Zdolność kredytowa – banki niebezpiecznie liberalne

Sposób szacowania zdolności kredytowej nie jest ujednolicony, a każdy kredytodawca stosuje własne, nierzadko zmieniające się nieregularnie, kryteria oceny. Najłatwiej jest o tym przekonać się, zestawiając oferty kilku banków.  Różnice potrafią szokować – instytucje biorące udział w rankingu Bankier.pl gotowe są pożyczyć od pięcio- do trzynastokrotności rocznych dochodów klientów.

Określając maksymalną zdolność kredytową, banki nie są ściśle skrępowane narzuconymi z zewnątrz regulacjami. Rekomendacje nadzoru finansowego zalecają dokładną analizę sytuacji kredytobiorców, zwłaszcza gdy stosunek raty do dochodów znajduje się powyżej 40 proc., ale jednocześnie nie stawia się obowiązujących bezwzględnie granic, tak jak ma to miejsce w przypadku wymogów dotyczących wkładu własnego.

Komisja Nadzoru Finansowego kilka razy zwracała uwagę na problem zbyt liberalnego podejścia do określania dopuszczalnego obciążenia klientów długiem, a zwłaszcza nadmiernie optymistycznych założeń dotyczących kosztów utrzymania. Niektóre instytucje otrzymały indywidualne zalecenia, a w ostatnim raporcie o kondycji sektora nadzorca stwierdził, że wskazówki są wcielane w życie.

Zdolność zmienna jak pogoda

W styczniowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przygotowanie ofert dla małżeństwa osiągającego łączne dochody na poziomie 6000 zł netto i mieszkającego w Łodzi. Kredytodawcy określali także maksymalną zdolność kredytową klientów, w oderwaniu od wartości kupowanego przez nich mieszkania. Wyniki porównaliśmy z propozycjami przygotowanymi przed rokiem dla tego samego profilu kredytobiorców.

Spośród dwunastu instytucji, które brały udział w styczniowym rankingu w 2016 i 2017 r., sześć szacuje obecnie zdolność kredytową bardziej restrykcyjnie. Druga grupa, także sześć banków, gotowa jest pożyczyć więcej niż przed rokiem. Różnice są niebagatelne.

Bank Ochrony Środowiska określił maksymalną zdolność na poziomie wyższym o 490 tys. zł niż przed rokiem. Interesujący klientów wskaźnik najmocniej zredukował Bank Millennium. Instytucja oceniła możliwości kredytobiorców na 627 tys. zł, o 39 tys. zł mniej niż 12 miesięcy wcześniej. Najbardziej stabilny okazał się Bank Pekao, gdzie szacowana zdolność była niemal taka sama, jak przed rokiem.

Prezentując przed kilkoma miesiącami podobne zestawienie dotyczące klientów zamożnych, dysponujących dochodem przekraczającym 20 tys. zł miesięcznie, zauważyliśmy, że najbardziej liberalny z banków proponował kredyt stanowiący 11-krotność rocznych dochodów rodziny. W styczniowym porównaniu maksymalna wartość tego wskaźnika wyniosła aż 13. Średnio banki gotowe są pożyczyć ośmiokrotność rocznych zarobków klientów.

Koszty obsługi kredytu będą wyższe

W niektórych krajach nadzorcy wydali zalecenia dotyczące maksymalnej wysokości udzielanego kredytu w relacji do dochodu klientów. Przykładowo, Bank Anglii rekomenduje, by wskaźnik ten nie przekraczał 4,5.

Zbyt liberalne określanie zdolności kredytobiorców do obsługi długu jest szczególnie niebezpieczne w czasach rekordowo niskich stóp procentowych. Pierwsze raty spłacane przez świeżo upieczonych kredytobiorców będą zapewne niższe niż te, które obciążą ich w kolejnych latach. Wprawdzie ryzyko zmiany kosztu pożyczanego pieniądza powinno być, zgodnie z zaleceniami KNF, uwzględniane przy szacowaniu zdolności klientów, ale nie zastąpi to analizy finansowych możliwości, którą powinien przeprowadzić każdy myślący o kredycie hipotecznym.

AKTUALIZACJA 30.1: W poprzedniej wersji zestawienia mBank błędnie podał wartość maksymalnej zdolności kredytowej. Dane w tabeli zostały skorygowane.

Źródło: