W lutym 2022 r. nad rynkiem kredytów hipotecznych zawisły czarne chmury. W najnowszych danych BIK widać mocne spadki - i w porównaniu do stycznia 2022, jak i lutego poprzedniego roku.
W porównaniu do lutego 2021 r., w ujęciu liczbowym banki i SKOK-i udzieliły więcej tylko kredytów gotówkowych o (+5,5%). Spadek o (-35,4%) odnotowały limity w kartach kredytowych, kredyty mieszkaniowe (-24,3%) i kredyty ratalne (-7,3%).
W ujęciu wartościowym banki i SKOK-i przyznały wyższą wartość w dwóch produktach kredytowych: w kredytach gotówkowych (+4,7%) oraz ratalnych (+1,4%). Natomiast o (-18,1%) spadła wartość przyznanych limitów w kartach kredytowych i o (-14,4%) kredytów mieszkaniowych.
W relacji do stycznia 2022 r. w lutym 2022 r. banki udzieliły mniej dwóch rodzajów produktów kredytowych. Spadki odnotowały kredyty ratalne (-22,8%) oraz kredyty mieszkaniowe (-10,0%).
Również w ujęciu wartościowym w porównaniu do stycznia 2022 r. banki udzieliły w lutym 2022 r. niższą wartość tych dwóch produktów: kredytów ratalnych (-4,0%) oraz kredytów mieszkaniowych (-11,4%). Dodatnią dynamikę m/m, zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym, odnotowały kredyty gotówkowe (+0,4% oraz +7,3%) oraz karty kredytowe (+7,4% oraz +8,7%).
W dwóch pierwszych miesiącach 2022 r. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku ujemne dynamiki w obu ujęciach odnotowały karty kredytowe (-32,9% oraz 15,5%) i kredyty mieszkaniowe (-13,8% oraz -1,8%). Dodatnie dynamiki r/r zanotowano w przypadku kredytów gotówkowych (+11,3% oraz 9,1%), a także ratalnych (+9,6% oraz +9,4%).
Stopy powyżej 5 proc. Jak będą wyglądać wtedy raty kredytów?
Prognozy dotyczące docelowego poziomu stóp procentowych w 2022 r. szybko się dezaktualizują. Na początku roku ekonomiści mówili o 4 proc. Teraz w szacunkach przewijają się już liczby powyżej 5. Dla kredytobiorców to oznacza jedno – kolejny wzrost obciążeń.
Kredyty mieszkaniowe
W lutym br. w porównaniu z lutym 2021 r., na rynku kredytów mieszkaniowych wystąpił duży spadek liczby (-24,3%) oraz wartości (-14,4%) udzielonych kredytów. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 345,08 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 13,1%, co odpowiada w przybliżeniu średniej rocznej dynamice wzrostu cen nieruchomości.
Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych, określających wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego w okresie styczeń - luty 2022 r. widać duże zróżnicowanie.
Dodatnie dynamiki dotyczyły jedynie kredytów z przedziału powyżej 500 tys. zł, w ujęciu liczbowym (+36,5%) i wartościowym (+41,4%). W pozostałych przedziałach kwotowych dynamika liczby i wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych jest ujemna.
- Dla kredytów mieszkaniowych luty 2022 r. był słaby. A w ujęciu liczbowym nawet zły, bowiem w porównaniu do lutego 2021 r. banki udzieliły aż o 24,3%, a do lutego 2020 r. o 24,6% mniej kredytów mieszkaniowych. Jest to spowodowane przede wszystkim spadkiem liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy, co obserwowaliśmy już od kwietnia zeszłego roku. Trend spadkowy popytu na kredyty mieszkaniowe zaczął się więc jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Głównym powodem był wówczas wzrost cen nieruchomości, co przy 20% wkładzie własnym powodowało wzrost kwoty zaciąganego kredytu, a tym samym część potencjalnych kredytobiorców utraciła zdolność kredytową. Trend ten jeszcze przyśpieszył od października 2021 r., kiedy to RPP po raz pierwszy podniosła stopy procentowe. Obecnie jesteśmy już po pięciu podwyżkach. Ostatnia marcowa nie znalazła jeszcze, bo nie mogła, swojego odzwierciedlenia w akcji kredytowej. Podwyżki stóp procentowych jeszcze bardziej obniżają zdolność kredytową.
Do tego dochodzą działania KNF. Już w lipcu zeszłego roku KNF nakazał bankom ograniczyć okres kredytowania do 25 lat, który jest uwzględniany do liczenia zdolności kredytowej. W marcu br. doszły jeszcze dwa działania, tj. zwiększenie z 2,5 do 5 p.p. bufora na zmianę wysokości stóp procentowych uwzględnianego przy liczeniu zdolności kredytowej oraz wzrostu wysokości kosztów utrzymania uwzględnianych w algorytmie liczenia zdolności kredytowej. Dodatkowo poziom DSTI (relacja środków przeznaczanych na obsługę zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych do dochodu kredytobiorcy) przy niższych dochodach został ustanowiony na poziomie 40%, a przy wyższych – na 50%. Wszystkie te czynniki negatywnie wpłyną na poziom zdolności kredytowej, istotnie ją obniżając. I na koniec ostatni element - niepewność związana z wojną w Ukrainie. Ten zestaw w mojej opinii będzie miał ogromny negatywny wpływ na rozmiary akcji kredytowej w kolejnych miesiącach - komentuje prof. Rogowski i dodaje, że w ujęciu wartościowym sytuacja również nie jest dobra. Wyniki lutego są niższe zarówno w porównaniu do lutego 2021 r. (-14,4%), jak i lutego 2020 r. (-9,1%).
- Rynek kredytów mieszkaniowych odnotowuje spadki również w ujęciu wartościowym. Wiąże się to z ujemnymi dynamikami kredytów ze wszystkich przedziałów kwotowych, poza wysokokwotowym (500 tys. zł). Spada również średnia wartość udzielonego kredytu w porównaniu do stycznia br. o (-1,5%). O takim negatywnym scenariuszu tj. spadku liczby osób wnioskujących i spadku średniej kwoty udzielanego kredytu ostrzegałem już w wielu komentarzach w zeszłym roku - stwierdził prof. Rogowski.
- W mojej opinii kolejne miesiące będą jednymi z ciekawszych w całej historii polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, bowiem na wartość akcji kredytowej będzie łącznie oddziaływać kilka negatywnych zjawisk. Oprócz wyżej wymienionych dochodzi dodatkowo element rynku nieruchomości. Przez stopy procentowe ograniczony będzie nie tylko popyt lewarowany, ale również gotówkowy – potencjalny wzrost atrakcyjności mi.in. depozytów bankowych. Dużą niepewnością w obliczu obecnej sytuacji geopolitycznej obarczone są decyzje inwestorów instytucjonalnych związanych z inwestowaniem w polskie nieruchomości. Z drugiej strony, wzrosty cen materiałów budowalnych i robocizny jeszcze pobudzone sytuacją w Ukrainie, w tym odpływem 30% pracowników z budów, to czynniki, które przełożą się na wzrost kosztów wybudowania PUM (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej). Jak w tej sytuacji zachowają się deweloperzy? Już w 2021 r. obserwowaliśmy spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę. Reasumując, jeżeli spadkowi popytu będzie towarzyszyć spadek podaży na podobnym poziomie, ceny nieruchomości ustabilizują się. W przypadku, gdy podaż spadnie mniej niż popyt to ceny nieruchomości powinny spaść. Jednak, gdy spadek podaży będzie większy niż popytu, to ceny nieruchomości będą rosnąć. Trzeba więc obserwować sytuację na rynku nieruchomości. Bowiem oba rynki tj. rynek mieszkaniowy i kredytów mieszkaniowych bezpośrednio na siebie oddziałują - puentuje prof. Rogowski.
Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w lutym 2022 r. wyniósł 0,57%. W ostatnich 12 miesiącach (od lutego 2021 r. do lutego 2022 r.) jakość portfela nieznacznie pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,03 p.p.).
- Jak już sygnalizowałem w komentarzach do wcześniejszych Newsletterów czynnikiem, który może niekorzystnie w przyszłości wpłynąć na jakość portfela kredytów mieszkaniowych są podwyżki stóp procentowych. Bowiem prawie cały portfel złotowych kredytów mieszkaniowych to kredyty na zmienną stopę. Efekt będzie jednak opóźniony. Wzrost oprocentowania nastąpi bowiem po trzech (WIBOR 3M) lub 6 miesiącach (WIBOR 6M). Jeżeli dodamy do tego jeszcze konieczność wystąpienia opóźnień powyżej 90 dni to negatywny efekt może pojawić się dopiero na jesieni. Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty zaciągnięte w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych przez pojedynczych kredytobiorców, którzy dodatkowo posiadają do spłaty inne zobowiązania. Wyższym poziomem ryzyka będą prawdopodobnie charakteryzować się również kredyty wysokokwotowe powyżej 1 mln zł oraz kredyty osób z wysoką wartością wskaźnika DSTI – powyżej 50%. Z uwagi na wojnę wzrósł również kurs franka szwajcarskiego, co powoduje wzrost wysokości raty, tak więc i w tym przypadku mamy podwyższony poziom ryzyka kredytowego - ostrzega prof. Rogowski.
