Ostatnie miesiące na rynku kredytów hipotecznych to nieustająca parada malejących „słupków” na wykresach. Rosną tylko raty i oprocentowanie. W najnowszym raporcie AMRON-SARFiN za II kw. zadebiutował kolejny z symbolicznych spadków – ubywa aktywnych umów kredytowych.
„Po raz pierwszy w okresie monitorowania rynku przez Centrum AMRON liczba nowo udzielonych kredytów okazała się niższa od liczby kredytów spłaconych w tym samym okresie” – pisze we wstępie do najnowszej edycji raportu o rynku kredytów hipotecznych Jacek Furga ze Związku Banków Polskich. Za nowe zjawisko odpowiada zdaniem eksperta m.in. nadpłacanie zobowiązań przez klientów wystraszonych rosnącym oprocentowaniem.
Na koniec I połowy 2022 roku liczba czynnych kredytów mieszkaniowych spadła do poziomu 2,48 mln sztuk. „Oznacza to spadek o 2,55 proc. w II kwartale 2022 roku, czyli nominalnie o 65 021 kredytów w porównaniu do stanu na koniec I kwartału 2022 roku” – czytamy w publikacji AMRON-SARFiN. Zadłużenie kredytobiorców hipotecznych spadło w tym czasie do 508,2 mld zł, obniżając się o 3,3 mld zł w ciągu trzech miesięcy.
Zapaść w sprzedaży kredytów
Okres kwiecień-czerwiec był najgorszym czasem na rynku kredytów hipotecznych od wielu lat. Przypomnijmy, że w tym czasie nie tylko nadal rosły stopy procentowe, ale wprowadzono także nowe zalecenia nadzoru finansowego dotyczące formuły oceny zdolności kredytowej. W efekcie kredyty hipoteczne stały się dostępne dla nielicznych.
Wyniki sprzedaży odzwierciedlają dramatyczne zmiany, które zaszły w otoczeniu rynku. W II kwartale roku banki udzieliły 38,3 tys. nowych kredytów. To o 20 proc. mniej niż w kiepskim początku roku (I kw.) i aż o 43,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Do kredytobiorców trafiło 13,5 mld zł finansowania, podczas gdy w II kw. 2021 r. do klientów popłynęło 22,1 mld zł.
Koniec kolejnej rosnącej passy – średnia kwota kredytu w dół
Znakiem firmowym ostatniej kredytowej hossy była rosnąca nieprzerwanie średnia kwota kredytu hipotecznego. Nawet początek 2022 r., zdecydowanie gorszy niż wcześniejsze kwartały, nie przerwał tej passy. Drugi kwartał roku oznaczał koniec również tego trendu. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego ogółem w II kwartale 2022 roku wyniosła 350 123 zł, czyli mniej o 1 128 zł (0,32%) w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Struktura sprzedaży pod względem wysokości kwoty kredytu nie uległa znaczącym zmianom. Nadal prym wiodą (z udziałem 24,8 proc.) zobowiązania mieszczące się w przedziale 200-300 tys. zł. Najpopularniejsze pozostają umowy na 25-35 lat spłaty z udziałem 66,1 proc. w nowej sprzedaży. W II kw. 2022 r. widocznie wzrósł jednak udział kontraktów na krótszy okres. Kredyty hipoteczne udzielane na 15-25 lat stanowiły 27,1 proc., podczas gdy ich udział nie przekraczał 25 proc. we wcześniejszych trzech kwartałach.
Kredyty z niskim wkładem własnym dla nielicznych
Do rewolucyjnych zmian na rynku zaliczyć trzeba także zdecydowane przesunięcia w strukturze wskaźnika LTV nowych kredytów. Jeszcze w I kw. roku zobowiązania z wkładem własnym poniżej 20 proc. (czyli wskaźnikiem LTV ponad 80 proc.) odpowiadały za ponad 1/4 sprzedaży. W II kw. ich udział spadł do 18,9 proc.
W topniejącej sprzedaży coraz większy udział mają kredyty z pokaźną wpłatą własną kredytobiorców. Zobowiązania z LTV w przedziale 30-50 proc. stanowiły 12,5 proc. podpisanych kontraktów wobec 8,1 proc. kwartał wcześniej.
Hipoteki stają się dla banków ryzykowne?
„Koszty generowane przez wakacje kredytowe dla sektora bankowego mogą zdecydowanie osłabić ofertę banków w zakresie udzielania nowych kredytów hipotecznych. Tym bardziej że kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, który przez dziesięciolecia traktowany był jako bezpieczny, długoterminowy instrument finansowy, stanowiący podstawę budowania wieloletniej, pozytywnej relacji banku z klientem, stał się dla banków, za sprawą kolejnych nieprzemyślanych decyzji politycznych, instrumentem wysokiego ryzyka” – komentuje we wstępie do raportu Jacek Furga.
Uwaga eksperta dotyczy na razie przede wszystkim otoczenia sektora bankowego. Z danych zaprezentowanych w raporcie wynika, że spłacalność hipotek pozostaje na niemal niezmienionym poziomie w porównaniu z I kw. roku. Udział zobowiązań zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych wynosi 2,35 proc. Utrzymuje się natomiast tendencja pogarszania się jakości kredytów opartych na franku szwajcarskim. Na koniec II kw. 6,09 proc. tego portfela stanowiły kredyty zagrożone.
