Niekorzystne warunki dla sprzedaży mieszkań i dobre perspektywy najmu wspierają PRS [analiza]

Słaba koniunktura w sprzedaży mieszkań i dobre perspektywy najmu będą wspierać rozwój najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce i zwiększą zaangażowanie funduszy - oceniają eksperci. Dobre perspektywy dla PRS widzą także deweloperzy - popyt na najem rośnie, a zainteresowanie zakupami pakietowymi pozostaje wysokie.

"Obserwujemy obecnie wyraźną zmianę na rynku mieszkaniowym. Rosnące ceny mieszkań, coraz wyższe stopy procentowe i bardziej rygorystyczny sposób liczenia zdolności kredytowej powodują zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców. W przeszłości niskie stopy procentowe były jednym z najsilniejszych czynników wpływających na wzrost popytu i początkowo osłabiły, a później zniwelowały uderzenie pandemii w rynek mieszkaniowy. Tym razem wzrost stóp ma przeciwny efekt, i to silny" - oceniła Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.

Jak wskazała, podstawowym scenariuszem na najbliższe miesiące jest mniejsza sprzedaż mieszkań przy ograniczonej ofercie i wysokich cenach.

"Sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań powoduje dodatkowe wzmocnienie popytu na rynku najmu. Oprócz czynników społecznych, czyli większej mobilności młodych pokoleń i ich potrzeby większej elastyczności, pojawia się mocny bodziec ekonomiczny. Na rynek najmu trafiają obecnie także ci, którzy chętnie powtórzyliby drogę do własności starszych pokoleń, ale nie mają wystarczającej zdolności kredytowej" - oceniła Mikulska.

Jak wskazują analitycy Centrum Analiz PKO BP, dodatkowy znaczący wzrost popytu na najem mieszkań w Polsce spowodował wybuch wojny w Ukrainie, w efekcie czego dostępność lokali na wynajem istotnie spadła, a stawki najmu silnie wzrosły.

"W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Przy założeniu przeciętnego zagęszczenia mieszkania na poziomie 2,7 osób, polski rynek najmu jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ponad 3,2 mln osób. Warto jednak zaznaczyć, że zasób ten jest w dużej mierze wynajęty. Jeżeli założymy, że odsetek mieszkań dostępnych na rynku najmu jest równy wskaźnikowi pustostanów na obszarach miejskich, który w normalnej sytuacji szacujemy na 6 proc., możemy konkludować, że wolne mieszkania mogłyby pomieścić około 200 tys. osób" - podali w raporcie eksperci z Centrum Analiz PKO BP.

Według danych Straży Granicznej, od początku wojny do Polski przyjechało dotąd prawie 2,5 mln osób z Ukrainy. Eksperci PKO BP spodziewają się, że część uchodźców zostanie w Polsce na dłużej lub nawet na stałe, co w perspektywie kilku lat wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.

"Według naszych szacunków imigranci w największym stopniu wykreują dodatkowy popyt na wynajem, a w dłuższej perspektywie także na zakup mieszkania, na rynkach mazowieckim, małopolskim, a także położonych w zachodniej części kraju. Oceniamy, że w perspektywie kilku lat omawiana grupa stworzy dodatkowe zapotrzebowanie na około 230 tys. mieszkań. Czynnik ten powinien zatem istotnie wesprzeć aktywność budownictwa mieszkaniowego w długim okresie, pomimo obecnie obserwowanej niechęci deweloperów do wchodzenia w nowe wieloletnie projekty w warunkach dużej niepewności" - ocenili analitycy PKO BP.

To zdanie podziela Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca w redNet 24.

"Nawet, jeśli wojna zakończy się szybko, czego wszyscy byśmy sobie życzyli, to wielu uchodźców zostanie u nas na dłużej. Będą uczyć się języka, znajdą pracę i będą szukać mieszkań, głównie na wynajem, tylko nieliczni zdecydują się na zakup. Już teraz widać wyraźnie, że jest zapotrzebowanie na mieszkania 3,4 pokojowe, a także domy na peryferiach miast, gdzie zamieszkają wspólnie spokrewnione ze sobą rodziny na większej przestrzeni" - oceniła Tworska.

Liczba ofert w dół, stawki najmu w górę

Eksperci wskazują, że wraz ze wzrostem popytu na najem mocno spadł podaż mieszkań.

"Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła" - podali w raporcie analitycy PKO BP.

Jak wskazano, spośród miast wojewódzkich oferta mieszkań na wynajem najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc. W Warszawie oferta spadła o ponad połowę. Eksperci oceniają, że sytuacja jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem.

Według danych serwisów Otodom i OLX, liczba aktywnych ogłoszeń w kategorii "Mieszkania na Wynajem" nadal maleje.

"W obecnej chwili jest to aż -57 proc. w przypadku zarówno Otodom, jak i OLX w porównaniu z tygodniem przed eskalacją konfliktu. Zaczynamy obserwować wypłaszczanie się tego trendu, jednak nadal potrzeba czasu, aby to potwierdzić. Znaczące spadki w ilości aktywnych ogłoszeń obserwujemy już na terenie całej Polski" - podały Otodom i OLX w komunikacie przesłanym PAP Biznes.

Jak wskazano, najgorszą sytuację można zaobserwować w Krakowie (-72 proc. dla Otodom oraz -71 proc. dla OLX) oraz Wrocławiu (-77 proc. dla Otodom oraz -77 proc. dla OLX).

"Liczba wyświetleń ogłoszeń mieszkań na wynajem nadal jest większa niż w tygodniu poprzedzającym wojnę (+15 proc. dla Otodom, +3 proc. dla OLX). Jednak zaczyna ona maleć, co ma powiązanie z mniejszą ilością dostępnych ogłoszeń. Wciąż obserwujemy kilkuset procentowy wzrost liczby odpowiedzi na ogłoszenia mieszkań na wynajem (+228 proc. dla Otodom, +159 proc. dla OLX). Jednak podobnie jak w przypadku wyświetleń również zaczyna on maleć" - podały serwisy ogłoszeniowe.

Analitycy zwracają także uwagę na istotny wzrost stawek najmu.

"Na rynkach o niższej płynności (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Opole) sytuacja szokowa doprowadziła do gwałtownych, nawet ponad 50-procentowych, wzrostów stawek wynajmu, zwłaszcza w mieszkaniach położonych w zabudowie wielkopłytowej. Na dużych i płynnych rynkach wzrost stawek, choć niższy, był również kilkudziesięcioprocentowy w ujęciu miesięcznym. Szczególną uwagę zwraca dynamika cen wynajmu w Krakowie i Wrocławiu, gdzie za wynajem mieszkania w nowym budownictwie w marcu należało zapłacić o około 30 proc. więcej niż w lutym. Spośród miast o silnym napływie uchodźców względnie umiarkowane wzrosty stawek wynajmu odnotowaliśmy w Lublinie i Warszawie" - podali analitycy PKO BP.

Wzrost czynszów - jak wskazali - jest wspierany także przez podwyżki stóp procentowych, które zmniejszają dostępność mieszkania do zakupu, a także uzasadniają oczekiwanie wyższej rentowności wynajmu przez właścicieli.

Rynek najmu instytucjonalnego będzie rósł

W ocenie ekspertów PKO BP, słaba koniunktura na rynku sprzedaży i dobre perspektywy rynku najmu kreują środowisko do zwiększania zaangażowania w Polsce funduszy PRS (ang. Private Rented Sector).

"Oceniamy, że obecny czas słabej koniunktury na rynku sprzedaży mieszkań może być dobrym momentem dla funduszy PRS do zwiększenia zaangażowania na polskim rynku. Przy niskim zainteresowaniu mieszkaniami ze strony klienta indywidualnego, klient instytucjonalny będzie miał większą siłę negocjacyjną przy pakietowym zakupie mieszkań" - ocenili analitycy PKO BP.

Badania ankietowe NBP wskazują, że 56 proc. dużych firm deweloperskich (z produkcją powyżej 500 mieszkań rocznie) notowało w 2021 roku wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań przez fundusze z przeznaczeniem dla PRS.

"W perspektywie kilku najbliższych lat inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu. Istotnym elementem decyzji funduszu PRS jest też długoterminowa ocena perspektyw zmiany cen na mieszkania, a te wciąż wyglądają korzystnie" - wskazano w raporcie Centrum Analiz PKO BP.

W ocenie CBRE, dynamiczny rozwój sektora najmu instytucjonalnego jest szansą dla rynku mieszkaniowego.

"W optymalnej sytuacji, przy mniejszym popycie ze strony indywidualnych nabywców, część zdolności produkcyjnych deweloperów skoncentruje się na tym sektorze. W rezultacie firmy deweloperskie nie odczują ograniczenia skali działalności. Inwestorzy instytucjonalni będą mogli wykorzystać efekty skali, by osiągnąć oszczędności niedostępne dla indywidualnych inwestorów, na rynek najmu trafią mieszkania specjalnie dostosowane do potrzeb najemców, a młodzi Polacy będą mogli samodzielnie zamieszkać, nie martwiąc się o kilkadziesiąt lat zobowiązań finansowych" - oceniła Agnieszka Mikulska z CBRE.

"Jednocześnie, obecnie skala istniejących i planowanych obiektów w kraju nie pozwala mówić o rewolucji w mieszkaniowych nawykach Polaków – raczej będzie to stopniowa ewolucja, choć tempo przyrostu nowych inwestycji PRS jest imponujące. Rynki największych miast, a zwłaszcza Warszawy, szybciej zobaczą efekty tych zmian" - dodała.

Również firma redNet 24 spodziewa się, że na zaistniałej sytuacji może skorzystać rynek najmu instytucjonalnego.

"W tej chwili potrzebne są mieszkania +od zaraz+. Te na rynku wtórnym, szybko się skończą, dlatego większe znaczenie przez najbliższy czas będą mieć Fundusze PRS, kupujące mieszkania od dewelopera na tzw. najem instytucjonalny. W pierwszej kolejności zakup dotyczyć będzie mieszkań już gotowych, a w przyszłości inwestycje, które dopiero się budują" - oceniła Katarzyna Tworska z redNet 24.

"Dla uchodźców taka forma wynajmu będzie o tyle bezpieczniejsza, że prywatny właściciel może nagle zmienić zdanie i wypowiedzieć umowę z dnia na dzień, a fundusz już nie, ale to również powoduję podnoszenie stawek i dyktowanie cen na rynku" - dodała.

Bardzo dobre perspektywy dla rynku PRS widzą także deweloperzy

Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment, wskazuje, że napływ uchodźców w pierwszej kolejności przekłada się na zwiększenie popytu na mieszkania do wynajęcia, ale ciężko obecnie ocenić, jak wpłynie to na rynek w długim terminie.

"Trudno dziś prognozować, czy i jak obecna fala migracji wpłynie w dłuższym okresie na sytuację na rynku najmu i rozwój segmentu PRS. Należy się spodziewać, że popyt będzie się utrzymywał, choć będzie różny w zależności od regionu Polski" - poinformował PAP Biznes Maciej Drozd.

Jego zdaniem, perspektywy rozwoju rynku PRS w Polsce były i są - niezależnie od napływu uchodźców - bardzo dobre, na co wpływ mają przede wszystkim rosnące ceny mieszkań na rynku pierwotnym wywołane m.in rosnącą inflacją, ale także stopy procentowe podnoszone przez NBP i związany z tym spadek zdolności kredytowej Polaków.

"Jeszcze pod koniec ubiegłego roku w trakcie budowy lub na etapie przygotowania znajdowało się ponad 25 tys. mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny, zlokalizowanych przede wszystkich w dużych miastach, a prognozowana jest budowa ponad 90 tys. lokali, które zasilą rynek w perspektywie najbliższych 5-7 lat" - poinformował wiceprezes Echo Investment.

"Wzmożony popyt na mieszkania na wynajem oraz szybko rosnąca inflacja przełoży się na niesłabnące zainteresowanie funduszy inwestycyjnych zakupem dużych portfeli z mieszkaniami na wynajem. Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe argumenty oraz zmieniające się zwyczaje Polaków, którzy coraz chętniej wybierają elastyczną formułę najmu, podtrzymujemy nasze plany rozwoju Resi4Rent" - dodał.

Echo Investment jako pierwszy deweloper z GPW zaangażowało się instytucjonalny najem mieszkań. Grupa rozwija prywatną platformę mieszkań na wynajem o nazwie Resi4Rent. W minionym roku firma wprowadziła na rynek blisko 1,1 tys. mieszkań w abonamencie. W porównaniu do poprzedniego roku, oferta firmy wzrosła niemal o 100 proc. i obecnie liczy 2,3 tys. lokali przeznaczonych do najmu w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, a wkrótce również w Krakowie.

"W procesie budowy lub projektowania jest obecnie ok. 6 tys. lokali. Naszym celem jest poszerzenie naszej oferty do końca 2024 r. do 10 tys. mieszkań Resi4Rent" - powiedział Maciej Drozd z Echo Investment.

Również w ocenie Develii, wojna w Ukrainie będzie miała wyraźny wpływ na rynek nieruchomości, w tym na segment PRS. W ocenie prezesa Andrzeja Oślizło, wielu uchodźców zostanie w Polsce na dłużej i stanie się naturalnymi klientami rynku najmu.

"Do tej grupy dołączą osoby, które planowały zakup mieszkania na własność, ale w następstwie kolejnych podwyżek stóp procentowych utraciły zdolność kredytową. Biorąc pod uwagę te czynniki, uważam, że w najbliższych latach można oczekiwać dynamicznego rozwoju rynku najmu, w tym sektora PRS" - poinformował PAP Biznes prezes Andrzej Oślizło.

"Warto zaznaczyć, że w kolejnych miesiącach do oferty mogą trafić także lokale od inwestorów indywidualnych, które w ostatnich latach były kupowane w celu ochrony kapitału przed inflacją lub spekulacyjnie. Z uwagi na rosnące stawki czynszów część właścicieli zdecyduje o zaoferowaniu tych mieszkań na rynku najmu" - dodał.

Prezes poinformował, że zainteresowanie zakupami pakietowymi ze strony funduszy utrzymuje się w ostatnich miesiącach na wysokim poziomie.

"W związku z tym, że sytuacja geopolityczna jest niepewna, część inwestorów zagranicznych w najbliższym czasie będzie obserwować rynek, a tym samym pewne procesy decyzyjne mogą zachodzić wolniej. Spodziewam się, że zmianie mogą ulec ich preferencje, a zainteresowanie może skierować się ku inwestycjom położonym poza centrum, ale dobrze skomunikowanym" - powiedział prezes Develi.

"Naszym celem na 2022 rok jest sprzedaż na rynek PRS 600-800 mieszkań. Zakładamy, że w przypadku większych od oczekiwanych zmian popytu ze strony klientów indywidualnych, związanych z wojną w Ukrainie i sytuacją ekonomiczną, w tym rosnącymi stopami procentowymi i spadkiem zdolności kredytowej części nabywców, ten segment może mieć jeszcze większy udział w naszej sprzedaży. Jest jednak za wcześnie, by rewidować plany w tym zakresie. Obserwujemy rynek i będziemy elastycznie reagować na jego potrzeby, kierując się przede wszystkim rentownością projektów" - dodał.

Sara Borys (PAP Biznes)

sar/ pr/