Drastycznie drożejące kredyty hipotecze zmuszają wielu potencjalnie zainteresowanych kupnem mieszkania do przeczekania niekorzystnego okresu. Stąd też rosnące zainteresowanie wynajmem nieruchomości. Co jednak opłaca się bardziej?
Czynsze najmu rosną bardzo dynamicznie - z danych pośredników wynika, że wzrost wyniósł kilkadziesiąt procent w ciągu roku, także z powodu rzesz przybyszów ze Wschodu, dla których ta opcja jest koniecznością. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, kto płaci więcej za mieszkanie w obecnej sytuacji - najemca czy spłacający kredyt?
By przeprowadzić porównawcze wyliczenie przyjęliśmy, że statystyczny uczestnik rynku mieszkaniowego stoi przed wyborem wynajmu bądź kupna nowego 50-metrowego, dwupokojowego mieszkania. Przyjęliśmy modelowe wyliczenie dla czterech głównych rynków - Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska.
ReklamaWarszawa
Według stawek z ostatniego raportu Amron-Sarfin za II kw. 2022 średnie ceny mieszkań w Warszawie wynoszą 11250 zł/mkw, koszt zakupu 50-metrowej nieruchomości wynosi więc przeciętnie 562 500 zł.
Zakładając, że kredytobiorca byłby w stanie wyłożyć na wkład własny 20 proc. ceny nieruchomości, potrzebowałby 112 500 zł. Wówczas jego kredyt (przyjmujemy, że 30-letni) wynosiłby 450 000 zł. Przeciętne oprocentowanie takiego zobowiązania, wraz z marżą, kształtowałoby się na poziomie ok 9,5 proc. (RRSO ok. 9,90 proc.). Rata kredytu na 30 lat w tej sytuacji wyniesie około 3700 zł miesięcznie.
Jeśli ten sam kupujący zdecydowałby się na wynajem mieszkania w stolicy, to według danych pośredników nieruchomości aktualnie za dwupokojową nieruchomość o metrażu 50-60 mkw. zapłaciłby przeciętnie około 3200-3500 zł.
Wychodzi więc na to, że czynsze najmu w mieście stołecznym są ciągle niższe niż miesięczne obciążenie spłatą kredytu. Trzeba jednak pamiętać o tym, że ogromna większość mieszkań na wynajem reprezentuje tzw. segment popularny, a więc nieruchomości o przeciętnym standardzie.
Z kolei dane na temat średnich cen mieszkań są nieco wypaczane przez stawki za nieruchomości luksusowe, które zawyżają średnią, natomiast stanowią niewielką pulę, jeśli chodzi o zasób mieszkań na wynajem długoterminowy. Nie są też w orbicie zainteresowań ogromnej większości najemców. Wpływ na średnią cenową najdroższych mieszkań ma istotne znaczenie zwłaszcza w Warszawie - największym i najdroższym rynkiem nieruchomości luksusowych w Polsce.
Kraków
W Krakowie średnie ceny mieszkań w II kw. 2022 pozostawały na poziomie 9850 zł/mkw. Zakup 50-metrowego mieszkania oznacza więc wydatek na poziomie 492 500 zł. Zakładając, że klient będzie posiadał 20-rocentowy wkład własny, jego kredyt wyniesie 393 460 zł. Miesięczna rata takiego zobowiązania zaciągniętego na 30 lat to około 3250 zł miesięcznie.
W stolicy Małopolski wynajem mieszkania dwupokojowego o metrażu 40-60 mkw. oznacza natomiast wydatek rzędu 2600-2800 zł miesięcznie.
Wrocław
8713 zł - tyle według Amron-Sarfin trzeba średnio zapłacić za metr kwadratowy mieszkania we Wrocławiu. Jeśli kupujący myśli o nabyciu 50 mkw. w dolnośląskiej stolicy, będzie potrzebował w tym celu kwoty w wysokości 435 650 zł. Jego kredyt, po odliczeniu 20-procentowego wkładu własnego, wyniesie 348 520 zł. Miesięczna rata takiego zobowiązania przy RRSO rzędu ok. 9,9 proc. daje koszt 2800zł.
W stolicy Dolnego Śląska wynajęcie 40-60 mkw. z dwoma pokojami równa się miesięcznemu wydatkowi w wysokości około 2800-3100 zł. Tak więc we Wrocławiu sytuacja najemców pod względem porównania miesięcznych kosztów z obciążeniem kredytowym jest gorsza niż w Krakowie i Warszawie. W tym mieście czynsze najmu kształtują się na poziomie rat kredytów hipotecznych lub nawet nieznacznie je przewyższają.
Gdańsk
W stolicy Pomorza za 1 mkw. mieszkania należy zapłacić przeciętnie 9400 zł. Po odjęciu 20-procentowego wkładu własnego kredytobiorca który kupi lokal o powierzchni 50 mkw., zadłuży się na 376 000 zł. Miesięczna rata jego zobowiązania oznacza koszt w wysokości około 3100 zł.
Jeśli ta sama osoba chciałaby wynająć mieszkanie w Gdańsku, za dwa pokoje zapłaci obecnie około 3000-3300 zł miesięcznie. Tak więc i tu czynsze najmu są już na tym samym poziomie co raty kredytów, a nawet je przewyższają.
Wynajem mocno w górę
Na domiar złego dla najemców rzeczywistość cenowa drastycznie zacznie się zmieniać właśnie teraz, a więc jeszcze we wrześniu i na początku października, gdy za poszukiwanie swoich mieszkań zabiorą się studenci. Do niekorzystnych czynników, które będą wpływać na wzrost cen należą również:
- ogólny niedobór mieszkań w naszym kraju (według szacunków ciągle brakuje około 2 mln lokali);
- polityka cenowa i podażowa deweloperów - jeśli dekoniunktura na rynku mieszkaniowym będzie się utrzymywać, firmy deweloperskie będą w większym stopniu ograniczać nowe inwestycje, co pozwoli zrównoważyć popyt i utrzymać ceny na obecnym poziomie lub ewentualnie znacznie ograniczyć głębokość korekty cenowej;
- czynsze najmu są oczywiście powiązane z wysokością rat kredytowych. Wzrost stóp procentowych i rat kredytów prowokuje właścicieli nieruchomości do podwyżek, czego skutki już są odczuwalne. Według ostatniego raportu morizon.pl wzrosty stawek najmu we wspomnianych wyżej miastach rok do roku wyniosły 30-40 procent. Wynajmujący spłacający wcześniej zaciągnięte kredyty podniesieniem czynszów rekompensują sobie koszty. Należy więc zakładać, że w związku z kolejnym wzrostem stopy referencyjnej NBP oraz stawki WIBOR nowi nabywcy mieszkań ustalą poziom czynszu odpowiednio powyżej, co oznacza dalszy ciąg rosnących kosztów najmu mieszkań. Granicą może być oczywiście poziom nieakceptowalny przez najemców.
Marcin Moneta
