Najem okazjonalny jest przedstawiany jako wariant bardziej bezpieczny dla właściciela mieszkania. Okazuje się jednak, że istnieją sprytne sposoby, które może wykorzystać najemca.
Sygnały napływające z rynku wynajmu sugerują, że najem okazjonalny szybko zwiększa swoją popularność. Trudno się dziwić, bo obecna sytuacja rynkowa jest korzystna dla właścicieli mieszkań. Mogą oni wywierać presję na najemców i proponować okazjonalny wariant wynajmu jako rozwiązanie lepiej zabezpieczające swoje interesy.
Nie ulega wątpliwości, że najem okazjonalny jest bardziej korzystny dla właściciela nieruchomości. Chodzi nie tylko o teoretycznie szybszą procedurę eksmisyjną (pod warunkiem zgłoszenia najmu fiskusowi). Korzyści wiążą się też z możliwością swobodnego podnoszenia czynszu. Wielu właścicieli wybierających taki wariant wynajmu swojego mieszkania nie wie jednak o pewnych wybiegach prawnych, z których coraz częściej korzystają najemcy. Mogą one sprawić, że szybka eksmisja będzie niemożliwa. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają te prawne triki.
Teoretycznie najemca powinien mieć zapasowe lokum
Jeszcze przed wyjaśnieniem, na czym polega każdy wybieg prawny stosowany przez najemców, warto przypomnieć, że lokator wybierający najem okazjonalny powinien posiadać lokum na wypadek eksmisji. Umowa wynajmu okazjonalnego oprócz notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji musi zawierać wskazanie takiego awaryjnego lokum i oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do wspomnianego domu lub lokalu. W wymaganym oświadczeniu właściciel lub najemca zapasowego lokum na wypadek eksmisji potwierdza, że będzie on w stanie przyjąć lokatora. Dla zwiększenia bezpieczeństwa wynajmującego potrzebne oświadczenie może mieć podpis notarialnie poświadczony.
Cała konstrukcja najmu okazjonalnego opiera się o założenie, że lokator będzie mógł po eksmisji wyprowadzić się do awaryjnego lokum. Bazując na takim domniemaniu, ustawodawca wprowadził możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji po sądowym nadaniu klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Założenie o posiadaniu zapasowego lokum przez najemcę uzasadnia również brak jego prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Ze względu na znaczenie awaryjnego lokum ustawa o ochronie praw lokatorów obliguje najemcę do znalezienia nowego domu lub lokalu na wypadek eksmisji w ciągu 21 dni. Jeżeli najemca mimo utraty zapasowego lokum nie przedstawi odpowiedniego oświadczenia przed upływem trzech tygodni, to wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z terminem wynoszącym co najmniej 7 dni.
Sąd czasem może uwzględnić eksmisyjne zażalenie
Opisywany powyżej mechanizm prawny najmu okazjonalnego będzie działał bez zarzutu, jeśli założymy dobrą wolę najemcy. Niestety, pewna część lokatorów nie wyróżnia się uczciwością. Mowa o osobach, które np. przekazują fikcyjne oświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu lub domu na wypadek eksmisji (bez podpisu notarialnie poświadczonego) lub nie informują wynajmującego o utracie awaryjnego lokum. Coraz większa liczba właścicieli mieszkań spotyka się z sytuacją, w której „okazjonalny” lokator beztrosko wyjaśnił, że jednak nie ma gdzie się wyprowadzić.
Wbrew pozorom taka deklaracja wcale nie jest najgorszym scenariuszem dla właściciela mieszkania. Część nierzetelnych najemców już wie, że mogą złożyć zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Lokator ma też prawo złożyć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas rozpatrywania zażalenia. Jeżeli sąd przychyli się do zażalenia najemcy złożonego na podstawie art. 795 kodeksu postępowania cywilnego (KPC), to właściciel będzie musiał przygotować tradycyjny pozew o eksmisję. Podstawą do decyzji sądu może być argumentacja lokatora wskazującego, że jednak nie posiada zapasowego lokum. Brak takiego lokalu na wypadek eksmisji bywa postrzegany jako okoliczność podważająca okazjonalny charakter najmu.
Zdarza się również, że lokatorzy pomimo braku wcześniejszego zażalenia lub jego odrzucenia przez sąd próbują wywierać nacisk na komornika dokonującego eksmisji - na przykład informując go o braku możliwości przeniesienia się do innego lokum. W odpowiedzi komornik może nabrać wątpliwości co do okazjonalnego charakteru najmu i decyduje wówczas o wstrzymaniu eksmisji do czasu wskazania przez gminę lub wynajmującego odpowiedniego pomieszczenia tymczasowego. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli eksmisja ma dotyczyć np. kobiety z dzieckiem. Co ważne, od 21 kwietnia 2019 roku, art. 1046 par. 4 KPC mówi, że na pomieszczenie tymczasowe dla lokatora trzeba czekać bezterminowo. Procedurę eksmisji może też wydłużyć pozew najemcy o ustalenie prawa do lokalu socjalnego złożony z dodatkowym wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Najem instytucjonalny z podobnym problemem
Opisywane powyżej kwestie są istotne nie tylko dla osób prowadzących najem okazjonalny. Przypomnijmy, że taka forma najmu jest możliwa wyłącznie poza działalnością gospodarczą. Dla przedsiębiorców ustawodawca przewidział najem instytucjonalny, który funkcjonuje bardzo podobnie.
Jedną z głównych różnic względem najmu okazjonalnego jest to, że najemca w ogóle nie musi deklarować posiadania lokum na wypadek eksmisji. Praktyka pokazuje, że przy najmie instytucjonalnym również zdarzają się problemy związane ze skutecznymi próbami wstrzymania eksmisji przez najemcę.
Andrzej Prajsnar
