Kredyty hipoteczne jeszcze nigdy nie spłacały się tak doskonale i tak szybko. W I kwartale padł znów rekord. Jeśli „wylosujemy” próbkę 100 tys. zł pożyczonych na mieszkania przez banki, to problemy ze spłatą dotyczą zaledwie 1110 zł. Obraz psują już tylko pozostałości po hipotekach frankowych.
Rynek kredytów hipotecznych w Polsce to rynek paradoksów. Nie da się go opisać, nie sięgając po słowo „ale”. Dobrym przykładem może być pierwszy kwartał tego roku, w którym sprzedało się ponad 73 tys. kredytów na niewidzianą dotąd sumę 13,6 mld zł, ale rekordowy udział miały w tych wynikach refinansowania.
Swoją ciemniejszą stronę, swoje „ale”, ma także jakość spłat. Spójrzmy na dane z okresu styczeń-marzec 2026 r., gdzie ponownie napotykamy na napawający optymizmem rekord.
Hipoteki śrubują rekordy jakości…
Kredytodawcy są zobligowani do regularnego raportowania nadzorowi i bankowi centralnemu stanu swoich portfeli kredytowych. Jednym z kluczowych wskaźników w tych sprawozdaniach jest jakość pod względem ryzyka kredytowego. Inaczej mówiąc, podział aktywnych umów na obsługiwane bez problemów i te, gdzie są mniej lub bardziej poważne wątpliwości co do perspektyw spłaty.
Kredyty zagrożone to takie, w których pojawiły się istotne opóźnienia w regulowaniu długu. W przypadku złotowych kredytów hipotecznych ich udział od kilku kwartałów systematycznie spada do kolejnych historycznych minimów.
Na koniec I kw. 2026 r. ponownie doszło do przebicia poprzednich poziomów. Udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych znalazł się w punkcie 1,11 proc. Upraszczając nieco zawiłości związane z klasyfikowaniem kredytów, można byłoby powiedzieć, że z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł do przegródki „poważny problem ze spłatą” trafia zaledwie 1110 zł. Dokładnie trzy lata temu miernik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
…ale „franki” wyglądają jak kiepskie kredyty gotówkowe
Z błyszczącymi jakością hipotekami w złotych kontrastuje sytuacja niedobitków kredytów opartych na frankach. Blisko 12,5 procent hipotek CHF mieści się w kategorii zagrożonych. To wskaźnik gorszy niż aktualne wyniki notowane dla kredytów gotówkowych w metodologii BIK (gdzie śledzi się odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni).
Na kształt wykresu dla hipotek frankowych najmocniej wpłynęły sądowe spory między klientami a bankami. Portfel szybko tracił jakość, bo część kredytobiorców po złożeniu pozwu zawieszała spłatę (rósł licznik), a jednocześnie malała wartość aktywnych umów (kurczył się mianownik). Znacznie lepiej wyglądają wyniki pozostałych kredytów mieszkaniowych walutowych. W ich przypadku kredyty zagrożone (EUR i pozostałe) stanowią 2,24 proc. portfela, a wskaźnik obniżył się o 0,04 pp. od końca 2025 r.
Jakość jest super, ale portfel maleje
Polacy spłacają swoje mieszkaniowe zobowiązania bardzo sumiennie. Taką historię opowiadają wskaźniki. Jednocześnie jednak pozbywają się długów szybciej, niż zaciągają nowe. Pomimo rekordowych wyników sprzedaży, aktywnych kredytów hipotecznych ubywa.
Na koniec I kwartału czynnych kontraktów było 2,14 mln. W szczytowym dla polskiego rynku momencie, w 2021 r. aktywnych umów było 2,54 mln. To oznacza, że w ciągu 5 lat ubyło 400 tys. kredytów hipotecznych. Rynek się zwija w rozumieniu ilościowym, a trend ten nie ulega wcale zmianie. W pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel skurczył się o kolejnych prawie 9 tys. umów.
Skraca się także cykl życia przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Jeszcze dekadę temu, zgodnie z szacunkami ZBP, okres ten wynosił ok. 17 lat. Późniejsze oszacowania mówiły o 12-14 latach. Na ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich wskazano, że zgodnie z ostatnimi doniesieniami Biura Informacji Kredytowej i samych banków, średni okres spłaty hipoteki wynosi już tylko 9 lat. Polscy kredytobiorcy nie tylko chętnie nadpłacają swoje długi, ale także aktywnie nimi zarządzają, przenosząc się pomiędzy bankami. To potwierdza tylko tezę, że mit o „kredytowej pętli na 30 lat” coraz gorzej przystaje do realiów.
