REKLAMA

Wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

2014-12-30 11:21
publikacja
2014-12-30 11:21
Wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
fot. Fuse / / Thinkstock

Drugi raz z rzędu wzrosła przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Co ważne, nie są to nieznaczące wzrosty ułamkowe, od wakacji wskaźnik ten wzrósł z 3,87 proc. do 4,33 proc. Tak wysokiej rentowności najmu nie notowaliśmy od listopada 2012 r.

(fot. Fuse / Thinkstock)

Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski. Z analizy danych o stawkach najmu pochodzących z serwisu Domiporta.pl i cenach transakcyjnych z Home Broker i Open Finance wynika, że w chwili obecnej największy potencjał ma zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, gdzie oczekiwana rentowność takiej operacji w ujęciu netto wynosi obecnie 4,82 proc. w skali roku. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 - listopad 2014
 

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z listopada 2014 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z listopada 2014 r. obniżone o 5 proc.

Nieźle wygląda także sytuacja we Wrocławiu (4,76 proc.), Łodzi (4,58 proc.) i Warszawie (4,55 proc.). Najmniej na chwilę obecną przyniesie zakup nieruchomości na wynajem w Krakowie (4 proc.), Gdyni (3,96 proc.) i Poznaniu (3,62 proc.). Przez ostatnich 12 miesięcy oczekiwana rentowność najmu najbardziej wzrosła we Wrocławiu (o 0,47 pkt proc.), a spadła w Poznaniu (o 0,27 pkt proc.). Przeciętna liczona dla siedmiu ważnych miast wzrosła w tym czasie o 0,13 pkt proc.

Zwrot z mieszkania po 21 lub 29 latach

Najdroższe mieszkania (zarówno jeśli chodzi o stawki najmu jak i ceny zakupu) są w Warszawie. Średnio za wynajem metra kwadratowego nieruchomości trzeba w stolicy zapłacić prawie 43 zł, a za jego zakup niemal 7,2 tys. zł. Po uwzględnieniu kosztów, podatku oraz przy 10,5-miesięcznym okresie najmu w roku oznacza, że zysk z zakupu mieszkania na wynajem w Warszawie wynosi przeciętnie 4,47 proc. w skali roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że przy niezmienionych warunkach najmu inwestycja taka zwróciłaby się po 22 latach i czterech miesiącach (w przypadku najsłabszego w zestawieniu Poznania jest to aktualnie prawie 29 lat). Na chwilę obecną najlepiej rokuje zakup mieszkania w Gdańsku, gdzie przeciętnie za metr zapłacić trzeba 5103 zł, a z jego najmu dostaniemy 31,84 zł, co przekłada się na rentowność netto na poziomie 4,82 proc. i zwrot z inwestycji po 20 latach i 9 miesiącach.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2014 roku 
Miasto Średnia cena
zakupu mkw.
Średnia stawka najmu (za mkw.) Rentowność brutto Rentowność netto
Gdańsk 5 103 zł 31,84 zł 5,38% 4,82%
Gdynia 4 657 zł 25,45 zł 4,45% 3,96%
Kraków 5 947 zł 32,26 zł 4,49% 4,00%
Łódź 3 584 zł 23,33 zł 5,16% 4,58%
Poznań 5 398 zł 26,60 zł 4,06% 3,62%
Warszawa
7 194 zł 42,82 zł 5,08% 4,55%
Wrocław 5 337 zł 33,93 zł 5,33% 4,76%
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z listopada 2014 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z listopada 2014 r. obniżone o 5 proc.

 

Zysk wyższy od lokaty i obligacji

4,33 proc. netto zysku w skali roku nie jest imponującym wynikiem, trzeba jednak zauważyć, że mówimy tu o przeciętnym wyniku, co oznacza, że na rynku nie brakuje inwestorów, którzy osiągają niższe stopy zwrotu, ale są i tacy, którzy zarabiają znacznie więcej. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że na rocznej lokacie w banku uzyskanie choćby 3 proc. w ujęciu netto jest dziś niemożliwe, a 10-letnie obligacje skarbowe dają w pierwszym roku 2,43 proc. netto.

Porównując do bezpiecznych lokat i obligacji zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem prezentują się nieźle. Należy jednak pamiętać, że kosztem wyższych zysków jest potrzeba większego zaangażowania. Już sam zakup mieszkania wymaga zachodu, a to przecież nie koniec. Nieruchomość trzeba jeszcze przygotować do najmu, a przede wszystkim znaleźć na nie chętnych. Gdy poszukiwania nie przyniosą szybkiego efektu, rentowność z inwestycji zacznie spadać.

Zainteresowani rynkiem mieszkań na wynajem muszą brać pod uwagę zwierającą szyki konkurencję w postaci firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Owszem, może to w tych miastach doprowadzić do lekkiej obniżki cen czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat.

Małe mieszkania bezpiecznym rozwiązaniem

 - W dużych miastach rośnie zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia z powodu coraz większej liczby ludności napływowej oraz niepewnej sytuacji finansowej, utrudniającej zakup własnej nieruchomości - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. Według niego taki stan rzeczy zachęca inwestorów do lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się mieszkania tanie i małe, ale w dobrej lokalizacji, bo to ona (obok ceny) gwarantuje popyt. Zainteresowanie w tym segmencie potwierdzają dane analityczne z serwisu Domiporta.pl, gdzie ruch użytkowników wzrósł o prawie 12 proc. w stosunku do roku poprzedniego.

Maciej Górka zauważa jeszcze jedno zjawisko. - Na rynku pojawiły się firmy, które w samej Warszawie posiadają do wynajęcia prawie 250 mieszkań jedno- i dwupokojowych, a w całej Polsce liczba lokali w portfelu sięga kilku tysięcy - wskazuje ekspert z Domiporta.pl. - Małe mieszkania są uważane za względnie bezpieczną inwestycję, gdyż kwota nabycia jest jedną z najniższych, a płynność jest wysoka, więc w razie kłopotu można najszybciej sprzedać - dodaje Górka.

Jak liczona jest rentowność najmu?

 Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl

Źródło:
Tematy
Szukasz kierowcy? Opublikuj ogłoszenie za 89,28 zł

Szukasz kierowcy? Opublikuj ogłoszenie za 89,28 zł

Advertisement

Komentarze (11)

dodaj komentarz
~plazowicz
A ja jestem po drugiej stronie przewodu pokarmowego ;) Inwestuję w spółkę windykacyjną. Rentowność inwestycji 16% rocznie, ale jest mocno niedoszacowana, więc za rok dwa jej kurs może się równie dobrze podwoić. Gdyby jednak kurs spadał to będe musiał kupić więcej i zacząć jeździć na walne.
~nauczyciel
Spoko spoko, system szkolnictwa ciężko pracuje aby co roku wypuścić na rynek kilkaset tysięcy baranów, które naganiacze pięknie ostrzygą na 30 lat do przodu. Tak więc HB i inni wiedzą co robią...
~Kupujcie-kupujcie
Polecam artykuł w Bankier.pl /można znaleźć w wyszukiwarce/:Polska goni Japonię - w liczbie samobójców
~Realista
Wg, danych GUS za rok 2013 z Polski wyemigrowało 2.196.000 osób. Wg. raportu OECD rok edukacji w Polsce kosztuje średnio około 30 tys. PLN, więc wykształcenie emigrantów (średnie ich wykształcenie) wyniosło 800 miliardów PLN (czyli nasz 3 krotny roczny budżet!!!), a to oznacza stratę podatków dla polskiego budżetu Wg, danych GUS za rok 2013 z Polski wyemigrowało 2.196.000 osób. Wg. raportu OECD rok edukacji w Polsce kosztuje średnio około 30 tys. PLN, więc wykształcenie emigrantów (średnie ich wykształcenie) wyniosło 800 miliardów PLN (czyli nasz 3 krotny roczny budżet!!!), a to oznacza stratę podatków dla polskiego budżetu w wysokości 3 bilionów 300 miliardów PLN rocznie (uśredniona przez GUS). Według wyliczeń National Institute of Economic and Social research Polacy tylko w roku 2013 wypracowali dla brytyjskiego budżetu 5 miliardów Funtów. Gratulacja dla towarzyszy rządzących III RP. Kto ma teraz utrzymać armię 700 000 urzędasów? Wybierzecie PO ponownie, to będziecie mieli i milion urzędasów do utrzymania. Wiecie ile kosztowało wykształcenie 2 200 000 emigrantów, którzy na stałe uciekli za pracą i lepszym życiem głównie do UK i Niemiec - 800 miliardów PLN (dane GUS, to prawie 3 letni budżet Polski!!!), a wiecie ile kosztuje utrzymanie tylko ZUS - 70 miliardów rocznie. W III RP (czytaj PRL BIS) nie ma ani wolności gospodarczej ani demokracji, najbliżej jest nam do ustroju feudalnego i niewolniczego (a nawet znacznie gorzej), dlaczego? Oto fakty: przez ręce administracji państwowej przechodzi 55 % PKB. Stopa opodatkowania wynosi od 35 brutto do 80 % netto (czasami nawet i 100%), 50 % środków produkcji jest w rękach Państwa. Oprócz podatków płacimy 8 przymusowych składek, 3 mln hektarów ziemi uprawnych znajduje się w rękach Państwa. "wolność" gospodarczą reguluje 216 koncesji i licencji (w wolnych krajach zwykle 6-7). Kodeksy limitują wejście do zawodów. Ponad 40 instytucji kontrolnych może wam w każdej chwili bez ograniczeń zrobić nalot w waszym domu i firmie. Policja skarbowa może każdego Polaka pozbawić w każdej chwili dorobku życia z dnia na dzień i ma większe uprawnienia do inwigilacji (w tym podsłuchów) niż policja i wszystkie służby specjalne razem wzięte. Kwota wolna od podatku w europie: UK - 48,002 zł, Niemcy - 34,032 zł, Hiszpania - 74,122 zł, Chorwacja - 14,333 zł, Cypr - 81,620 zł no i Polska 3,091 zł!!!! To jest ta "Zdrowa gospodarka"? Idziemy dalej - przeciętny Kowalski pracujący na etacie oddaje państwu 75-80% swoich zarobków. Państwo reguluje płace minimalne, max. odsetki, ceny skupu. Ponad 4 miliony, głównie młodych ludzi uciekła z kraju (to gorzej niż w trakcie II WŚ). Mamy zapaść demograficzną, do 2080 roku populacja Polaków ma zmniejszyć się o 10 mln. Polskę zarzyna ponad 660.000 etatów urzędniczych, nieprodukcyjnych, a utrzymanie jednego etatu urzędniczego blokuje powstanie, utrzymanie 3-4 etatów w sferze produkcji (tylko utrzymanie ZUS kosztuje 70 miliardów PLN rocznie, a powinny tymi środkami zarządzać bank, na swój koszt, wynagradzane z prowizji, najlepiej polskie, ale ich oczywiście nie ma ponieważ zostały sprzedane). Podliczcie to teraz przez 25 lat i zobaczycie jak tylko ten jeden geszeft może doprowadzić do katastrofy finansowej. Polacy coraz częściej też ludzie są zmuszeni do pracy na umowach śmieciowych i przymusowym samozatrudnieniu. Różnica pomiędzy zasiłkiem dla bezrobotnych a płaca to też 1000 - 1500 PLN, co oznacza jeden dodatkowy posiłek dziennie, a to już gorzej niż niewolnictwo. A co jest już kompletnie szokujące, to że Polsce jest 3,8 mln osób utrzymywanych z podatków, a tylko 14 mln osób pracuje nie utrzymując się z podatków i około 4 milionów zostało zmuszonych do ucieczki z Polski za pracą. Niewolnictwo jest zatem w Polsce oficjalnie zalegalizowane. Dobrą prace mogą dostać tylko członkowie mafii rządzącej i ich rodziny.
~zbig
Jak zwykle oczywiście spece z HB zapomnieli napisać, że ten wzrost rentowności nastąpił głównie przez szybszy spadek cen transakcyjnych zakupu w porównaniu do spadku stawek najmu. I to tylko taki mały szczegół, że po zakupie ten główny czynnik wzrostu rentowności zniknie ;)
~doswiadczony
wszyscy klapiecie, ja handluje wiem ze polacy lubia i chca byc oszukiwani - wiec wasze uwagi sa nierzeczywiste oderwane od zycia
~happy_za_freeko
Home Broker, czyli jak zwykle agresywna sprzedaż, oparta na kłamstwach, oszustwie i niedomówieniach. Jak można w ogóle porównywac lokatę z mieszkaniem? Kończy się lokatka 3-miesięczna, kupujemy mieszkanie, a jak za następne trzy miesiące zmienią się warunki, to sprzedajemy "produkt deweloperski niesłusznie zwany Home Broker, czyli jak zwykle agresywna sprzedaż, oparta na kłamstwach, oszustwie i niedomówieniach. Jak można w ogóle porównywac lokatę z mieszkaniem? Kończy się lokatka 3-miesięczna, kupujemy mieszkanie, a jak za następne trzy miesiące zmienią się warunki, to sprzedajemy "produkt deweloperski niesłusznie zwany mieszkaniem" i wracamy do lokatki? Na szczęscie ludzie z lokatami już nie są tak naiwni jak kredyciarze 100% LTV. Ludzie niestety mają już sporą orientację w perspektywach gospodarczych III RP, a rynku mieszkań w szczególności, hihihi.
~qaz
to jest kpina:"...Co ważne, nie są to nieznaczące wzrosty ułamkowe, od wakacji wskaźnik ten wzrósł z 3,87 proc. do 4,33 proc. ..."bo 0,46% to jest nieznaczące wzrosty ułamkoweNAGANIACZE naganiaja na 20 lat uwiazania sie z "investycja" ale st % beda wzrastacwstyd
~pa
Ciekawe kiedy wreszcie naganiacze zorientują się, że te klamstwa przestają działać, za to coraz więcej wkurzonych ludzi notuje sobie w pamięci kto co mówił i w jakich okolicznościach? Ja bałbym się pod takimi bredniami podpisywac własnym nazwiskiem.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki