Problemy z parkowaniem to codzienność mieszkańców wielu osiedli. Pół biedy, kiedy trudno zaparkować, ale teoretycznie jest gdzie. Są jednak inwestycje, gdzie poza odpłatnymi miejscami postojowymi nie przewidziano ogólnodostępnych powierzchni. Tam ten, kto nie zapłacił, o siebie i swoich gości martwi się sam.
Na internetowym forum jednego z wrocławskich osiedli wątek o problemach z parkowaniem liczy 110 stron. Nie ma tygodnia, żeby ktoś nie skarżył się na zastawione chodniki i krzywo ustawione pojazdy. Są personalne wycieczki pod kątem konkretnych sąsiadów i enigmatyczne groźby z ostrzeżeniami o „ostatniej szansie przed telefonem do straży miejskiej”. Kilka osób samozwańczo pracuje nad dorobieniem nowych miejsc postojowych, ale do każdego nowego schematu zmian zaraz zgłasza się grono krytyków. Jedni chcą wygody, inni „normalności na osiedlu liczonej nie tylko w miejscach parkingowych na jednego mieszkańca”. Przeganiani z miejsc parkingowych przy pobliskim centrum handlowym, ostatnio dyskutują o zasadności grupowego bojkotu zakupów w tym miejscu.
Fakt, że temat wywołuje aż tyle kontrowersji, mimo że bloki oddano zaledwie dwa lata temu, może dziwić. Przecież oglądali plany sytuacyjne osiedla i wiedzieli, jaki finał może mieć mała liczba miejsc parkingowych. Mimo to, podpisali umowę z deweloperem, najwyraźniej pełni nadziei, że jakoś to będzie. A jest dokładnie tak, jak można się było spodziewać.
Parkujesz, jeśli zapłacisz
– W ten weekend przyjechała do mnie siostra z mężem i małym dzieckiem. Mieli dużo bagażu - składane łóżeczko, torby z ubraniami, siatkę z zabawkami - naprawdę dużo bagażu. Bez pytania o zgodę w stróżówce, nikt spoza mieszkańców nie zaparkuje na terenie osiedla. Szwagier poprosił więc o możliwość wjazdu pod blok, żeby się wypakować. Dostał zgodę, wjechał, wypakował rzeczy i wyjechał z osiedla. Zaparkował na sąsiedniej ulicy – opowiada Karolina, mieszkanka wrocławskiego Osiedla Mieszczańskiego II. Mówi, że czasami widuje na osiedlu obce samochody, głównie kurierów przywożących duże sprzęty albo dostawców z Tesco. Dla pozostałych wjazdu na teren inwestycji nie ma – posiadacze pilota do bramy mogą zjechać tylko bezpośrednio do garażu. Druga opcja to przejazd przez bramę, gdzie wstępu pilnuje stróż. Trzeba mu zostawić numer rejestracyjny pojazdu oraz podać powód potrzeby wjazdu. Jeśli uda się uzyskać zgodę na wjazd, na osiedlu nie można stać zbyt długo. Oficjalnie wydzielone miejsca naziemne mogą zajmować wyłącznie osoby niepełnosprawne. – Znajomi, którzy do mnie przyjeżdżają, parkują na ulicach obok albo na parkingu przy pobliskim supermarkecie – dodaje.
Kiedy nowe bloki, jak w tym przypadku, pojawiają się pośród starej zabudowy, znalezienie pobliskiego miejsca do parkowania zazwyczaj nie stwarza większych problemów. Co innego, kiedy miejsc parkingowych nie przewidziano na zamkniętych osiedlach powstających w szczerym polu, tuż obok innych inwestycji również z wjazdem tylko dla mieszkańców. Jest tak między innymi na wrocławskim osiedlu Nowe Jagodno. Deweloper przewidział tam sześć kilkupiętrowych budynków wielorodzinnych. Nabywający mieszkanie w tej inwestycji muszą zakupić również miejsce postojowe – w garażu podziemnym lub naziemne. W tym roku oddane zostaną pierwsze dwa budynki, jednak w tej chwili dostępne są już tylko miejsca w garażu – naziemne, tańsze, zostały wyprzedane. Osiedle będzie ogrodzone, na wjeździe pojawi się szlaban. Znani są już bezpośredni sąsiedzi inwestycji – staną tam wielorodzinne bloki mieszkalne. Pracownicy biura sprzedaży przyznają, że na terenie inwestycji właściwie nie przewidziano nieodpłatnych miejsc parkingowych. Gdzie więc będą parkowali ci mieszkańcy, którzy dokupią kolejny samochód lub odwiedzający ich, zmotoryzowani goście? Pracownicy biura sprzedaży bezradnie rozkładają ręce, przyznając, że problemy z parkowaniem bez wątpienia się pojawią – „jak na wielu innych osiedlach”.
Na wielu osiedlach, nawet gdy są grodzone, z wjazdem tylko dla mieszkańców, przewidziano ogólnodostępne miejsca parkingowe. Bez większego problemu jednak na rynku można znaleźć też inwestycje, gdzie zaparkują tylko ci, którzy za miejsce postojowe dodatkowo zapłacili. Dokupienie po czasie kolejnego samochodu albo po prostu przyjmowanie zmotoryzowanych gości powoduje, że zaczyna się kombinowanie. Taka polityka firm deweloperskich może wydawać się niezgodna z przepisami, ale nic bardziej mylnego.
Wygoda to koszt
Każdą planowaną do budowy nieruchomość ograniczają m.in. lokalne wytyczne dotyczące obowiązującego na danym terenie limitu miejsc parkingowych. Określają one najczęściej minimalną liczbę miejsc parkingowych w inwestycji w stosunku do liczby planowanych mieszkań. I tak na przykład w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zespołu urbanistycznego Jagodno - Wojszyce we Wrocławiu deweloperów obowiązują następujące minimalne wskaźniki:
-
dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - 2 miejsca postojowe na 1 dom mieszkalny,
-
dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie.
Miejsca postojowe należy umieścić na terenie i działce lub działkach budowlanych, na których usytuowany jest obiekt, któremu te miejsca towarzyszą. Spełnienie tych kryteriów jest niezbędne, żeby w ogóle otrzymać pozwolenie na budowę, dlatego liczba miejsc postojowych – choć bywa różna w zależności od położenia i rozmiarów inwestycji - to odpowiada przepisom. Ponieważ jednak trzeba zapewnić tylko wymagane minimum, może się zdarzyć, że wyjątkowo zmotoryzowani mieszkańcy danego osiedla będą posiadali łącznie więcej samochodów niż przewidziana dla nich liczba miejsc parkingowych. Wtedy ratunkiem stają się miejsca ogólnodostępne.
Każda ponadprogramowa przestrzeń parkingowa na osiedlu jest już jednak wynikiem indywidualnej polityki dewelopera. Raz wynika z prostego rachunku podpowiadającego za ile dodatkowych miejsc postojowych klienci byliby gotowi dodatkowo zapłacić i jaką cenę, innym razem jest wkalkulowana w nieco wyższą cenę mieszkań, a tym samym spełnia funkcję marketingową, trafiając na szyldy „komfortowych inwestycji z licznymi ogólnodostępnymi miejscami parkingowymi”.
Każde dodatkowe miejsce parkingowe to dla inwestora koszt. Koszt można pokryć zarobkiem z dodatkowej sprzedaży. Jaka część miejsc postojowych ma być przekazana mieszkańcom w cenie mieszkania, a jaka za dodatkową opłatą – pozostaje w gestii dewelopera. To otwiera drogę do sytuacji, kiedy na sprzedaż wystawia się wszystkie lub prawie wszystkie. Wskutek tego miejsc ogólnodostępnych jest na tyle mało, że nie wystarcza ich dla osób, które nie zapłaciły, w tym dla przebywających na terenie inwestycji okresowo lub gościnnie. Zastawione drogi osiedlowe, trawniki i chodniki to codzienny krajobraz nowego budownictwa w wielu częściach kraju.
"Dobrych praktyk" nie będzie
Niezagwarantowanie mieszkańcom nowych osiedli puli bezpłatnych miejsc może budzić kontrowersje. Zrozumiałe, że maksimum korzyści za minimum ceny domagają się klienci. Zastanowienie przychodzi jednak wtedy, gdy potencjalnego klienta po budowie oprowadza ekipa techniczna, która „sama nie wie, co ci ludzie zrobią później z tymi wszystkimi samochodami”. Lub gdy kupuje się mieszkanie już po tym, jak wprowadziła się tam większość lokatorów i problem staje się widoczny gołym okiem.
Czy zamieszkać na takim osiedlu, czy nie, to indywidualna decyzja każdego kupującego – przekonuje Marek Poddany, prezes spółki deweloperskiej Sedno Dom i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, organizacji zrzeszającej ponad stu czterdziestu deweloperów z całego kraju. – Przyszli mieszkańcy oceniają różne parametry osiedla, takie jak odległości pomiędzy budynkami, architekturę, ilość zieleni, place zabaw, a także liczbę miejsc postojowych dla gości i na tej podstawie podejmują decyzję o wyborze mieszkania. Będą więc osiedla zaprojektowane komfortowo i osiedla zaprojektowane ciasno – tłumaczy.
Odmienne podejścia w zakresie dostępności miejsc parkingowych uzasadnia polityką cenową deweloperów. – Musimy pamiętać, że każde miejsce, którego deweloper nie sprzeda, pozostaje dla niego kosztem obniżającym finalną rentowność inwestycji. Dzisiaj samo miejsce, które zajmuje średnio 11 mkw., w rzeczywistości wymaga powierzchni około 30 mkw. (infrastruktura, drogi dojazdowe, powierzchnie pod słupy). Uwzględniając wszystkie koszty, deweloper musi przeznaczyć na wybudowanie jednego miejsca parkingowego około 60 tysięcy złotych, a taki poziom cen miejsc postojowych występuje sporadycznie, wyłącznie w ścisłym centrum miasta. Dalsze podwyższanie wymogów prowadzi do podwyższania kosztów, które muszą rozłożyć się na wszystkie lokale – wyjaśnia Marek Poddany. – Nie można więc oczekiwać wielu miejsc postojowych przeznaczonych dla gości na ekonomicznie projektowanym osiedlu. Musimy pogodzić się z tym, że kupując tańsze mieszkanie, na takim osiedlu nie zawsze znajdzie się wolne miejsce postojowe i trzeba będzie zaparkować w większej odległości, według zasady „coś za coś” – mówi wiceprezes PZFD.
Garaż potrzebny od zaraz. Coraz wyższe ceny miejsc postojowych
Ceny miejsc parkingowych sięgają nawet 70 tys. zł. Mimo to chętnych na ich zakup w dalszym ciągu przybywa. Obostrzenia niektórych firm deweloperskich mogą jednak wykluczyć z zakupu nabywców kawalerek, a właścicielom dużych mieszkań nakazać zakup nawet dwóch miejsc postojowych.
Tym samym reguła wydaje się prosta: albo będzie wygodnie, albo tanio. Klient swoją decyzją zakupową opowie się za jednym z tych priorytetów. Decyzje wielu takich potencjalnych nabywców wpłyną z kolei na przyszłe plany inwestycyjne dewelopera. – Nie ma powodu, by wszystkie osiedla były projektowane jednakowo, bo koszt wyższego komfortu odzwierciedla się w wyższej cenie lokalu, którą pokrywa nabywca. Nadal będą więc projektowane osiedla ekonomiczne z małą liczbą terenów wspólnych i miejsc postojowych, a także osiedla zaprojektowane bardziej komfortowo – uzupełnia Marek Poddany.
Przedstawiciel Związku nie widzi też pola do wypracowania wśród deweloperów tzw. dobrych praktyk w zakresie miejsc parkingowych. – Nie funkcjonuje i nie powinna funkcjonować taka „polityka parkingowa”. Komfort parkowania to atut lub mankament osiedla, o którym decyduje deweloper, a później klienci kupujący (lub nie) takie mieszkania – mówi. Deweloperzy mają świadomość, że to, co dla jednych jest mankamentem nie do zaakceptowania, dla innych stanowi nie do końca wygodną, ale jednak przepustkę do zakupu tańszego mieszkania. Dlatego ograniczona liczba ogólnodostępnych miejsc parkingowych u jednych będzie głośno komunikowaną przewagą reklamową, a u innych informacją przemilczaną w ofercie.
– Inwestycja została tak zaprojektowana, żeby znalazło się w niej możliwie jak najwięcej miejsc postojowych dla mieszkańców, co zwiększa komfort użytkowania osiedla. Ze względu na zamknięty charakter osiedla, nie zaplanowano miejsc ogólnodostępnych – tłumaczy Łukasz Borkowski z biura prasowego firmy Atal, która zbudowała Osiedle Mieszczańskie we Wrocławiu. Przedstawiciele firmy Triada Dom, która realizuje wrocławskie Nowe Jagodno, nie chcieli skomentować swojej polityki parkingowej na terenie tej inwestycji.
Chociaż nie da się w pełni przewidzieć obłożenia parkingów na nowo budowanych osiedlach, skrajnych scenariuszy można uniknąć. Pomoże przepytanie dewelopera ze szczegółowych parametrów inwestycji - porównanie liczby mieszkań z planem miejsc postojowych i sprawdzenie planu zagospodarowania osiedla. – Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić, jaką nieruchomość się kupuje, w tym także to, jak będzie zaprojektowane osiedle – podkreśla wiceprezes PZFD. Użytkownicy internetowego forum dolnośląskiego osiedla nie są optymistami. – Na sto procent tyle aut, ile mają mieszkańcy się u nas nie zmieści... Albo jakieś tereny obok osiedla zostaną do tego celu przystosowane, albo wszelkie znaki zakazu, brak aut na chodnikach itp. będzie można między bajki włożyć... Podobnie nic nie dadzą wszelkie prośby i narzekania na źle zaparkowane auta, osoby bez miejsc parkingowych pozostaną w większości – pisze jeden z mieszkańców. – Taka to różowa przyszłość z miejscami do parkowania nas czeka – ironizuje ktoś inny. – Ale to było wiadomo przed zakupem.
