O czym powinien pamiętać najemca lokalu użytkowego?

W przypadku umowy najmu lokalu na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej najemca nie może liczyć, że z pomocą przyjdą mu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Pozostają zatem regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym. Te zaś nie zawsze gwarantują stronom umowy najmu należytą ochronę. Wiele zależy bowiem od ustaleń poczynionych przez najemcę i wynajmującego znajdujących najczęściej odbicie w treści umowy najmu. Mimo tak ogromnego znaczenia, jakie ma właściwe zredagowanie kontraktu, nierzadko ograniczamy się jedynie do niezbędnego minimum ufając, że wszystko pójdzie po naszej myśli. Tymczasem uprzejmości, jakich doświadczamy przy okazji negocjowania i podpisywania umowy mogą się dość szybko przerodzić w niechęć lub nawet wrogość. Wówczas dzięki jasno sprecyzowanym prawom i obowiązkom stron oraz przemyślanym wcześniej zabezpieczeniom uniknie się niepotrzebnej nieraz konfrontacji w sądzie, a jeżeli nawet do niej dojdzie - można będzie liczyć na pewną wygraną.

Liczą się najdrobniejsze szczegóły

Najemca sklepu, biura czy powierzchni handlowej powinien zwracać uwagę nie tylko na wysokość należnego wynajmującemu czynszu, czas trwania najmu czy wzajemne rozliczenia z tytułu poczynionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, lecz również na wydawałoby się mniej istotne kwestie, jak na przykład to, w jakiej formie zawierana jest umowa. Zobrazować to może poniższy przykład.

Przykład

X chciał otworzyć salon fryzjerski. Ponieważ nie dysponował własnym lokalem, zdecydował się nająć go od Y. Lokal ten wymagał jednak przystosowania do nowego przeznaczenia, co wiązało się ze sporymi nakładami. Y nie zgodził się ani na ich pokrycie, ani nawet na częściową partycypację w tych kosztach. Wówczas X zaproponował, że sam sfinansuje remont za to, że Y zgodzi się na oznaczony 10-letni okres trwania umowy najmu. Uznał bowiem, że tylko wtedy adaptacja lokalu na własne potrzeby będzie dla niego opłacalna. Y przystał na tę propozycję i zawarto pisemną umowę najmu. Jednakże po dwóch latach Y sprzedał lokal innej osobie. Nabywca lokalu wypowiedział najem X-owi z zachowaniem 3-miesięcznego terminu. Było to możliwe, ponieważ strony umowy (X i Y) nie zawarły umowy z datą pewną, lecz ograniczyły się jedynie do formy pisemnej.

Wniosek - najemca, który chce się dobrze zabezpieczyć przed wypowiedzeniem umowy, powinien nie tylko oznaczyć czas trwania umowy najmu, lecz również postarać się o notarialne (urzędowe) poświadczenie daty jej sporządzenia. W przeciwnym razie nabywca lokalu, który automatycznie wstępuje w stosunek najmu w miejsce wynajmującego (zbywcy), będzie miał możliwość swobodnego wypowiedzenia najmu z zachowaniem tylko ustawowych terminów wypowiedzenia.

Co w takiej sytuacji może zrobić najemca (X)? Niewątpliwe tylko on stracił na całej tej operacji. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może on wówczas dochodzić od nabywcy zwrotu nakładów dokonanych przed zbyciem przedmiotu najmu (lokalu). Może natomiast żądać odszkodowania od wynajmującego, który zbywając lokal przed wygaśnięciem umowy najmu sprzeniewierzył się przyjętemu na siebie obowiązkowi zapewnienia najemcy używania rzeczy. W znacznie lepszej sytuacji jest najemca, który zastrzegł w umowie, że w przypadku zbycia lokalu przed zakończeniem najmu wynajmujący zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz najemcy kary umownej w określonej wysokości.

Nakłady i rozliczenia - pomyśl zawczasu

Znalezienie lokalu, w którym nie trzeba będzie dokonywać żadnych zmian to optymistyczny scenariusz. W wielu przypadkach zaistnieje konieczność jego dostosowania do potrzeb najemcy. Pytanie nasuwa się samo - kto powinien ponieść tego koszty? Wszystko zależy od poczynionych ustaleń. Co do zasady, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 K.c.). Najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.

A zatem na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego uszczelnienie okna czy wymiana gniazdka elektrycznego należy do obowiązków najemcy, natomiast wymiana okna lub całej instalacji elektrycznej w lokalu to zadanie dla wynajmującego. Tyle przepisy. Umowa może natomiast stanowić zupełnie co innego, i nie zawsze jej autorem jest wynajmujący, któremu zależy na jak najmniejszych wydatkach na przedmiot najmu. Często przystosowania lokalu przez wynajmującego do użytku nie życzy sobie najemca, który woli zrobić wszystko po swojemu. To, jak w przyszłości (tj. najczęściej po zakończeniu najmu) wyglądać będą wzajemne rozliczenia z tytułu tych nakładów, zależy wyłącznie od kontrahentów.

Warto jednak pamiętać, że brak jakichkolwiek uzgodnień na ten temat może później skutkować konfliktami. Zgodnie z art. 676 K.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. To ostatnie może więc oznaczać demontaż zainstalowanych przez najemcę urządzeń, zrywanie położonych przez niego podłóg itp. Uznaje się jednak, że w przypadku gdy wynajmujący udzielił zgody na określone ulepszenia proponowane przez najemcę, to nie może żądać później przywrócenia stanu istniejącego sprzed dokonania nakładów, choćby nawet strony nie porozumiały się wcześniej w kwestii przyszłych rozliczeń.

Jak zabezpieczyć zwrot nakładów?

Już samo określenie kształtu przyszłych rozliczeń między stronami choć w części rekompensujących inwestycje poczynione w lokalu są swego rodzaju zabezpieczeniem interesów najemcy. Gdy jednak dochodzi do zakończenia najmu, lokal należy zwrócić i nie można tego uzależniać od wcześniejszego lub jednoczesnego zwrotu nakładów przez wynajmującego. Najemca nie korzysta bowiem z ustawowego prawa zatrzymania, o którym mowa w art. 461 K.c. Nie ma natomiast przeszkód, aby takie prawo zastrzec w umowie. Wystarczy do tego zapis stwierdzający, że zwrot lokalu po zakończeniu najmu nastąpi dopiero po należytym rozliczeniu się przez wynajmującego z poczynionych na ten lokal (i np. określonych w umowie) nakładów najemcy. Tym sposobem najemca zagwarantuje sobie realne zaspokojenie roszczenia o zwrot nakładów na przedmiot najmu.

O ile jeszcze pamiętamy, by uregulować w umowie kwestię zwrotu przedmiotu najmu po jego zakończeniu, o tyle często zupełnie zapominamy o tym, co ma miejsce na samym początku, czyli o przekazaniu lokalu najemcy. Nie zawsze bowiem następuje ono w tym samym dniu, w którym podpisywana jest umowa, np. gdy zajmuje go jeszcze poprzedni najemca, czy też gdy lokal wymaga prac adaptacyjnych, które zamierza przeprowadzić sam właściciel. Przezorny najemca, któremu zależy na czasie, powinien nie tylko precyzyjnie określić w umowie termin wydania mu lokalu, lecz także wzmocnić realizację tego obowiązku spoczywającego na wynajmującym poprzez dodanie kary umownej, która groziłaby np. za każdy dzień zwłoki w przekazaniu lokalu.

W chwili przekazania lokalu warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym w miarę możliwość szczegółowo opisany zostanie stan tego lokalu. Panuje przekonanie, że sporządzenie takiego dokumentu leży wyłącznie w interesie wynajmującego. Otóż nieprawda. Wynajmujący korzysta bowiem z domniemania, że rzecz była wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 § 3 K.c.). Jeżeli więc istnieją jakiekolwiek odstępstwa od takiego stanu (np. brak niezbędnych urządzeń sanitarnych, uszkodzona instalacja elektryczna), to wówczas również najemca winien być nie mniej zainteresowany spisaniem protokołu rzetelnie oddającego stan wydawanej mu rzeczy.

Podstawa prawna: art. 659-692 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Źródło: