tylko bez żadnego wkładu własnego, ale nawet i na 110 proc. wartości nieruchomości. W ofercie banków były kredyty nawet na 50 lat.
Poprawa warunków życia rodzin, wzrost zamożności Polaków w latach 2005-2007 poskutkował dynamicznym zwiększeniem popytu na mieszkania. Zapotrzebowanie szybko przewyższyło podaż, co poskutkowało presją na wzrost cen. Na tamtym etapie częstym zjawiskiem było kupowanie tzw. dziury w ziemi albo i samej wizualizacji, czyli nieruchomości na bardzo wczesnym etapie inwestycji. Jeśli dodać do tego brak wówczas ustawy deweloperskiej, łatwo skonstatować, że niejednokrotnie klienci, którzy wpłacali pieniądze, zostawali z niczym - zwłaszcza po tąpnięciu rynkowym.
Szybki wzrost cen pociągnął za sobą lawinę. Klienci w obawie, że później będzie “tylko drożej”, przyspieszali decyzje zakupowe i nabywali coraz droższe mieszkania. Tak też spirala się nakręcała, podbijana zresztą często przez pośredników kredytowych, którzy utwierdzali kupujących w przeświadczeniu, że nic złego nie może się stać - zarówno z kursem franka, jak i poziomem stóp procentowych. Wówczas jeszcze wiedza na temat mechanizmów rynku kredytowego nie była tak powszechna, jak jest obecnie. Dodatkowo pokutowało przekonanie, że mieszkanie to bezpieczna inwestycja, bowiem w perspektywie czasu nieruchomości i tak będą drożeć. Dziś już klienci z tamtego okresu wiedzą, że rynek nieruchomości, jak każdy, podlega cyklom koniunkturalnym i zdarza się, że na wzrost cen powyżej stawki zakupowej trzeba poczekać bardzo długo.
Korekta
Światowy kryzys bankowy z 2008-2009 roku, mający genezę na rynku nieruchomościowo-kredytowym w USA, przełożył się też na ostre hamowanie i u nas. Po wzroście stóp procentowych możliwości nabywcze klientów spadły, dodatkowo banki zaostrzyły politykę kredytową. Z czasem bardzo ograniczono możliwość zadłużania się w obcych walutach, dodatkowo wymogiem stał się wkład własny.
Hamowanie poskutkowało spadkiem popytu i zjawiskiem nadpodaży nowych mieszkań, co musiało przełożyć się na korektę cen. Bańka nadmuchana w latach 2006-2007 pękła.
Jak to wyglądało na lokalnych rynkach?
W Warszawie górka cenowa przypadała wówczas na II kw. 2008. Średnie ceny nowych mieszkań wynosiły wówczas 8600 zł/mkw. (dane NBP). Rok później było to już jednak 7400 zł. Rok do roku mieszkania na stołecznym rynku staniały o 14 proc. Szczyt korekty przypadł na rok 2012. Wówczas za mieszkania w Warszawie płaciło się niecałe 6500 zł. Tak więc w ciągu czterech lat nieruchomości mieszkaniowe w stolicy staniały o ponad 25 proc.
Podobnie było w innych miastach. Mechanizm nadmuchania w krótkim czasie bańki cenowej, a następnie jej pęknięcia widać dobrze na przykładzie Wrocławia. Jeszcze w 2006 roku średnie ceny nowych mieszkań na tym rynku wynosiły około 3700 zł. Rok później wyskoczyły aż do 7000 zł/mkw. Ostatecznie jednak, gdy przyszedł kryzys i bessa rynkowa, mieszkania staniały do 5000 zł za metr kwadratowy, czyli o blisko 30 proc.
Lata w cieniu kryzysu
Szybki spadek wartości nieruchomości w połączeniu z drożejącymi kredytami postawił wielu właścicieli mieszkań w nieciekawej sytuacji. Musieli spłacać coraz większe raty kredytów, jednocześnie nie mieli możliwości sprzedaży mieszkania tak, by spłacić swoje zobowiązanie i ewentualnie pomyśleć o nowej nieruchomości. Problem znacznie się nasilił, gdy ostro do góry poszedł kurs franka szwajcarskiego i okazało się, że “nabitych” w bardzo drogie kredyty są setki tysięcy ludzi. Według danych Amron-Sarfin osoby, które kupiły mieszkanie w 2008 roku, dopiero 13 lat później mogły je sprzedać po cenie wyższej od ceny zakupu.
Czy historia się powtórzy?
Oczywiście dziś ceny mieszkań są zupełnie inne i osoby, które kupowały w czasie hossy sprzed lat, nie mają problemu z wystawieniem nieruchomości na sprzedaż z ceną wyższą od ceny kupna. Pytanie, czy historia ostrego hamowania cenowego może się powtórzyć dla tych, którzy obecnie czy też niedawno kupili mieszkanie na kredyt. Jeśli doszłoby do mocnej przeceny, zostaliby z drogimi mieszkaniami do spłaty - bez możliwości korzystnej sprzedaży, na dodatek z ryzykiem kolejnego wzrostu rat kredytowych.
Z danych rynkowych wynika, że sprzedaż nowych mieszkań od początku roku mocno zanurkowała. Deweloperzy giełdowi w ostatnim okresie zanotowali spadek sprzedaży rzędu kilkudziesięciu procent względem tego samego okresu rok wcześniej. Podobnie ma się sprawa z kredytami.
Drogi pieniądz i ciągle drogie nieruchomości “wykańczają” zdolność kredytową Polaków. Z raportu Amron-Sarfin za II kw. 2022 wynika, że w porównaniu do II kw. 2021 udzielono aż o ponad 28 tys. kredytów mniej. Spadek liczby podpisanych umów wyniósł blisko 44 proc. Z kolei ich wartość była niższa aż o ponad 8,6 mld zł, czyli o blisko 40 proc.
Wszystko to wskazywałoby na możliwą mocną przecenę mieszkań. Na razie jednak nic takiego się nie dzieje. Z ostatnich pełnych danych kwartalnych (za II kw. 2022) opublikowanych przez Amron-Sarfin wynika, że na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia raczej ze stabilizacją cen na wysokim poziomie niż ze spadkami.
Na większości głównych rynków mieszkania z kwartału na kwartał drożały (choć nie tak dynamicznie jak w zeszłym roku), a jeśli zdarzały się spadki, to były minimalne. Stawki ciągle są o kilkanaście procent wyższe niż rok wcześniej.
Jak napisano w raporcie: "W relacji do analogicznego okresu 2021 roku największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano we Wrocławiu (o 14,67%), Łodzi (14,25%) oraz Krakowie (12,73%). Najniższy wzrost wystąpił natomiast w Poznaniu – 6,24%".
Choć naprawdę ciężko w tak niepewnych czasach wyrokować, w którą stronę pójdzie rynek, eksperci wskazują, że firmy deweloperskie będą dążyć do ustabilizowania popytu i podaży, ograniczając nowe inwestycje. Tym samym będą chcieli zachować stabilność cenową i uniknąć głębszej przeceny.
To, że deweloperzy ograniczają inwestycje, jest już zresztą widoczne. W sierpniu liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wyniosła 12 913, co oznacza spadek o 20,7% w porównaniu do lipca 2022 i spadek aż o 46,1% rok do roku. Od początku roku do końca sierpnia rozpoczęto budowę 148,9 tys. mieszkań - o 23,4 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 85,1 tys. mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w 2021 roku, a inwestorzy indywidualni 61,4 tys. (o 17,4 proc. mniej).
Takie dane potwierdzają opinie ekspertów. Firmy deweloperskie będą starały się dostosowywać inwestycje do sytuacji rynkowej, tak by uniknąć nadpodaży, jaka miała miejsce w czasie pierwszej bessy rynkowej. Na ile pozwoli to uniknąć głębszej przeceny mieszkań - na chwilę obecną ciężko zawyrokować. Aktualna sytuacja jest znacznie bardziej dynamiczna i skomplikowana niż w przed kilkunastoma laty. Mamy do czynienia z kryzysem pandemicznym, surowcowym, inflacyjnym, wreszcie z wojną i potencjalnym kryzysem uchodźczym. Jedyne, co można z całą pewnością stwierdzić, to fakt, że na chwilę obecną wyraźnych spadków cen mieszkań nie widać.
Marcin Moneta
