Istnieje legalny sposób na przyspieszenie wypowiedzenia umowy niepłacącemu najemcy. Wyjaśniamy, na czym polega to rozwiązanie.
W ramach swojego niedawnego artykułu, który był przygotowany specjalnie dla czytelników Bankier.pl, eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczyli, jak najemcy poprzez różne triki prawne mogą opóźnić eksmisję w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Warto jednak mieć świadomość, że nie tylko lokatorzy wykorzystują przepisy na swoją korzyść. Właściciele mieszkań również mogą to robić.
Przykład stanowi możliwość szybszego wypowiedzenia umowy zadłużonemu najemcy poprzez zmianę częstotliwości płacenia czynszu. Warto dowiedzieć się, na czym dokładnie polega takie rozwiązanie. Ciekawa analiza prawna przy okazji przypomina podstawowe zasady związane z wypowiedzeniem umowy najmu na skutek zaległości czynszowych.
Szybsze wypowiedzenie umowy niepłacącemu najemcy. Jak to zrobić?
Opisywany sposób na szybsze wypowiedzenie umowy niepłacącemu najemcy jest prosty, ale wymaga wcześniejszego zrozumienia kilku przepisów. Chodzi przede wszystkim o artykuł 11 ustęp 2 punkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniany przepis znajduje zastosowanie do każdego rodzaju najmu mieszkania - w tym okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
W myśl artykułu 11 ustęp 2 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na jeden miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego), jeśli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat i opłat za media oraz usługi (niezależnych od właściciela) za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Warunkiem wypowiedzenia umowy najmu po powstaniu zaległości za co najmniej trzy pełne okresy jest wcześniejsze, pisemne powiadomienie dłużnika o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu dodatkowego terminu (1 miesiąc) na uregulowanie zaległości. Jeżeli najemca tego nie zrobi w ciągu miesiąca (chodzi o zobowiązania zarówno bieżące, jak i starsze), to właściciel mieszkania będzie mógł wypowiedzieć umowę z co najmniej miesięcznym terminem.
Znaczenia dla skuteczności zakończenia najmu nie będzie miał fakt, że dług został uregulowany później (już po wypowiedzeniu umowy), bo kluczowe jest istnienie zaległości w momencie wypowiedzenia (zobacz: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 11).
O ile można skrócić okres wypowiedzenia umowy najmu?
W świetle powyższych przepisów może się wydawać, że właściciel mieszkania będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu dopiero po powstaniu trzymiesięcznej zaległości oraz po bezskutecznym upływie miesięcznego terminu na uregulowanie tej zaległości przez najemcę. Oczywiście nie można zapominać o konieczności zastosowania co najmniej miesięcznego terminu wypowiedzenia (na koniec miesiąca kalendarzowego).
Warto jednak zwrócić uwagę, że w art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca mówi o zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Niekoniecznie muszą być to miesiące. Dlatego niektórzy właściciele mieszkań próbują się zabezpieczyć, wprowadzając do umowy np. tydzień jako okres rozliczeniowy. Zmiana okresu rozliczeniowego z miesiąca na tydzień sprawia, że ostateczne wezwanie do zapłaty długów czynszowych (w ciągu miesiąca) można wysłać już w razie powstania zaległości za trzy tygodnie.
Przepisy nie pozwalają jednak na podobne skrócenie terminu wypowiedzenia umowy najmu wynoszącego co najmniej miesiąc naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego), a także czasu dla najemcy na ostateczne uregulowanie zaległości (jeden miesiąc). Tym niemniej korzyść czasowa dla właściciela mieszkania wydaje się znacząca. Co ważne, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie zabraniają tygodniowych rozliczeń z najemcą. Ze względu na brak ograniczeń wyznaczonych przez tę ustawę zastosowanie znajduje art. 669 kodeksu cywilnego. Przewiduje on możliwość wprowadzenia w umowie innej niż miesięczna częstotliwości płacenia czynszu.
Cotygodniowe płatności czynszu
Wielu właścicieli wynajmowanych mieszkań nie wie o możliwości przejścia na tygodniowy cykl rozliczeń. Inni mogą się z kolei obawiać negatywnego stosunku sądu do tego rozwiązania. Taka obawa jest bezzasadna, jeśli czynsz faktycznie był płacony np. co tydzień. Wówczas najemca w razie sporu sądowego nie będzie mógł argumentować, że klauzula w umowie wprowadzająca cotygodniową częstotliwość rozliczeń miała wyłącznie charakter pozorny. Czasem to właśnie lokator i jego podejście do tygodniowych płatności może stanowić pewną przeszkodę.
Dla najemców mniej świadomych skutków przejścia na „tygodniówki” głównym problemem bywa konieczność wykonywania cztery razy większej liczby przelewów. Ten kłopot rozwiązują jednak stałe zlecenia. W przypadku większej świadomości prawnej najemcy wprowadzenie tygodniowych płatności może być trudniejsze. Warto jednak pamiętać, że obecnie to właściciele mieszkań mają o wiele więcej argumentów w czasie negocjacji. Taka sytuacja prawdopodobnie utrzyma się w całym 2023 roku.
Andrzej Prajsnar
