Pożegnanie ze wskaźnikiem, od którego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych odbywa się już po raz drugi. Pierwsze podejście okazało się falstartem i sprawiło, że przez chwilę na rynku trudno było porównać oferty. Tym razem będzie inaczej, twierdzi ekspert Expander Advisors.
Wskaźniki referencyjne pełnią bardzo istotną rolę jako punkt wyjścia do ustalania ceny różnych usług finansowych. W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu są jednym z dwóch kluczowych składników, obok marży niezmiennej dla całego okresu trwania umowy. To konstrukcja nazywana dziś skrótowo „WIBOR plus marża”. Dla kredytów z okresowo stałą stopą WIBOR i tak znajduje zastosowanie. Jako baza do wyznaczania oprocentowania, gdy kończy się okres, na który blokowana jest stała cena.
Uważni obserwatorzy rynku kredytów hipotecznych pamiętają zapewne, że zaledwie kilka lat temu hasło „pożegnania z WIBOR-em” gościło już w tytułach głównych mediów. Następcą wskaźnika opartego na deklaracjach banków-uczestników rynku pieniężnego miał być bazujący na danych transakcyjnych WIRON. Pojedyncze instytucje zdążyły już nawet zaprezentować hipoteki bazujące na nowym indeksie. A potem cały projekt wyrzucono do kosza.
Przez około rok na rynku były jednocześnie kredyty oparte na starym i nowym wskaźniku. Różniły się one mocno marżami (dla WIRON stawki były wyższe). Co gorsza, przy zmianach stóp procentowych wskaźniki zachowywały się inaczej. Z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców nie była to przejrzysta sytuacja.
WIBOR ma przed sobą 10 lat życia, ale ważne będą kolejne miesiące
Od 1 stycznia 2037 r. administrator wskaźnika WIBOR nie będzie już opracowywał i publikował indeksu. Dokładnie 10 lat wcześniej, 1 stycznia 2027 r., przypada jeszcze ważniejszy termin. Od tego momentu nie będzie można oferować produktów finansowych opartych na stawce WIBOR. Idea 10-letniego okienka jest następująca – przez ten czas istniejące umowy (w przeważającej części) naturalnie wygasną. Dzięki temu nie będzie konieczne także wyznaczanie zamiennika poprzez rozporządzenie Ministerstwa Finansów.
Takie ramy czasowe oznaczają, że już wkrótce pojawią się na rynku kredyty hipoteczne bazujące na nowym wskaźniku – POLSTR. Czy banki mogą wykorzystać okienko, gdy trudno będzie porównywać "stare" i "nowe" kredyty do podnoszenia stawek?
– Zmiana wskaźnika referencyjnego jest dla banków bardziej wyzwaniem prawnym niż biznesowym. W dobie sporów sądowych z kredytobiorcami na różnych płaszczyznach (franki, WIBOR, pojedyncze klauzule abuzywne) banki bardzo ostrożnie podchodzą do tej kwestii i nie wydaje mi się aby chciały coś na tym biznesowo „ugrać”. Raczej skupiają się na tym, aby wszystko poprawnie wdrożyć i nie generowało to ryzyka prawnego w przyszłości. To bardziej klienci będą mogli pospekulować na wskaźniku i wybrać (przy nowych transakcjach lub refinansując kredyty) czy marża „z korektą” czy bez, będzie korzystniejsza – wskazuje Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
Kredyty oparte na nowym wskaźniku nie będą musiały znacząco różnić się pod względem oprocentowania od swoich poprzedników, zauważa ekspert.
– W warunkach stabilnych stóp procentowych POLSTR powinien być niższy niż WIBOR, co w teorii mogłoby się przełożyć na wzrost marż. Pytanie tylko czy ostatnio możemy mówić o stabilnych poziomach (oraz co też ważne: predykcjach) stóp procentowych? Dodatkowo rynek jest też odpowiednio konkurencyjny, by ograniczać wzrost marż. Pamiętajmy, że na marże wpływają też inne czynniki: ryzyko prawne, sytuacja makro, dostęp do finansowania, poziomy kosztów operacyjnych, podatek bankowy i wiele, wiele innych. Na dzisiaj ciężko przewidzieć, jak wpłynie ten jeden czynnik – komentuje Grzegorz Granda.
Co ze starymi kredytami hipotecznymi?
Z danych prezentowanych ostatnio przez Związek Banków Polskich wynika, że kredyty hipoteczne „żyją” średnio 9 lat. Na taki wynik wpływ mają chociażby popularne refinansowania, gdzie podpisuje się nową umowę, a stare zobowiązanie zostaje całkowicie spłacone. Krótki cykl życia kontraktów może sprawić, że bez specjalnych ingerencji stare hipoteki przejdą na nowy wskaźnik. Dla pozostałych przewidziano inne rozwiązania.
– Banki od dłuższego czasu w umowach kredytowych stosują zapisy o zmianie wskaźnika zgodnie z rozporządzeniem BMR (ang. Benchmark Regulation) a dla jeszcze starszych umów proponują aneksy z tym związane – podkreśla ekspert Expander Advisors.
– Zmiana wskaźnika powinna być dla klienta neutralna. W dużym uproszczeniu: nowy wskaźnik będzie za pomocą backtestów wyznaczony wstecz i porównany z WIBOR-em. Pozwoli to określić różnicę, którą bank doda (lub odejmie) do marży, aby zachować całe oprocentowanie na podobnym poziomie – komentuje Grzegorz Granda.
