Pierwsze dwa kwartały 2026 r. to jak dwa odmienne światy. W pierwszym wszystkie tendencje sprzyjały kredytobiorcom. W drugim – trendy się załamały, a na klientów spadł deszcz kiepskich informacji. Tymczasem sprzedaż napędzana refinansowaniem biła rekordy, jakby nic złego się nie działo.
Można widzieć długoterminowe trendy i kusić się na sięgające daleko w przyszłość prognozy. A potem jedno zdarzenie z zupełnie innej dziedziny uruchamia lawinę i obraz sytuacji zmienia się z jasnego na mroczny. Tak w skrócie można opisać przewidywania dotyczące rynku hipotek w kończącym się półroczu. Rolę bodźca uruchamiającego odwrót odegrał tym razem konflikt w Iranie.
Prowadząc kronikę zmian na rynku hipotek, sięgamy do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Cenowy szok, cenowa schizofrenia
„Kredyty hipoteczne tanieją” – to zdanie dobrze opisywało długoterminowy trend, który tylko przybrał na sile na przełomie 2025 i 2026 r. Skończył się on mocnym akcentem już w marcu. Stawki oprocentowania okresowo stałego skoczyły o kilkadziesiąt punktów bazowych na przestrzeni kilku tygodni.
W pierwszym tygodniu marca średnia stałoprocentowa stawka wynosiła 5,78 proc. Już w kwietniu była na poziomie 6,27 proc. Tak szybkich wzrostów nie widzieliśmy nigdy, nawet w czasach mocnych podwyżek stóp procentowych. „Górka” na wykresie to zatem godna odnotowania anomalia.
Tymczasem średnie oprocentowanie kredytów opartych na zmiennej stopie zachowywało się zdecydowanie… mniej zmiennie. Wskaźniki WIBOR wprawdzie ruszyły w górę, ale skala ruchów nie była tak znacząca. Efekt? Różnica dzieląca początkowe stawki zmiennego i stałego oprocentowania jeszcze się powiększyła. Inaczej mówiąc, premia, jaką trzeba zapłacić za pewność niezmienności raty mocno wzrosła.
Marże też zakończyły epokę obniżek
Podsumowując pierwszy kwartał, wskazywaliśmy, że „skłonność kredytodawców do cięć się skończyła w obliczu niepewności w otoczeniu”. Dane z okresu kwiecień-czerwiec potwierdzają, że rzeczywiście do tego doszło. I to w dość niespodziewanym scenariuszu.
Średnia z propozycji kredytodawców dla śledzonego przez nas profilu klienta wzrosła z 1,76 pp. do 1,84 pp. dla oprocentowania zmiennego i spadła (!) z 1,82 pp. do 1,81 pp. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki). Doszło zatem do „mijanki” – po długim okresie niższych marż dla pierwszego wariantu, teraz na niższą stawkę mogą liczyć (średnio) zwolennicy okresowo stałego oprocentowania.
Warto w tym miejscu dodać istotną „gwiazdkę” – różnica jest niewielka, a na zwrot we wcześniejszych trendach duży wpływ miała nowa polityka cenowa jednego z liczących się na rynku banków. Może to być zatem przejściowy efekt, który zostanie zniwelowany drobnymi korektami w cennikach już wkrótce.
Zdolność kredytowa skończyła wysokie loty
Kolejnym trendem, który załamał się w drugim kwartale był wzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 r. profilowa rodzina mogła liczyć na średnio 1,15 mln zł finansowania, w marcu – na 1,176 mln zł. W maju wskaźnik osiągnął lokalny dołek – 1,11 mln zł. Nie jest to zaskoczeniem, jeśli weźmiemy pod uwagę zmiany w cennikach banków.
Zjawiskiem obserwowanym od początku serii podwyżek stóp procentowych było proponowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższych kwot. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, chociaż nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu).
W tym roku trend ten „stanął na głowie”. W lutym 2026 r. po raz pierwszy w obserwowanej przez nas historii wybierający oprocentowanie zmienne mieli średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania. Ta luka mocno powiększyła się w kolejnych miesiącach, w głównej mierze dzięki „rozjechaniu się” stawek oprocentowania dla dwóch wariantów kredytów.
„Liberalizacja zdolności” postępowała
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
To miernik, który można traktować jako sygnał mniej lub bardziej liberalnego podejścia kredytodawców do oceny zdolności. Możemy prześledzić, czy (uśredniając) banki godziły się na większe czy mniejsze obciążenie ratami swoich potencjalnych klientów.
Średnia ze wskaźników DSTI rosła w drugim kwartale i znalazła się na najwyższym poziomie od początku 2024 r. W czerwcowych symulacjach banki gotowe były, by na ratę profilowe gospodarstwo przeznaczyło 50,4 proc. dochodów (średnia z maksimów dopuszczalnych przez banki dla okresowo stałego oprocentowania). Dla porównania, w styczniu 2024 r. analogiczny wskaźnik wynosił 44,9 proc.
Wraca stabilizacja? To może być fałszywy sygnał
W kolejnych miesiącach na rynku kredytów hipotecznych pierwsze skrzypce grać będą nadal czynniki zewnętrzne. Losy konfliktu na Bliskim Wschodzie pozostają niejasne, a gospodarcze efekty marcowego szoku dopiero nabierają kształtów. Patrząc na ostatnie zmiany w cennikach banków, dostrzec można ślady początku powrotu do „przedwojennych” cen. Ruch może okazać się jednak złudzeniem, chwilowym wahnięciem, które wkrótce zostanie zanegowane korektą. Niepewność pozostaje słowem-kluczem w nadchodzących miesiącach.
