Czasem najemca zmienia zamki i nie chce wpuścić właściciela do środka. W takiej sytuacji włamanie do własnego lokum może być karane.
W 2023 roku najprawdopodobniej wzrośnie liczba konfliktów pomiędzy właścicielami mieszkań oraz najemcami. Stanie się tak ze względu na gorszą sytuację finansową lokatorów. Spory między właścicielem oraz najemcą czasem sprawiają, że lokator decyduje się na wymianę zamków. Najemca w ten sposób chce ochronić się np. przed presją dotyczącą zapłaty zaległego czynszu albo niespodziewanymi wizytami wynajmującego.
Do rzadkości nie należą sytuacje, w których zirytowany właściciel mieszkania siłowo otwiera drzwi z nowymi zamkami. Rodzi się pytanie, czy w takim przypadku osoba będąca przecież właścicielem lokalu może zostać oskarżona o naruszenie miru domowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przeanalizować tę kontrowersyjną kwestię.
Zmiana zamka nie uprawnia właściciela do włamania
Analizę prawną warto rozpocząć od tematu wymiany zamków przez najemcę. W tym kontekście wiele zależy od klauzul z umowy najmu mieszkania. Wspomniany dokument niekiedy wskazuje, że zmiana zamka i klucza do drzwi wejściowych jest możliwa wyłącznie po wyrażeniu pisemnej zgody przez właściciela mieszkania. Oczywiście może się zdarzyć sytuacja, w której najemca zlekceważy obowiązek uzyskania wcześniejszej zgody i samowolnie zmieni zamki.
Inny przypadek polega na braku uregulowań co do wymiany zamka wynikających z umowy najmu. Wówczas nie ma większych wątpliwości, że najemca po zakończeniu okresu wynajmu powinien z powrotem zamontować poprzedni zamek. Kontrowersje wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy najemca ma prawo bez zapytania właściciela o zgodę wymienić zamek, jeśli w umowie nie było odpowiednich uregulowań. Jednakże nawet samowolka w tym zakresie nie powinna skłaniać właściciela mieszkania do siłowych rozwiązań.
Właściciel może naruszyć mir w swoim mieszkaniu
Ważnym ostrzeżeniem dla właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem z pewnością było postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. o sygnaturze akt I KZP 5/11. Czytamy w nim, że: „sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego określonego w artykule 193 kodeksu karnego może być także właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu”. Warto przypomnieć, że za naruszenie miru domowego wedle art. 193 KK grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Przeczytaj także
Istotny jest fakt, że opisywane przestępstwo można popełnić, nawet jeśli w momencie wdarcia się do mieszkania lub domu aktualny lokator był nieobecny (zobacz: M. Mozgawa [w:] M. Budyn-Kulik, P. Kozłowska-Kalisz, M. Kulik, M. Mozgawa, Kodeks karny. Komentarz, wyd. VII, Warszawa 2015, art. 193). Czasem wspomnianemu naruszeniu miru domowego towarzyszą inne przestępstwa - na przykład naruszenie nietykalności cielesnej najemcy. Kara z art. 193 KK powinna wzrosnąć, jeśli intruz (nawet będący właścicielem) nie opuścił lokalu lub domu wbrew żądaniu aktualnego mieszkańca.
Ochrona osoby bez prawa do lokalu budzi wątpliwości
Nie należy zapominać, że postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. dotyczyło sytuacji, w której lokator posiada tytuł prawny do mieszkania. Nie ulega wątpliwości, że właściciel wdzierając się do lokum zamieszkiwanego przez taką osobę, popełni przestępstwo naruszenia miru domowego. Czy brak tytułu prawnego do mieszkania lub domu zmienia ocenę sytuacji? W doktrynie prawnej pojawiają się przeciwstawne stanowiska. Taka sytuacja jest problematyczna i zwiększa niepewność co do decyzji sądu w sprawie właściciela oskarżonego z art. 193 KK.
Pierwsze stanowisko wskazuje, że właściciel lokum nie może popełnić przestępstwa naruszenia miru domowego, jeśli mieszkaniec nie posiada tytułu prawnego - wynikającego najczęściej z umowy najmu (zobacz: M. Kornak, Glosa do postanowienia SN z dnia 21 lipca 2011 r., I KZP 5/11, LEX/el. 2011 oraz M. Jakubiec, O ochronie „praw lokatorów” i mirze domowym w kontekście lokali zajmowanych bez tytułu prawnego [w:] Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ 2016, nr 2).
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy? Prawnik tłumaczy
Zarówno wielu wynajmujących jak i najemców mieszkań nie zna dobrze swoich praw i obowiązków. Niska świadomość prawna skutkuje wieloma nieporozumieniami i często kończy się w sądzie. Postanowiliśmy więc wyjaśnić kilka kwestii, które mogą dotyczyć obu stron.
Natomiast przeciwstawna teza mówi o możliwości popełnienia przez właściciela przestępstwa naruszenia miru domowego, nawet jeśli lokator nie dysponował tytułem prawnym do mieszkania (patrz: M. Mozgawa [w:] M. Budyn-Kulik, P. Kozłowska-Kalisz, M. Kulik, M. Mozgawa, Kodeks karny. Komentarz, wyd. VII, Warszawa 2015, art. 193 oraz S. Mana-Walasek, Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a naruszenie miru domowego, Prok. i Pr. 2017, nr 12, s. 61-85).
Sąd czasem staje po stronie właściciela mieszkania
Pewnym pocieszeniem dla właścicieli nieruchomości mieszkaniowych może być fakt, że sądy czasem biorą pod uwagę ich trudne położenie i niewłaściwe zachowanie najemców. Przykład stanowi wyrok Sądu Rejonowego w Kętrzynie z dnia 31 maja 2019 r. o sygnaturze akt II K 518/18.
Kętrzyński sąd umorzył postępowanie karne wobec właściciela mieszkania ze względu na niską szkodliwość społeczną czynu. Mowa o rozwierceniu zamków i opróżnieniu mieszkania z rzeczy najemców, którzy wcześniej nagannie zachowywali się względem sąsiadów.
Andrzej Prajsnar
