Nowej ustawy deweloperskiej ciągle brak. Czy klienci są zagrożeni?

Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej miała lepiej chronić klientów deweloperów, którzy nie są w stanie wywiązać się ze zobowiązań. Projekt był przygotowywany w zeszłej kadencji Sejmu, jednak nie został przyjęty. Tymczasem od stycznia 2016 r. wchodzi w życie nowa ustawa restrukturyzacyjna, która zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów znacznie osłabi pozycję klientów deweloperów, którzy zbankrutują. 

(YAY Foto)

Ustawa kładzie nacisk przede wszystkim na danie szansy upadającym podmiotom. Celem restrukturyzacji, oprócz zaspokojenia wierzycieli, ma być ratowanie firmy i pozostawienie jej w obrocie gospodarczym. Wniosek o restrukturyzację będzie miał pierwszeństwo przed wnioskiem o upadłość, a bankrutujący przedsiębiorca będzie mógł skorzystać z czterech procedur restrukturyzacyjnych:

  • zatwierdzającej układu,
  • przyspieszonego postępowania układowego,
  • postępowania układowego i postępowania sanacyjnego,
  • ułatwiającej dłużnikowi dobranie do własnej sytuacji metodę porozumienia się z wierzycielami.

W ustawie odrębny rozdział poświęcony jest upadłościom firm deweloperskich. Wobec dewelopera będzie możliwość zawarcia tylko układu częściowego (czyli z grupą wierzycieli), pod warunkiem że nie będą nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Klienci firmy deweloperskiej będą stanowić odrębną grupę wierzycieli, którzy w ramach glosowania wypowiedzą się o możliwej drodze postępowania. Treść uchwały nabywców będzie włączana do układu, a zgromadzenie wierzycieli nie będzie mogło przyjąć układu o treści odbiegającej od uchwały nabywców.

Mimo to – zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – nowe przepisy nie wzmocnią, a osłabią pozycję klientów firm deweloperskich.

W obecnym stanie prawnym, środki gromadzone zarówno na otwartych i zamkniętych rachunkach powierniczych oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w razie kontynuacji przedsięwzięcia, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych. Jeśli te środki są inwestowane w nieruchomość, to również ona jak i posadowiony na niej budynek stanowią odrębna masę upadłości, a co za tym idzie przynależą tylko konsumentom - tłumaczy Marcin Moneta, analityk portalu TargiMieszkaniowe.net.

Nowe przepisy zmieniają to podejście. Ujmują nieruchomość, którą postawił deweloper, jako część jednolitej masy upadłościowej, z której mogą być zaspokojone roszczenia wszystkich wierzycieli. 

Przykładowo: jeśli deweloper zaciągnął kredyt i jego bank ustanowił na tej nieruchomości hipotekę, a i  hipoteka była wcześniej wpisana niż wierzytelności konsumentów, to w pierwszej kolejności z tej nieruchomości zaspokoi się bank, a nie klienci dewelopera.

Dlatego wg UOKiK konieczne jest lepsze zabezpieczenie środków finansowych klientów deweloperów i  w tym celu należy znowelizować ustawę deweloperską.  

Przypomnijmy –  weszła ona w życie 29 kwietnia 2012 roku. Wprowadziła obowiązek założenia dla inwestycji deweloperskiej rachunku powierniczego, na który trafiają pieniądze klientów. Ustawa daje możliwość uruchomienia rachunków otwartych bądź zamkniętych. Jaka jest różnica?

W przypadku rachunków otwartych bank wypłaca deweloperowi pieniądze klientów w miarę postępu robót. Taki układ, choć na pewno bezpieczniejszy od wpłaty kwot bezpośrednio na konto dewelopera, nie daje jednak 100 proc. pewności odzyskania środków, w przypadku bankructwa. Zazwyczaj, jeśli jest to rachunek otwarty bez gwarancji instytucji finansowej, klient może dostać tylko część pieniędzy.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla kupujących mieszkania na etapie tzw. dziury w ziemi jest wpłata środków na zamknięty rachunek powierniczy. W takiej sytuacji bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po za zakończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności na kupujących. Firmy muszą więc – przystępując do prac – mieć zagwarantowane całe finansowanie.

Łatwo się domyślić, że jest to rozwiązanie bardzo rzadko stosowane przez deweloperów. Tymczasem UOKiK w proponowanej nowelizacji ustawy chce całkowitej likwidacji otwartych rachunków powierniczych i pozostawienia tylko tych zamkniętych.

Klienci firm deweloperskich, niezależenie od przyjętej strategii restrukturyzacji bądź upadłości, mieliby pewność zachowania swoich pieniędzy. Przedstawiciele branży deweloperskiej uważają jednak, że takie rozwiązanie może mieć wiele negatywnych następstw. Przede wszystkim niektóre mniejsze firmy, które nie mają wystarczającego kapitału, bądź zdolności kredytowej, mogą wypaść z rynku. Ostrzegają, że konieczność finansowania inwestycji kredytem bądź własnymi środkami a nie z wkładów klientów, może doprowadzić również do wzrostu cen mieszkań. Zwłaszcza, że wyhamowanych byłoby wiele projektów, które nie uzyskają finansowania.

Na razie nie wiadomo co dalej z nowelizacji ustawy deweloperskiej. Zgodnie z zasadą dyskontynuacji, obecny Sejm musiałby zająć się sprawą od nowa. Warto zaznaczyć, że mimo iż ustawa w obecnym kształcie weszła w życie już ponad 3 lata temu, ciągle wiele inwestycji nie ma założonych żadnych -  ani otwartych ani zamkniętych - rachunków powierniczych. Wszystko dlatego, że deweloperzy wykorzystali przepis, zgodnie z którym jeśli inwestycja rozpocznie się przed 29 kwietnia 2012. Stąd wiele firm faktycznie bądź pozornie ruszało z projektami, by tylko uniknąć konieczności zakładania rachunku. Efekt? Z danych REAS za III kw. 2015 wynika, że po trzech latach działania ustawy ciągle 30 proc. mieszkań w ofercie deweloperskiej w Warszawie nie ma założonego żadnego rachunku, we Wrocławiu i Poznaniu odsetek ten wynosi 20 proc., w Łodzi ponad 30, a w Gdańsku blisko połowa oferty deweloperskiej. 

Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~staw

Jak brak ustawy. Szydlo wymachiwala pekata niebieska teczka z ustawami.

! Odpowiedz
0 1 ~lkjlk

baaa klient zawsze będzie bezpieczny jesli będzie kupował z głową. jak można kupować kota w worku ? na słowo? ludzie. jak nie widzę towaru to go nie kupuję:/ dziś jest jakaś dziwna mentalność że ja muszę i mam za co więc kupuję coś czego jeszcze nawet nie ma. :/ no to się nie dziwcie że was okradają :/ wasz problem. co mi do tego? :/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
10 3 ~rena

Ryzyko jest jeśli kupuje się u niepewnego dewelopera, niesprawdzoną inwestycję. Nie ma oczywiście 100% kiedy kupuje się dziurę w ziemi ale kupując mieszkanie na osiedlach jak Bliska Wola już sprawdzonych i sprawdzonego dewelopera ryzyko jest prawie żadne.

! Odpowiedz
1 16 ~peter

Czy dobrze rozumiem: PO poprzez zaniechanie (nieuchwalenie ustawy) dała furtkę znajomkom - developerom, żeby fingując bankructwa oskubać niedoszłych klientów z kasy?

! Odpowiedz
5 3 ~luc

Można to zrozumieć i tak - PIS potrzebowałby jednej nocy aby to przyjąć, ale zajmuje się innymi sprawami, więc działa ręka w rękę z PO.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne