Po trzech kwartałach 2026 r. oferta nowych mieszkań w Krakowie przekracza 12,1 tys. lokali, a średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku o 4 proc. Za tym pozornie spokojnym obrazem rynku kryją się jednak istotne zmiany. Deweloperzy coraz śmielej inwestują w dzielnicach, które jeszcze niedawno miały marginalne znaczenie na rynku pierwotnym.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali blisko 2,1 tys. mieszkań, a wprowadzili do sprzedaży prawie 2,5 tys. nowych. Oferta ponownie wzrosła, odrabiając część spadku z drugiego kwartału, gdy sprzedaż wyraźnie przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek.
W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku deweloperzy sprzedali jednak łącznie nieco więcej mieszkań, niż wprowadzili do sprzedaży. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl, na koniec września w ofercie krakowskich deweloperów było więc przeszło 12,1 tys. mieszkań. To o 2 proc. mniej niż na początku roku, ale o 4 proc. więcej niż przed rokiem.
Tak duża podaż nie zatrzymała wzrostu cen, ale skutecznie go ograniczyła. Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w Krakowie w ciągu roku o 4 proc., do 17,2 tys. zł. Dla porównania, w okresie boomu mieszkaniowego roczne podwyżki były kilkukrotnie wyższe.
Coraz więcej mieszkań premium
Niewielki wzrost średniej ceny nie oznacza jednak, że na rynek nie trafiały drogie inwestycje. Wręcz przeciwnie. We wrześniu ubiegłego roku w ofercie było ok. 1,2 tys. mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie jest ich już ponad 1,9 tys., czyli o 59 proc. więcej.
Jednocześnie praktycznie nie zmieniła się liczba mieszkań kosztujących mniej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy. Zarówno rok temu, jak i obecnie jest ich ok. 3,9 tys. Duży udział takich lokali ogranicza wpływ droższych inwestycji na średnią cenę dla całego Krakowa.
Innymi słowy, średnia cena mieszkań rośnie głównie dlatego, że zwiększa się udział inwestycji z wyższej półki, a nie dlatego, że drożeją wszystkie lokale dostępne na rynku.
Deweloperzy odkrywają nowe dzielnice
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że największą ofertę nowych mieszkań wciąż mają Prądnik Biały (ok. 2,9 tys. lokali) i Podgórze (blisko 1,8 tys.). Na kolejnych miejscach są Dębniki (ok. 1 tys.), Czyżyny (blisko 1 tys.) i Podgórze Duchackie (niespełna 900). Łącznie na te pięć dzielnic przypada blisko dwie trzecie całej oferty mieszkań w Krakowie.
Znacznie ciekawsze są jednak zmiany zachodzące poza tradycyjnymi lokalizacjami mieszkaniowymi. Jeszcze rok temu w Nowej Hucie deweloperzy oferowali zaledwie 37 mieszkań. Obecnie jest ich niemal ćwierć tysiąca, czyli ponad sześć razy więcej. Jeszcze większa zmiana nastąpiła w Łagiewnikach-Borku Fałęckim, gdzie oferta wzrosła z 71 do 364 lokali. Wyraźnie przybyło też mieszkań w Bronowicach, Czyżynach i Krowodrzy.
Można odnieść wrażenie, że deweloperzy coraz częściej kierują uwagę na dzielnice, które przez lata pozostawały na uboczu inwestycyjnego boomu. Z jednej strony wynika to z ograniczonej dostępności gruntów w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta. Z drugiej, rosnąca dostępność komunikacyjna i rozwój infrastruktury sprawiają, że dla wielu nabywców mieszkanie poza najbardziej obleganymi lokalizacjami staje się atrakcyjną alternatywą.
Gdzie są najtańsze mieszkania?
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że osoby poszukujące mieszkań w bardziej przystępnych cenach nie muszą ograniczać poszukiwań do peryferyjnych dzielnic. Owszem, najniższą średnią ceną mogą pochwalić się Wzgórza Krzesławickie (12,7 tys. zł za mkw.), Swoszowice (13,5 tys. zł za mkw.) i Nowa Huta (13,7 tys. zł za mkw.). Duża skala inwestycji sprawia, że także w popularnych lokalizacjach można znaleźć lokale wyraźnie tańsze od średniej rynkowej. Pod względem liczby mieszkań kosztujących nie więcej niż 12 tys. zł za metr kwadratowy liderem jest Podgórze, gdzie znajduje się aż 174 takich lokali.
Najwyższe ceny nowych mieszkań tradycyjnie notowane są w centralnych i najbardziej prestiżowych częściach miasta. Liderem pozostają Grzegórzki ze średnią ceną 25,2 tys. zł za metr kwadratowy. Niewiele tańsza jest Krowodrza, gdzie średnia przekroczyła 24,6 tys. zł za metr kwadratowy. Na kolejnych miejscach znalazły się Stare Miasto (22,3 tys. zł za mkw.) i Zwierzyniec (19,7 tys. zł za mkw.).
Mieszkania w Krakowie są drogie, ale osoby szukające lokalu mają dziś coś, czego brakowało jeszcze kilka lat temu: bardzo szeroki wybór. Oferta utrzymuje się na poziomie bliskim rekordowemu, dlatego kupujący mają większą możliwość porównywania lokalizacji, standardu inwestycji i cen. Deweloperzy znacznie częściej niż w okresie boomu są też skłonni do negocjacji lub oferowania różnego rodzaju promocji.
Marek Wielgo
