Standardowy wkład własny w kredycie hipotecznym to od wielu lat 20 proc. wartości mieszkania. Banki nadal pozwalają jednak na sfinansowanie do 90 proc. inwestycji, ale życzą sobie za to cenowej premii. Sprawdzamy, ile wynosi przestrzeń dzieląca standard od minimum.
Jeszcze pod koniec zeszłego roku 3 na 10 umów kredytowych podpisywanych przez klientów banków dotyczyło hipoteki z wkładem własnym poniżej 20 proc. Konieczność posiadania znaczących oszczędności była główną barierą w dostępie do finansowania zakupów mieszkaniowych. Wszystko zmieniło się wraz z serią podwyżek stóp i zaostrzeniem kryteriów oceny zdolności kredytowej. Teraz to finansowa wydolność w oczach kredytodawcy stała się problemem numer jeden.
Chociaż sprzedaż kredytów hipotecznych zalicza kolejne rekordowe dołki, nadal sporą część nowych umów stanowią kredyty z niskim wkładem własnym. W drugim kwartale 2022 r. odpowiadały one za ponad 18 proc. kontraktów. W ofertach banków wciąż mają się dobrze również „cenowe nożyce” – kredyty z minimalną wpłatą własną pozostają droższe niż ich odpowiedniki z 20-procentową wpłatą. Sprawdziliśmy, jak prezentują się one w przypadku produktów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Mniejszy wybór i nawet o kilkadziesiąt punktów bazowych drożej
Za podstawę porównania posłużyły nam symulacje przygotowane przez kredytodawców na potrzeby październikowego rankingu kredytów hipotecznych. Wyliczenia stworzono dla rodziny wychowującej jedno dziecko i mieszkającej w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.
W pierwszym scenariuszu klienci wpłacają 120 tys. zł, a pozostałe 480 tys. zł pochodzić będzie z kredytu hipotecznego. Wskaźnik LTV (długu do wartości nieruchomości) wyniesie zatem 80 proc. W drugiej opcji wpłata własna to 10 proc. (60 tys. zł), a kredyt opiewa na 540 tys. zł (LTV 90 proc.).
|
Porównanie stawek oprocentowania okresowo stałego dla kredytu hipotecznego z 20- i 10-procentowym wkładem własnym (okres spłaty 25 lat, dla profilowych kredytobiorców, kwota kredytu 480 i 540 tys. zł) |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Oprocentowanie okresowo stałe przy LTV 80 proc. |
Oprocentowanie okresowo stałe przy LTV 90 proc. |
Różnica stawek (10 proc. wpłata własna kontra 20 proc. wkładu) |
|
Alior Bank |
9,67% |
9,87% |
+ 0,20 pp. |
|
Bank BPS |
8,79% |
Brak w ofercie |
- |
|
Bank Millennium |
8,54% |
9,14% |
+ 0,60 pp. |
|
Bank Pekao |
9,76% |
9,96% |
+ 0,20 pp. |
|
BNP Paribas Bank |
9,70% |
Brak w ofercie |
- |
|
BOŚ |
12,15% |
Brak w ofercie |
- |
|
Credit Agricole |
7,94% |
8,65% |
+ 0,71 pp. |
|
ING Bank Śląski |
9,56% |
Brak w ofercie |
- |
|
mBank |
10,29% |
10,79% |
+ 0,50 pp. |
|
PKO BP |
7,83% |
8,60% |
+ 0,77 pp. |
|
Santander Bank |
9,62% |
10,32% |
+ 0,70 pp. |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 18-24.10.2022 r. |
|||
Pierwszy wniosek, który narzuca się podczas porównania ofert dotyczy dostępności kredytów z minimalnym wkładem własnym. Takiego produktu z okresowo stałym oprocentowaniem nie mają w swoim menu 4 banki (plus Citi Handlowy i Bank Pocztowy, które nie brały udziału w zestawieniu). Klienci mający odpowiednią zdolność kredytową musieliby zadowolić się węższym zestawem potencjalnych kredytodawców.
Po drugie, w każdym z banków stawka oprocentowania dla standardowego kredytu jest niższa niż dla produktu z LTV 90 proc. Największa przestrzeń dzieli propozycje PKO Banku Polskiego. Stawka dla minimalnego wkładu własnego jest wyższa o 0,77 pp. Zbliżone rozwarcie cenowych nożyc znajdziemy w Credit Agricole (0,71 pp.) oraz Santander Banku (0,7 pp.).
Najmniejsza przestrzeń dzieli propozycje dla dwóch scenariuszy w Alior Banku oraz Banku Pekao. Stawka oprocentowania stałego przez pierwszy okres (odpowiednio 7 lat w Aliorze i 5 lat w Pekao) jest wyższa przy minimalnej wpłacie o 0,2 pp.
