Hiszpański rynek nieruchomości odnotował styczeń pod znakiem korekty. Sprzedaż mieszkań spadła o 5% r/r, co stanowi najgorszy wynik od połowy 2024 roku. Paradoksalnie sektor kredytowy przeżywa rozkwit – liczba hipotek wzrosła o 6,3%, osiągając najwyższy styczniowy poziom od 15 lat.
Styczeń 2026 roku przyniósł ochłodzenie na hiszpańskim rynku nieruchomości. Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego (INE), liczba transakcji kupna-sprzedaży mieszkań spadła o 5,0% w skali roku, osiągając poziom 57 489 operacji. Dane Kolegium Rejestratorów, oparte na wpisach do ksiąg wieczystych, wskazują na spadek rzędu 7,0% (56 776 operacji). Jest to najgłębszy regres od czerwca 2024 roku, co przerywa trend wzrostowy z ubiegłego roku i sugeruje nasycenie popytu przy obecnych poziomach cenowych.
Jak odnotowuje "La Razon", mimo spadku wolumenu sprzedaży, sektor finansowania dłużnego odnotował wzrosty. Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe wzrosła o 6,3% r/r, osiągając pułap 40 273 umowy – co stanowi najlepszy styczniowy wynik od 2011 roku. Średnia wartość kredytu hipotecznego wzrosła o 8,6% rdr do poziomu 165 677 euro. Dane te potwierdzają, że choć liczba transakcji maleje, nabywcy w coraz większym stopniu zależą od finansowania zewnętrznego.
W strukturze rynku widoczna jest przewaga dynamiki rynku pierwotnego nad wtórnym w ujęciu krótkoterminowym. Popyt na nowe lokale mieszkalne wzrósł o 16,1% w ujęciu miesiąc do miesiąca (grudzień-styczeń), co wynika z deficytu nowej podaży. W ujęciu rocznym spadek sprzedaży mieszkań używanych (-5,4%) był głębszy niż w przypadku mieszkań nowych (-3,8%). Udział mieszkań z rynku pierwotnego wyniósł 93% (spadek o 5,2% r/r), podczas gdy sektor mieszkań chronionych (VPO) skurczył się o 2,6% r/r.
Sytuacja regionalna wykazuje głęboką dywergencję. Największe spadki sprzedaży odnotowano na Wyspach Kanaryjskich (-21,9%) oraz we Wspólnocie Madrytu (-19,6%). Z kolei wzrosty aktywności utrzymały się w Nawarrze (+20,5%), La Rioja (+11,8%), Kraju Basków (+9,2%) oraz Andaluzji (+4,5%). Takie zróżnicowanie sugeruje, że rynki o najwyższym stopniu przegrzania cenowego wchodzą w fazę korekty szybciej niż regiony o wyższej dostępności lokalowej.
Perspektywy na rok 2026 wskazują na postępującą normalizację. Po rekordowym roku 2025 (714 237 transakcji), rynek dąży do równowagi między wysoką wyceną aktywów a malejącą siłą nabywczą. Średni koszt kredytu ustabilizował się na poziomie ok. 2,88%, co przy utrzymującym się wzroście cen mieszkań (średnio 2 300 euro/m²) sprawia, że kluczowym czynnikiem dla stabilności rynku pozostanie tempo uwalniania nowych inwestycji deweloperskich.
Oprac. JM
